Pytanie:

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczony na własne utrzymanie Podatnika w sytuacji, gdy Podatnik przed sprzedażą tego lokalu przeznaczył środki z wynagrodzenia (w formie zaliczek) na zakup od firmy deweloperskiej nowego mieszkania są zwolnione od podatku dochodowego ?

art.14a §1 i §4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U z 2005r. Nr 8, poz.60 z późn.zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 10.08.2005r., uzupełnionego w dniu 08.09.2005r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie możliwości skorzystania ze zwolnienia ze zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości w trybie art.21 ust.1 pkt 32 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku zakupu mieszkania od firmy deweloperskiej i wpłacania zaliczek na koszty budowy w terminie wcześniejszym niż sprzedaż lokalu mieszkalnego,

W 2001 roku zawarł Pan umowę z firmą deweloperską i od tego momentu dokonywał zaliczkowych wpłat na poczet kupna nowego mieszkania. Odbiór nowowybudowanego przez dewelopera mieszkania nastąpił w lutym 2003 roku w stanie surowym.

Zdaniem Pana wydatek (zaliczki) poniesiony na zakup mieszkania przed sprzedażą poprzedniego mieszkania powinien uprawniać do zwolnienia z podatku na podstawie art.21 ust.1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zakupione mieszkanie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe po sprzedaży mieszkania. Dodaje Pan jednocześnie, iż sytuacja życiowa- konieczność zmiany miejsca zamieszkania (rozwód) zmusiła Pana do sprzedaży mieszkania z jednoczesnym wcześniejszym dokonywaniem wpłaty rat do dewelopera, na które pobierane były zaliczki na poczet przyszłych wynagrodzeń od zagranicznego armatora i w efekcie przychód ze sprzedaży mieszkania został przeznaczony na własne utrzymanie gdyż nie otrzymywał Pan w tym czasie wynagrodzenia.

Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art.10 ust.1 pkt 8 lit a ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U z 2000r., Nr 14 poz.176 z późn.zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami - odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art.19 ust.1 w/wym. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art.10 ust.1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do treści art.28 ust.1 i 2 ustawy z 26 lipca 1991r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.10 ust.1 pkt 8 lit a-c nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym mowa w ust.1 ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada, o której mowa w ust.2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.10 ust.1 pkt 8 lit.a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art.21 ust.1 pkt 32 lit.a) lub lit.e).

W myśl art.28 ust.3 cyt. ustawy -jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art.21 ust.1 pkt 32 lit.a) lub lit.e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczonymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży- w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty- w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Zgodnie z zapisem art.21 ust.1 pkt 32 w/cyt ustawy w brzmieniu obowiązującym w 2003r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.10 ust.1 pkt 8 lit.a)-c)

1. w części wydatkowanej na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
2. w całości- jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
3. w całości -jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
4. w całości- jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
5. w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów, nie wcześniej jednak niż 24 miesiące przed tym dniem.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że w przypadku uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.10 ust.1 pkt 8 lit.a-c ustawy o podatku dochodowym z mocy samego prawa powstaje zobowiązanie w zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwolnienie z opodatkowania może nastąpić (również z mocy prawa) po spełnieniu przez podatnika warunków określonych w art.21 ust.1 pkt 32 lit.a) i c) ustawy, bez decyzyjnej ingerencji organów podatkowych. Cytowany wyżej przepis art.21 ust.1 pkt 32 lit.a) i e) wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego z sytuacją faktycznego wydatkowania środków pieniężnych w określonym tym przepisem terminie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na nabycie w kraju innego lokalu mieszkalnego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wpłaty rat do dewelopera na poczet ceny sprzedaży lokalu dokonał Pan w latach 2001-2002, tj. przed sprzedażą nieruchomości natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży faktycznie wydatkował na własne utrzymanie.

Z uwagi na fakt, iż nie spełnił Pan warunków koniecznych do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art.21 ust.1 pkt 32 lit.a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Końcowo tut. Organ podatkowy informuje, iż zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa wszelkie zwolnienia i ulgi podatkowe w systemie prawa polskiego są wyjątkiem, istotnym odstępstwem od zasady powszechności i równości opodatkowania zatem ich zastosowanie nie może odbywać się w oparciu o wykładnię rozszerzającą, systemową czy też celowościową.