Pytanie:

Dotyczy kwestii opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ? działki z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego w stanie zamkniętym.

Z przedstawionego w pismach stanu faktycznego wynika, iż w dniu 22 sierpnia 2000 r. zakupiła Pani wraz z mężem nieruchomość obejmującą własność działki niezabudowanej, na której rozpoczęła budowę domu jednorodzinnego. Na dzień wystąpienia z wnioskiem dom nie był odebrany ale ?jak Pani informuje- odbiór ten miał być dokonany przez Wydział Nadzoru Budowlanego Starostwa Powiatowego do stycznia 2006 r. W styczniu 2006 r. zamierza Pani sprzedać tę nieruchomość.

W związku z powyższym zwróciła się Pani z pytaniem, czy w wyniku sprzedaży ww. nieruchomości w styczniu 2006 r. wystąpi obowiązek zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego. Pani zdaniem obowiązek taki nie wystąpi, gdyż grunt wraz z budynkiem stanowi jedną nieruchomość i pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winien być liczony od daty nabycia gruntu.

W dniu 8 września 2005 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie postanowieniem nr PD/417-33/1/05 udzielił interpretacji przepisów prawa podatkowego, w którym uznał, iż jeżeli dokona Pani odpłatnego zbycia nieruchomości w 2006 r., a wybudowany dom nie będzie odebrany ? sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast jeżeli dom zostanie odebrany przez Wydział Nadzoru Budowlanego Starostwa Powiatowego i po tym fakcie nieruchomość zostanie sprzedana - wówczas będzie Pani obowiązana do uiszczenia zryczałtowanego 10% podatku dochodowego, gdyż nastąpi zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od momentu wybudowania.

Dokonując ?z urzędu? weryfikacji wskazanego w sentencji postanowienia, Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu stwierdził, iż zostało ono wydane z rażącym naruszeniem przepisów prawa, a mianowicie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 146 ze zm.).

Stosownie do art. 14a § 5 pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, organ odwoławczy w drodze decyzji zmienia albo uchyla postanowienie, o którym mowa w art. 14a § 4 z urzędu, jeżeli postanowienie rażąco narusza prawo, orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości, w tym także jeżeli niezgodność z prawem jest wynikiem zmiany przepisów.

Stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych pod lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W związku z tym, iż prawo podatkowe nie zawiera definicji nieruchomości należy posłużyć się przepisami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Budynki natomiast, stosownie do postanowień art. 48 k.c., należą do części składowej gruntu.
Z powyższego wynika, iż budynek jest trwale związany z gruntem, jako jego część składowa i dzieli los prawny tej nieruchomości (gruntu). Tym samym nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwa lub gminy może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika. Z przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) wynika z kolei, że opodatkowaniu podlega przychód ze sprzedaży tylko nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia również sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można zatem traktować, w rozumieniu przepisów cytowanej ustawy jak i kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Oznacza to, że bieg pięcioletniego terminu nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego cześć składową. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić trzeba, że jeżeli dokona Pani odpłatnego zbycia w 2006r. zakupionej w 2000r. nieruchomości, a więc po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wówczas sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu i tym samym nie będzie Pani obowiązana do uiszczenia zryczałtowanego 10% podatku dochodowego. Bez znaczenia przy tym pozostaje fakt odbioru budynku przez Wydział Nadzoru Budowlanego Starostwa Powiatowego.

Jednocześnie tut. organ informuje, iż niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego i prawnego w dniu jej wydania.

Na niniejszą decyzję przysługuje prawo wniesienia odwołania do Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.