Pytanie:

Podatnik wynajmuje mieszkanie. Umowa najmu jest tak skonstruowana, że czynsz i opłata za fundusz remontowy stanowią dla wynajmującego koszt uzyskania przychodu. Administracja dokonała okresowego rozliczenia kosztów eksploatacji, efektem czego było powstanie nadpłaty związanej z tym, że mieszkanie przez okres 6 miesięcy stało puste. Nadpłata winna być potrącona z czynszu, jaki płacony jest administracji, a zatem zmniejszyłyby się koszty uzyskania przychodu. W związku z powyższym pytanie podatnika dotyczy sposobu wykazania w deklaracjach PIT-5 bonifika z w/w tytułu.

Z przedstawionej w pismie sytuacji wynika, że wynajmuje Pan - od połowy roku - lokal mieszkalny. Zgodnie z warunkami umowy najmu, czynsz oraz fundusz remontowy opłacany jest przez Pana, a wydatki z tego tytułu zalicza Pan do kosztów uzyskania przychodu. Z rozliczenia dokonanego przez administrację za okres, w którym lokal nie był wynajmowany wynika, iż ma Pan nadpłatę z tytułu czynszu, o którą winien Pan pomniejszać bieżące należności, co spowoduje zmniejszenie kosztów uzyskania przychodu. W/w pismem zwrócił się Pan o wyjaśnienie sposobu wykazania bonifikaty w dekalracjach PIT-5 np. poprzez zmniejszenie kwoty przychodu z tytułu najmu. Pana zdaniem, brak takiej możliwości oznaczałby konieczność płacenia podatku od nadpłaty powstałej w okresie, w którym lokal nie był wynajmowany, a wynikającej z rozliczenia kosztów dokonanego przez administrację po zawarciu przez Pana umowy-najmu.

Stosownie do art. 9 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm. ), dochodem z danego źródła przychodów podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Zgodnie z definicją zawartą w art. 11 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Powyższe oznacza, iż przychodem z tytułu najmu jest wartość wszystkich świadczeń faktycznie otrzymanych od najemcy.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy. Powołany przepis uzależnia uznanie danego wydatku za koszt uzyskania przychodu od spełnienia łącznie dwóch warunków:

• wydatek musi być poniesiony w celu uzyskania przychodu;
• wydatek nie może być wymieniony w katalogu wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodu w rozumieniu przepisów podatkowych.

W przypadku najmu kosztami uzyskania przychodów są zatem wszelkie wydatki związane z najmem jako źródłem przychodów, czyli faktycznie poniesione w okresie obowiązywania umowy najmu. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują możliwości uznania za koszt uzyskania przychodu wydatków związanych z danym lokalem, lecz poniesionych przed podpisaniem bądź po wygaśnięciu umowy najmu.

W przedmiotowej sprawie dochodem z tytułu najmu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest zatem różnica pomiędzy świadczeniami otrzymanymi od najemcy, które stanowią Pana przychód, a kosztami uzyskania w/w przychodu, tj. wydatkami poniesionymi przez Pana w czasie trwania najmu. W świetle cytowanych wyżej przepisów stwierdzić należy, że przedstawiony przez Pana w piśmie sposób rozliczenia dochodów z tytułu najmu, tj. uwzględniający bonifikatę nie związaną z najmem jako źródłem przychodów jest nieprawidłowy.