Pytanie:

Czy przychód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu 10% podatkiem dochodo-wym?

Stan faktyczny:

Podatnik nie prowadzący działalności gospodarczej jest właścicielem dwóch zabudowanych nieruchomości nabytych w 1991r do majątku odrębnego. Nieruchomości te są wykorzystywane przez żonę podatnika w prowadzonej działalności gospodarczej. Przy czym jeden z budynków przekształcony w 2003r. na obiekt użytkowy - hotel został przez żonę podatnika wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Obie nieruchomości stanowią zabezpieczenie kredytu hipotecznego zaciągniętego przez żonę podatnika. W 2004r. Podatnik planuje sprzedać obie nieruchomości.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r., nr 14, poz. 176 ze zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami - odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (...) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego stanu wynika, iż podatnik nabył nieruchomości w drodze darowizny i zniesienia współwłasności w 1991r.tj przed zawarciem ponownego małżeństwa. Zgodnie zaś z zapisem art. 33 pkt 1 i 2 K.r.o. odrębny majątek każdego z małżonków stanowią przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej oraz przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkobierca lub darczyńca postanowił inaczej.

Wobec tego przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, należących do majątku odrębnego podatnika nie będzie w tym przypadku podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym, gdyż nieruchomości te były jego własnością powyżej pięciu lat, a ich sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jednocześnie zauważa się, że zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 21 lipca 1991r. wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych i amortyzacji podlegają środki trwałe stanowiące własność lub współwłasność podatnika. W tym przypadku budynek, w którym żona podatnika prowadziła działalność stanowił majątek odrębny męża, ona zaś poniosła już wspólnie z mężem nakłady na przystosowanie tego budynku do prowadzonej działalności. Mając zatem na uwadze przedstawiony stan faktyczny przy spełnieniu wszystkich pozostałych warunków ustawowych, żona podatnika mogła amortyzować jedynie nakłady poniesione na przystosowanie tego budynku do prowadzonej działalności jako "inwestycję w obcym środku trwałym".