Pytanie:

Czy przychód uzyskany z tej transakcji podlega opodatkowaniu 10% podatkiem dochodo-wym?

Stan faktyczny:

Podatnik wraz z żoną w 1991r. nabył nieruchomość zabudowaną domkiem jednorodzinnym. W 1993r. rozpoczął etapową rozbudowę budynku oraz jego modernizację i adaptację. Rozbudowa częściowo została zakończona w 2003r. W 2004r. podatnik podjął decyzję o sprzedaży tej nieruchomości.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.a ustawy z dnia 26 lipca 1991r.o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r., nr 14, poz. 176 ze zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami - odpłatne zbycie nieruchomości (...) jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (...) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia nieruchomości. Tak więc definiując to pojęcie należy sięgnąć do postanowień kodeksu cywilnego, w szczególności do art. 46 K.c. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, natomiast budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z paremią superficies solo cedit wymienioną w art. 191 kodeksu cywilnego. W pewnych jednak wypadkach niektóre budynki lub ich części trwale z gruntem związane stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. I tak w myśl art.235 § 1 K.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

A zatem źródłem przychodu może być odpłatne zbycie budynku wybudowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, skoro stanowi on odrębny od gruntu przedmiot własności.

Biorąc powyższe pod uwagę tylko w przypadku sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki wraz z budynkiem mieszkalnym, bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. liczony będzie odrębnie dla nieruchomości stanowiącej działkę będącą własnością Skarbu Państwa lub gminy i odrębnie dla nieruchomości stanowiącej budynek będący własnością podatnika.

Jednak w przedstawionym stanie faktycznym sytuacja taka nie miała miejsca, bowiem podatnik w 1991r. nabył zabudowaną nieruchomość. Zatem nawet jeśli nie nabył własności gruntu tylko prawo jego wieczystego użytkowania to bieg pięcioletniego terminu liczony będzie od 1991r. zarówno dla budynku jak i gruntu gdyż w tym przypadku budynek mieszkalny nie został przez podatnika wybudowany, a jedynie rozbudowany. Wobec tego przychód osiągnięty ze sprzedaży tej nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym gdyż nieruchomość ta była w posiadaniu podatnika powyżej pięciu lat.