Pytanie:

Czy przychód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu 10% podatkiem dochodo-wym?

Stan faktyczny:

Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą w 2004r. dokonali odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2002r. za zaległe wierzytelności. Przy czym odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r., nr 14, poz. 176 ze zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami - odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (...) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z postanowień zawartych w cytowanym przepisie wynika jednoznacznie, że źródłem przychodów, jest zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w każdej formie nabycia: odpłatnej, nieodpłatnej a także przyjęcia za wierzytelności.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991r. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W treści tego artykułu ustawodawca nie przewidział możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży o nakłady poczynione na tą nieruchomość przed jej sprzedażą czyli np. koszty jej nabycia. Przychód ten zgodnie z wolą ustawodawcy może być pomniejszony jedynie o koszty odpłatnego zbycia tej nieruchomości czyli np. koszty sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży.

Ponadto na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą nie później niż w okresie dwóch lat na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991r.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż podatnicy nabyli nieruchomość w 2002r., zatem odpłatne jej zbycie, które miało miejsce w 2004r. nastąpiło przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W świetle powyższego przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tej nieruchomości podlegają opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym. Przy czym dla podatku dochodowego bez znaczenia pozostaje fakt, iż przedmiotowa sprzedaż była realizacją zaległych wierzytelności.