Pytanie:

Czy przychód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym?

Podatnicy w 1998r. zakupili na prawach własności niezabudowane działki budowlane. Na działkach tych rozpoczęli budowę domu. Ostatnie nakłady (na fundamenty) ponosili w 2001r. Na-stępnie w 2004r. sprzedali tą nieruchomość.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Jednym ze źródeł dochodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991r.o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r., nr 14, poz. 176 z późn. zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami - odpłatne zbycie nieruchomości (...) jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (...) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia nierucho-mości. Tak więc definiując to pojęcie należy sięgnąć do postanowień kodeksu cywilnego, w szcze-gólności do art. 46 K.c. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziem-skiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, natomiast budynki trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z paremią superficies solo cedit wymienioną w art. 191 kodeksu cywilnego. W pewnych jednak wypadkach niektóre budynki lub ich części trwale z gruntem związane stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. I tak w myśl art.235 § 1 K.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

A zatem źródłem przychodu może być odpłatne zbycie budynku wybudowanego na gruncie będą-cym w użytkowaniu wieczystym, skoro stanowi on odrębny od gruntu przedmiot własności.

Biorąc powyższe pod uwagę tylko w przypadku sprzedaży prawa wieczystego użytkowania działki wraz z rozpoczętą budową domu, bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. liczony będzie odrębnie dla nieruchomości stanowiącej działkę będącą własnością Skarbu Państwa lub gminy i odrębnie dla nieruchomości stanowiącej część budynku (stanu surowego budynku) będącej własnością podatnika.

Jednak w przedstawionym stanie faktycznym sytuacja taka nie miała miejsca, bowiem podatnicy w 1998r. nabyli działki budowlane na prawach własności zatem w tym przypadku przychód osiągnięty ze sprzedaży częściowo zabudowanej nieruchomości, która była własnością podatników powyżej pięciu lat nie będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym.