Istota interpretacji:

Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

• prawidłowew kwestii stwierdzenia, że sprzedaż 3/4 nieruchomości nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu oraz, że spłata dokonana na rzecz byłego właściciela 1/4 nieruchomości stanowi koszt uzyskania przychodu,
• nieprawidłowew pozostałym zakresie.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa pismem z dnia 22 września 2010 r. nr ILPB2/415-847/10-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Zainteresowanego nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłane w dniu 22 września 2010 r., skutecznie doręczone zostało w dniu 27 września 2010 r. Natomiast w dniu 7 października 2010 r. (data nadania 4 października 2010 r.) do tut. organu wpłynęła odpowiedź na wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 30 października 2001 roku Wnioskodawca nabył do wspólności ustawowej 3/4 udziałów w nieruchomości składającej się z budynku mieszkalnego i gospodarczego (garażu) na działce o powierzchni 1800 m2. Od dnia 7 marca 2002 roku Zainteresowany jest w tym budynku mieszkalnym zameldowany i zamieszkuje.

W 2008 roku po rozwodzie na mocy postanowienia sądu z dnia 16 maja 2008 roku, które uprawomocniło się dnia 6 czerwca 2008 roku dokonano podziału majątku dorobkowego i po spłacie na rzecz byłej żony w kwocie 50 000 zł Wnioskodawca stał się właścicielem 3/4 udziałów w nieruchomości. Koszt zakupu nieruchomości w 2001 roku wyniósł 50 000 zł.

W kwietniu 2010 roku na mocy ugody zawartej przed sądem nastąpiło zniesienie współwłasności nieruchomości. W wyniku spłaty na rzecz byłego współwłaściciela 1/4 udziałów w kwocie 70 000 zł Zainteresowany nabył prawo do całej nieruchomości. Ponieważ na spłatę byłego współwłaściciela Wnioskodawca zaciągnął kredyt, a nieruchomość wymaga znacznych nakładów remontowych Zainteresowany zamierza ją sprzedać. Cena oferowana przez przyszłego nabywcę to 300 000 zł.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

• w przedmiotowym budynku zameldowany jest na pobyt stały od 7 marca 2004 roku, natomiast w okresie od 7 marca 2002 roku do 6 marca 2004 roku zameldowany był na pobyt czasowy,
• odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej,
• na część nakładów poniesionych na remont budynku mieszkalnego posiada faktury VAT, natomiast robociznę wykonano we własnym zakresie,
• wartość otrzymanego udziału w nieruchomości nie przekracza udziału w majątku dorobkowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w opisanej sytuacji (zbycia-sprzedaży) nieruchomości Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego... W jakiej wysokości... Czy może odliczyć jako koszty uzyskania przychodu poniesione w okresie 2002-2008 nakłady remontowe i koszty spłat byłych współwłaścicieli – byłej żony i poprzedniego właściciela 1/4 nieruchomości... Czy Zainteresowany podlega "uldze meldunkowej"...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprawa nabycia 3/4 nieruchomości nie podlega podatkowi, gdyż nabycia (do wspólności ustawowej dokonano w 2001 roku, upłynęło więc 5 lat. W przypadku sprzedaży w najbliższym czasie całości nieruchomości w ocenie Zainteresowanego nie podlega ona podatkowi dochodowemu.

Kosztami uzyskania przychodu są nakłady poniesione na nieruchomość wspólną i koszty spłat byłych współwłaścicieli.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

• prawidłowew kwestii stwierdzenia, że sprzedaż 3/4 nieruchomości nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu oraz, że spłata dokonana na rzecz byłego właściciela 1/4 nieruchomości stanowi koszt uzyskania przychodu,
• nieprawidłowew pozostałym zakresie.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 2 cyt. ustawy, zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do:

1. rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat;
2. ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki nie będącej osobą prawną.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

NBSPNBSP - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego oraz jego uzupełnienia wynika, że w dniu 2001 roku Wnioskodawca wspólnie z żoną nabył 3/4 nieruchomości. W związku z rozwodem w 2008 roku dokonano podziału majątku dorobkowego, w wyniku, którego Zainteresowany stał się właścicielem 3/4 przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca podaje, że wartość otrzymanego udziału w nieruchomości nie przekracza Jego udziału w majątku dorobkowym. W 2010 roku na mocy ugody sądowej w wyniku spłaty dokonanej na rzecz byłego współwłaściciela 1/4 udziałów w nieruchomości Zainteresowany stał się właścicielem całej nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, iż stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jego trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich. Na skutek wyroku sądowego orzekającego rozwód, wspólność majątkowa małżeńska ustaje, a do majątku, który był nią objęty stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Zgodnie z art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej.

Za datę nabycia nieruchomości w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału, mieści się w udziale, jaki przysługuje byłemu małżonkowi w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez byłego małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień dokonania podziału majątku wspólnego.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowany wyraźnie wskazał, że wartość otrzymanej przez Niego nieruchomości – w wyniku podziału majątku małżeńskiego – mieści się w udziale jaki przysługiwał Mu w majątku dorobkowym małżeńskim.

Tak więc prawo własności do przedmiotowej nieruchomości (która zostanie sprzedana w 2010 r.) Wnioskodawca nabył w następujący sposób:

• 3/4 w 2001 roku,
• 1/4 w 2010 roku.

W związku z powyższym, mając na uwadze ww. przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że uzyskana przez Wnioskodawcę kwota z tytułu sprzedaży 3/4 nieruchomości, stanowiących przedmiot własności od 2001 roku nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż sprzedaż zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Kosztami uzyskania przychodów – w myśl art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Skoro jednak stwierdzono, że przychód uzyskany ze sprzedaży 3/4 nieruchomości stanowiących przedmiot własności Zainteresowanego od 2001 roku nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, to wydatki poniesione na remont (w tej części) oraz kwota przeznaczona na spłatę żony nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

W odniesieniu natomiast do 1/4 nieruchomości nabytej w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości w 2010 roku po spłacie byłego współwłaściciela stwierdzić należy co następuje.

Z dniem 1 stycznia 2009 r. uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Nowe zasady opodatkowania znajdują zastosowanie do odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r., co wynika z przepisów ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316).

Stosownie do treści art. 19 ust. 1 ustawy od podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 22 ust. 6c ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Skoro Wnioskodawca nakłady na przedmiotową nieruchomość poniósł w latach 2002-2008, czyli w okresie, w którym nie był jeszcze posiadaczem 1/4 nieruchomości, nie może ich zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tej części nieruchomości.

Tak więc dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający 1/4 udziału w nieruchomości nabytemu w 2010 roku będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Jako koszty uzyskania przychodu Wnioskodawca może zaliczyć spłatę byłego współwłaściciela 1/4 nieruchomości, gdyż spłata ta mieści się w definicji kosztów nabycia, o których mowa w powołanym powyżej art. 22 ust. 6c ustawy.

Reasumując stwierdzić należy, że z tytułu sprzedaży 3/4 nieruchomości Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast z tytułu sprzedaży 1/4 nieruchomości Zainteresowany będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% dochodu.

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca mimo wezwania z dnia 22 września 2010 r. nr ILPB2/415-847/10-2/JK nie przedstawił własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego w odniesieniu do pytania "Czy Zainteresowany podlega uldze meldunkowej...", Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie odniósł się do tej kwestii w przedmiotowej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.