Istota interpretacji:

Jaką kwotę ze sprzedaży nieruchomości należy wykazać w zeznaniu rocznym za 2009r. – wynikającą z kwoty sprzedaży, czy też faktycznego dochodu, pozostałego po spłacie wierzycieli?

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 26 lutego 2010r. Znak: IBPB II/2/415-99/10/MM wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 09 marca 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 24 listopada 2008r. Sąd Rejonowy stwierdził nabycie spadku – nieruchomości o powierzchni 0,2700 ha, utworzonej z działek nr 721/1 i nr 600/1. Spadkodawcą był ojciec wnioskodawcy, który zmarł 02 marca 1996r. Współwłasność nieruchomości po 1/4 wpisana jest na rzecz wnioskodawcy i trzech innych osób (Pani A., Pana B. i Pana C.). Aktem notarialnym z dnia 12 października 2009r. współwłaściciele zrzekli się współwłasności do nieruchomości na rzecz wnioskodawcy. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość ze spłatą po 50.000 zł na rzecz Pani A., Pana B. i Pana C., w sumie 150.000 zł. Strony ustaliły wypłacenie powyższych kwot przez wnioskodawcę w terminie do dnia 12 grudnia 2009r. Aby wywiązać się z terminu spłaty wnioskodawca starał się uzyskać na ten cel bankowy kredyt hipoteczny, potrzebny do spłaty wierzycieli oraz podatku. Bank nie udzielił wnioskodawcy kredytu więc wnioskodawca znalazł kupca na nieruchomość i w dniu 03 grudnia 2009r. na podstawie aktu notarialnego sprzedał za kwotę 240.000 zł powyższą nieruchomość. W dniu 04 grudnia 2009r. wnioskodawca wypłacił po 50.000 zł Pani A. i Panu B., natomiast Panu C. wypłacił kwotę 49.446 zł oraz zapłacił za niego podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 554 zł, czyli w sumie 50.000 zł.

Wnioskodawca ma wątpliwości do jakiej kwoty ma rozliczyć się z urzędem skarbowym – od kwoty sprzedaży tj. 240.000 zł czy też faktycznie uzyskanego dochodu w kwocie 90.000 zł, która to kwota pozostała po spłaceniu wierzycieli (Pani A., Pana B. i Pana C.) wartości 150.000 zł. Wnioskodawca stwierdza bowiem, iż jego faktyczny dochód wyniósł 90.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką kwotę ze sprzedaży nieruchomości – zabudowanej działki o powierzchni 0.09 ha o nr 721/1 należy wykazać w rozliczeniu dochodów za 2009r. – wynikającą z kwoty sprzedaży tj. 240.000 zł, czy też faktycznego dochodu, pozostałego po spłacie wierzycieli – kwoty 90.000 zł...

Zdaniem wnioskodawcy, uzyskał ze sprzedaży nieruchomości w 2009r. dochód w kwocie 90.000 zł i od tej kwoty powinien być naliczony podatek.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

Podsumowując powyższe, należy stwierdzić, iż spadek nabywa się z chwilą śmierci spadkodawcy. Ojciec wnioskodawcy zmarł 02 marca 1996r. i w tym dniu wnioskodawca nabył 1/4 udziału w nieruchomości utworzonej z działki nr 721/1 i nr 600/1. Pozostały udział należał do trzech innych osób. W dniu 12 października 2009r. współwłaściciele zrzekli się współwłasności do przedmiotowej nieruchomości na rzecz wnioskodawcy w zamian za spłatę.

W myśl art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej należącej do wszystkich współwłaścicieli, ponieważ współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W rezultacie dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności lub działu spadku jest nabyciem tych rzeczy, tzn. tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności lub działu spadku. Stąd wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością).

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego stwierdzić należy, że w wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawca w 2009r. nabył 3/4 udziału w przedmiotowej nieruchomości stając się tym samym jedynym jej właścicielem.

Podsumowując, 1/4 uzyskanego w dniu 03 grudnia 2009r. przychodu, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie stanowi w ogóle źródła przychodu i tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu, ponieważ 1/4 udziału w przedmiotowej nieruchomości wnioskodawca nabył w 1996r. a więc ponad 5 lat temu. Natomiast 3/4 uzyskanego przychodu stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad obowiązujących w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r., ponieważ pozostały udział w nieruchomości wnioskodawca nabył w 2009r.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady mają zastosowanie do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek
• dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
  
  

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przepisem określającym, jakiego rodzaju wydatki uznaje się za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest art. 22 ust. 6c ustawy. Stanowi on, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, poniesione przez wnioskodawcę i udokumentowane wydatki w postaci kwot faktycznie spłaconych pozostałym współwłaścicielom z tytułu nabycia udziału wynoszącego 3/4 części w nieruchomości, stanowią koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia ww. udziału.

Zatem, tut. Organ zgadza się ze stwierdzeniem wnioskodawcy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości o powierzchni 0,2700 ha będzie można pomniejszyć o kwotę spłaty dokonanej na rzecz Pani A., Pana B. i Pana C.

Jednakże należy podkreślić, iż kwota spłaty stanowi koszt nabycia nieruchomości utworzonej z działek nr 721/1 i nr 600/1 o powierzchni 0,2700 ha, natomiast z zadanego przez wnioskodawcę pytania wynika, iż wnioskodawca całą kwotę spłaty zamierza wykazać jako koszt nabycia działki nr 721/1 o powierzchni 0,09 ha.

Nie można zatem zgodzić się ze stanowiskiem wnioskodawcy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży działki nr 721/1 można pomniejszyć o całą kwotę spłaty tj. 150.000 zł.

Wnioskodawca kwotę spłaty winien proporcjonalnie przypisać do sprzedanej działki. W tym celu należy ustalić wartość rynkową działki nr 721/1 i działki nr 600/1 na dzień zniesienia współwłasności aby ustalić jaki procent spłaty przypadał na działkę nr 721/1 a jaki na działkę nr 600/1. Nie możne bowiem o koszt nabycia działki nr 600/1 obniżać przychód uzyskany ze zbycia działki nr 721/1.

Reasumując, opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlega 3/4 uzyskanego przychodu ze sprzedaży działki nr 721/1, który można pomniejszyć o kwotę spłaty przypadającą proporcjonalnie na tę działkę.

Stanowisko wnioskodawcy należało więc uznać za nieprawidłowe.

Do wniosku wnioskodawca dołączył dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Z tej przyczyny treść załączonych dokumentów nie mogła podlegać analizie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.