Istota interpretacji:

Czy na poczet kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w dniu 1 września 2009 r. można zaliczyć wkład mieszkaniowy, opłaty wykupu mieszkania, remont lokalu przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu w latach 2001-2002 i 2008-2009 oraz opłaty administracyjne?

• nieprawidłowe -w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatków remontowych związanych z nowo zakupionym lokalem, nieudokumentowanych wydatków remontowych związanych ze sprzedanym lokalem oraz wydatków związanych ze spłatą kredytu mieszkaniowego,
• prawidłowe -w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wkładu mieszkaniowego, opłat związanych z wykupem mieszkania oraz udokumentowanych wydatków remontowych związanych ze sprzedanym lokalem.
  
  

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 28 października 2009 r., skutecznie doręczono dnia 2 listopada 2009 r., zaś w dniu 10 listopada 2009 r. wpłynęła odpowiedź (data nadania 9 listopada 2009 r.).

Wnioskodawczyni w uzupełnieniu rozszerzyła wniosek o dodatkowe pytanie: "Czy na poczet kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości dnia 1 września 2009 r. można zaliczyć poniesione nakłady finansowe (…) opłaty administracyjne..." Jednocześnie Zainteresowana nie przedstawiła własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w odniesieniu do zadanego pytania.

W związku z powyższym ponownie wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 17 listopada 2009 r., skutecznie doręczono dnia 1 grudnia 2009 r., zaś w dniu 9 grudnia 2009 r. do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania 8 grudnia 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 17 lipca 2001 r. spółdzielnia mieszkaniowa w drodze decyzji ustanowiła na rzecz Wnioskodawczyni spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Na ww. lokal Zainteresowana wniosła pełny wymagany wkład mieszkaniowy w wysokości 36 160,25 zł. Lokal ten był tzw. lokalem z odzysku, czyli wymagał pełnego, kapitalnego remontu po poprzednim lokatorze. Na poczet wkładu został Wnioskodawczyni udzielony kredyt mieszkaniowy w wysokości 16 026,29 oraz premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej. Zainteresowana wykonała remont kapitalny, co ma udokumentowane fakturami. Po zawarciu związku małżeńskiego – 2 października 2004 r. - Jej współmałżonek został zameldowany w lokalu 21 kwietnia 2005 r. na pobyt stały. w dniu 5 czerwca 2007 r. Wnioskodawczyni złożyła wniosek o przekształcenie lokalu na podstawie art. 12 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, co nastąpiło dnia 12 grudnia 2008 r. podpisaniem aktu notarialnego. z tego tytułu zostały poniesione koszty w kwocie 849,22 zł i została sporządzona księga wieczysta na ww. lokal. Dnia 1 września 2009 r. lokal został sprzedany za kwotę 152 000,00 zł. Sprzedaży Wnioskodawczyni dokonała razem z mężem, gdyż między małżonkami nie ma rozdzielności majątkowej. w dniu 21 kwietnia 2009 r. małżonkowie zakupili mieszkanie, na które zaciągnęli mieszkaniowy kredyt hipoteczny. Kwota uzyskana ze sprzedaży została przeznaczona na częściową spłatę ww. kredytu, co potwierdził bank oraz remont zakupionego mieszkania z dostosowaniem do potrzeb zdrowotnych męża. Wnioskodawczyni nadmienia, że nabyty lokal został zakupiony do majątku odrębnego i jako taki został sprzedany.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowana wskazała, iż remonty przeprowadzone w latach 2008-2009 dotyczyły zarówno lokalu sprzedanego w dniu 1 września 2009 r., jak i lokalu kupionego w dniu 21 kwietnia 2009 r. Remonty w lokalu sprzedanym były wykonane w czasie zamieszkiwania i przed przekształceniem ww. lokalu na własność. Wnioskodawczyni posiada rachunki na wykonanie prac remontowych w łazience oraz wyrównanie gładzi na ścianach, które nie są fakturami VAT, tylko są wystawione przez firmę wykonującą ww. prace, nie będącą VAT-owcem. Zainteresowana nie przywiązywała wówczas wagi do posiadania za wykonany remont faktur VAT, z uwagi na to, że została zniesiona ulga remontowa w podatku dochodowym od osób fizycznych. Dopiero w 2009 r. Wnioskodawczyni dowiedziała się, że posiadanie faktur VAT pozwala na skorzystanie z możliwości złożenia wniosku VZM-1 i ubieganie się o zwrot niektórych wydatków mieszkaniowych, co obowiązuje od 1 maja 2004 r., czyli od momentu wejścia Polski do UE. Wnioskodawczyni posiada natomiast dokumenty stwierdzające poniesienie opłat administracyjnych.

W kolejnym uzupełnieniu wniosku Zainteresowana wyjaśniła, iż w Jej rozumieniu opłaty administracyjne związane z nakładami poniesionymi w sprzedanym lokalu mieszkalnym dotyczą spłaty kredytu mieszkaniowego, opłat z tytułu przedterminowej spłaty kredytu mieszkaniowego oraz ustanowienia i wpisu do księgi wieczystej oraz wpisu sądowego w związku z przekształceniem mieszkania lokatorskiego we własnościowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy na poczet kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w dniu 1 września 2009 r. można zaliczyć wkład mieszkaniowy, opłaty wykupu mieszkania, remont lokalu przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu w latach 2001-2002 i 2008-2009 oraz opłaty administracyjne...

Zdaniem Wnioskodawczyni, poniesione koszty w postaci wkładu mieszkaniowego, dopłaty do ustanowienia własności, kredytu mieszkaniowego do lokalu, udokumentowane koszty związane z remontem w latach 2001-2002 oraz 2008-2009, a także poniesione opłaty administracyjne (w rozumieniu Wnioskodawczyni) stanowią koszty uzyskania przychodu. Sprzedaż mieszkania przed upływem wymaganego okresu do zwolnienia z podatku nastąpiła z uwagi na kupno mieszkania, na który został zaciągnięty kredyt hipoteczny, konieczność poprawienia warunków mieszkalnych ze względu na stan zdrowia współmałżonka (endoproteza stawu biodrowego - ciągła rehabilitacja).

Wnioskodawczyni uważa, że na poczet kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości i zakupu ma prawo odliczyć wszystkie poniesione nakłady finansowe, również nie objęte fakturami VAT, gdyż faktycznie remont został wykonany, a Zainteresowana poniosła z tego tytułu wydatki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• nieprawidłowe -w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatków remontowych związanych z nowo zakupionym lokalem, nieudokumentowanych wydatków remontowych związanych ze sprzedanym lokalem oraz wydatków związanych ze spłatą kredytu mieszkaniowego,
• prawidłowe -w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wkładu mieszkaniowego, opłat związanych z wykupem mieszkania oraz udokumentowanych wydatków remontowych związanych ze sprzedanym lokalem.
  
  

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawo wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z uwagi na to, że Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny w 2008 r. do ustalenia skutków podatkowych zbycia tego lokalu należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie zaś do art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 17 lipca 2001 r. uzyskała spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej. Na ww. lokal Zainteresowana wniosła pełny wymagany wkład mieszkaniowy w wysokości 36 160,25 zł., na poczet którego uzyskała kredyt mieszkaniowy w wysokości 16 026,29. w dniu 12 grudnia 2008 r. Wnioskodawczyni nabyła ww. lokal na własność, a następnie w dniu 1 września 2009 r. go sprzedała. w latach 2001-2002 i 2008-2009 Zainteresowana przeprowadziła w ww. lokalu remont. Jednak nie wszystkie wydatki może udokumentować fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Posiada natomiast dokumenty stwierdzające poniesienie opłat administracyjnych.

Ponadto część poniesionych przez Zainteresowaną w latach 2008–2009 wydatków remontowych dotyczyła nowo zakupionego lokalu mieszkalnego, na zakup którego Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęła kredyt hipoteczny.

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi m.in. kwestia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wkładu mieszkaniowego, opłat związanych z wykupem mieszkania oraz wydatków związanych ze spłatą kredytu mieszkaniowego.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. u. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
2. spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
3. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 tej ustawy.

Tak więc osoba, która nabywa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu, musi najpierw spłacić przypadającą na jego lokal część kosztów budowy – w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. w sytuacji kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę - stosownie do wniosku – bądź o przekształcenie dotychczasowego prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bądź o przeniesienie własności lokalu.

Wskazane w art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wpłaty tytułem wkładu mieszkaniowego, są więc bezpośrednio związane z nabyciem lokalu mieszkalnego.

Podobnie bezpośredni związek z nabyciem lokalu mają opłaty związane z wykupem mieszkania na własność. Są to wydatki, których poniesienie warunkuje nabycie własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Jednakże, aby mogły one stanowić koszty uzyskania przychodu muszą być udokumentowane.

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki w postaci wkładu mieszkaniowego na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie zostało przekształcone w prawo własności lokalu oraz opłaty związane z wykupem mieszkania (w tym związane z ustanowieniem i wpisem do księgi wieczystej oraz wpisem sądowym w związku z przekształceniem mieszkania lokatorskiego we własnościowe) mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży ww. lokalu Wnioskodawczyni nie może zaliczyć wydatków związanych ze spłatą kredytu mieszkaniowego, bowiem pierwszy kredyt zaciągnięty przez Zainteresowaną nie był przeznaczony na nabycie mieszkania, a jedynie na sfinansowanie wkładu mieszkaniowego wymaganego do uzyskania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Natomiast drugi kredyt, zaciągnięty przez Wnioskodawczynię i Jej męża, przeznaczony był na zakup innej nieruchomości, a więc nie dotyczył zbywanego lokalu mieszkalnego.

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi również kwestia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów poniesionych przez Nią w latach 2001-2002 oraz 2008-2009 wydatków remontowych.

Powołany wyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią m.in. udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Jednocześnie ustawodawca nie zastrzegł, że chodzi tu wyłącznie o posiadanie w ramach własności. Dlatego również nakłady ponoszone przed podpisaniem aktu notarialnego, jeżeli zwiększają one wartość nieruchomości, mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży tej nieruchomości. Jednakże wysokość tych nakładów musi być udokumentowana fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Ponadto nakłady, które można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości muszą dotyczyć zbywanego lokalu mieszkalnego, a więc tego z którego sprzedaży ustala się dochód do opodatkowania. Nie będą więc kosztem uzyskania przychodu wydatki remontowe dotyczące innej nieruchomości – w przypadku Wnioskodawczyni nowo zakupionego w dniu 21 kwietnia 2009 r. lokalu mieszkalnego.

Art. 22 ust. 6c wskazuje, że wysokość ww. nakładów można ustalić również na podstawie dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Chodzi tu jednak o opłaty administracyjne związane z nakładami, wydatkami ponoszonymi na nieruchomość, które zwiększyły jej wartość, a nie o opłaty związane z nabyciem nieruchomości (tak jak to zrozumiała Zainteresowana).

Reasumując, poniesione przez Wnioskodawczynię wydatki, w postaci wkładu mieszkaniowego na nabycie lokatorskiego prawa do lokalu, które następnie zostało przekształcone w prawo własności lokalu oraz udokumentowane opłaty związane z wykupem mieszkania mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży tego lokalu.

Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może zaliczyć również udokumentowane fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych nakłady, które zwiększyły wartość sprzedanego lokalu, poczynione w czasie jego posiadania, a więc zarówno w latach 2002-2002, jak i w latach 2008-2009.

Natomiast poczynione przez Wnioskodawczynię nakłady, które nie są udokumentowane fakturami VAT, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości. Ponadto Zainteresowana nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatków remontowych dotyczących nowo zakupionego lokalu mieszkalnego oraz wydatków związanych ze spłatą kredytu mieszkaniowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy dodać, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.