Istota interpretacji:

Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006 r. (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy – Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 2 grudnia 2009 r. nr ILPB2/415-885/09-2/ES, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 2 grudnia 2009 r., natomiast w dniu 15 grudnia 2009 r. (data nadania 10 grudnia 2009 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Zainteresowana uzupełniła przedmiotowy wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Zainteresowana poinformowała, iż w 2008 r. dokonała sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia. Zakup tej nieruchomości nastąpił w miesiącu kwietniu 2006 r. Środki na nabycie ww. nieruchomości Wnioskodawczyni uzyskała z kredytu w wysokości 950 000 zł udzielonego Jej przez bank. Zabezpieczeniem spłaty kredytu, poza obciążeniem hipoteką tej nieruchomości, miała stanowić również hipoteka kaucyjna lokalu mieszkalnego (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego - stanowiące Jej odrębny majątek zakupiony przed zawarciem związku małżeńskiego). Działając pod wpływem presji (ówczesnego Jej męża – rozwód orzeczono dnia xx stycznia 2009 r.) - wyraziła zgodę na przystąpienie jego osoby do aktu notarialnego zakupu ww. nieruchomości oraz do zmiany przygotowanej już umowy kredytowej, uwzględniając przystąpienie do kredytu jego osoby. Nieruchomość została zakupiona na podstawie aktu notarialnego w dniu xx kwietnia 2006 r. Środki na nabycie pochodziły z udzielonego wstępnie Zainteresowanej i zabezpieczonego również Jej mieszkaniem kredytu bankowego.

Ponadto Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż w związku ze zmianą treści planowanego aktu notarialnego zakupu, zmianie uległa również umowa kredytowa. Po upływie 2 lat – Zainteresowana będąc pozbawiona swobodnego dostępu do zakupionej nieruchomości (zamieszkał w niej były małżonek ze swoim 23 letnim synem), a jednocześnie zobligowana do spłat rat kredytowych i będąc narażona na ciągłe perturbacje związane z udziałem w spłatach drugiej strony - wyraziła zgodę na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Były mąż stanowczo nie wyrażał zgody na propozycję Wnioskodawczyni sprzedaży nieruchomości z równoczesną spłatą pozostałego zadłużenia kredytowego. Jednocześnie w obecności notariusza i Jej adwokata oświadczył, że w przypadku braku zgody na sprzedaż na jego warunkach, nie będzie uczestniczył w spłacie rat kredytowych.

W związku ze stanowczą odmową możliwości negocjacji innych rozwiązań, Zainteresowana wyraziła zgodę na wersję wymuszoną przez byłego małżonka.

Ze sprzedaży ww. nieruchomości z ustalonej ceny 1 550 000 zł, były małżonek uzyskał 245 000 zł, natomiast Wnioskodawczyni uzyskała 305 000 zł.

W oświadczeniu przekazanym do urzędu skarbowego Zainteresowana zapewniła, że uzyskany przeze Nią przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczy w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie w kraju lokalu mieszkalnego,
• na remont własnego lokalu mieszkalnego, lub
• na spłatę kredytu zaciągniętego na ww. cele w banku, w tym również na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu.

Wnioskodawczyni w uzupełnieniu do wniosku wskazała, iż umowa kredytu zobowiązywała do solidarnej odpowiedzialności kredytobiorców wobec banku z tytułu jej zawarcia.

Solidarna odpowiedzialność obowiązywała do dnia x września 2008 r., do momentu wejścia w życie aneksu, zwalniającego Ją za zgodą banku z praw i obowiązków wynikających z ww. umowy. Od tego dnia umowa kredytu dotyczyła jednego kredytobiorcę, czyli byłego małżonka.

W akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości z dnia x września 2008 r. zastosowano następujący podział:

- były mąż Zainteresowanej otrzymał:

1. sumę wymaganą na ten dzień do całkowitej spłaty ww. kredytu łącznie z karami obowiązującymi w przypadku wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu,
2. sumę pokrywającą wszystkie spłaty rat kredytowych ww. kredytu dokonanych do tego dnia przez niego,
3. 50% kwoty pozostałej po odliczeniu sum wymienionych w pkt 1) i 2) od ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości,
   - co stanowiło razem sumę 1 245 000,00 zł.

- Wnioskodawczyni otrzymała pozostałe 50% kwoty pozostałej po odliczeniu sum wymienionych w pkt 1) i 2) od ceny sprzedaży nieruchomości - co stanowiło sumę 305 000 zł.

Zainteresowana wyjaśniła ponadto, iż kredyt hipoteczny, o którym mowa w przedmiotowym wniosku był związany wyłącznie z zakupem omawianej nieruchomości sprzedanej w 2008 r. Nieruchomość została nabyta w 2006 r. do majątku odrębnego każdego z małżonków, w równych udziałach procentowych po 50%, co miało związek z ustanowioną w dniu x czerwca 2005 r. rozdzielnością majątkową.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Jaką sumę w obliczeniu zobowiązań podatkowych związanych ze sprzedażą ww. nieruchomości uwzględnić należy w odniesieniu do Wnioskodawczyni, a jaką w odniesieniu do Jej byłego małżonka...
2. Które raty kredytu udzielonego na zakup opisanej nieruchomości Zainteresowana może uwzględnić (w jakiej części procentowej), a które Jej były mąż - w związku z oświadczeniem o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży m.in. na spłatę kredytu...
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni, w obliczeniu zobowiązań tyczących podatku dochodowego winno się uwzględniać rzeczywisty przychód poszczególnych współwłaścicieli ze sprzedaży wspólnej nieruchomości.

Ponadto Zainteresowana stoi na stanowisku, iż raty kredytu spłacone przez Nią w okresie obowiązującej solidarnej odpowiedzialności kredytobiorców wobec banku winny być uwzględnione w obliczeniu Jej ewentualnych zobowiązań podatkowych związanych ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W świetle art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z uwagi na to, że Wnioskodawczyni nabyła 50% udziału w przedmiotowej nieruchomości w 2006 r. do ustalenia skutków podatkowych zbycia tego udziału należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Z opisu stanu faktycznego zaprezentowanego we wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość nabyła na podstawie aktu notarialnego w 2006 r. do majątku odrębnego w równej części z byłym małżonkiem, czyli po 50%, ponieważ miało to związek z ustanowioną w dniu x czerwca 2005 r. rozdzielnością majątkową małżeńską. Z kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. nieruchomości, tj. 1 550 000 zł, były małżonek otrzymał 1 245 000 zł, natomiast Wnioskodawczyni uzyskała 305 000 zł.

Taki podział środków został określony w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości z dnia x września 2008 r.

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż dokonany przez Wnioskodawczynię i Jej byłego małżonka podział środków uzyskanych ze sprzedaży ww. nieruchomości nie ma wpływu na fakt, iż należną Jej sumę z tytułu tej sprzedaży stanowi kwota odpowiadająca wysokości przysługującego Jej udziału w nieruchomości, tj. 50% całej kwoty osiągniętej ze zbycia tej nieruchomości.

Należy zatem stwierdzić, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega przychód w wysokości odpowiadającej udziałowi jaki Wnioskodawczyni posiadała w zbywanej nieruchomości, nie natomiast w kwocie, jaka w drodze ustaleń między Nią a byłym małżonkiem wpłynęła na Jej konto.

Natomiast w kwestii wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej zakup tut. Organ stwierdził co następuje.

Zgodnie z art. 28 ust. 2a ww. ustawy zasada określona w art. 28 ust. 2 nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części, lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają w ramach ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanego na spłatę kredytu jest cel zaciągnięcia tego kredytu. Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Ponadto przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy dopiero od momentu osiągnięcia tego przychodu.

Oznacza to zarazem, iż przychód może zostać wydatkowany wyłącznie do wysokości zobowiązań kredytowych obciążających kredytobiorcę na dzień uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości.

W przedstawionym stanie faktycznym Zainteresowana wskazała, iż umowa kredytu hipotecznego zobowiązywała do solidarnej odpowiedzialności kredytobiorców wobec banku z tytułu jej zawarcia do dnia x września 2008 r., tj. do momentu wejścia w życie aneksu, zwalniającego Ją za zgodą banku z praw i obowiązków wynikających z ww. umowy. Od tego dnia umowa kredytu dotyczyła tylko byłego małżonka. To on otrzymał sumę wymaganą na dzień x września 2008 r. do całkowitej spłaty kredytu.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku Zainteresowana wskazała, ze Jej zdaniem raty kredytu spłacone przez Nią w okresie obowiązywania solidarnie odpowiedzialności wobec banku powinny być uwzględnione przy ustaleniu zobowiązań podatkowych związanych ze sprzedażą tej nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż Wnioskodawczyni nie przysługuje możliwość skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od dnia sprzedaży nie ciążyły na Niej żadne zobowiązania wobec banku z tytułu zawarcia umowy kredytowej.

Ponadto, z wniosku wynika, że Zainteresowana zamierza zaliczyć wydatki związane ze spłatą kredytu dokonane przed uzyskaniem przychodu z tytułu zbycia nieruchomości na poczet tego przychodu, a takiej możliwości nie przewiduje wskazany powyżej przepis.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich, tj. byłego męża Zainteresowanej.

Tutejszy organ pragnie nadmienić, że dokumenty dołączone przez Zainteresowaną do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skarg do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.