Istota interpretacji:

1. Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w podatku dochodowy, w przypadku gdy w umowie dzierżawy (w aneksach do umowy) strony umowy nie określiły terminu płatności i nie określiły okresów rozliczeniowych? 2. Czy za dzień zapłaty należy uznać dzień dokonania kompensaty?

Wniosek powyższy zawierał braki formalne, dlatego też, pismem z dnia 15 października 2009r. wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 04 listopada 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W drodze licytacji komorniczej przysądzonej we wrześniu 2008r. wnioskodawca nabył nieruchomość obciążoną umową dzierżawy pomiędzy poprzednim właścicielem a dzierżawcą. Poprzez jej nabycie wszedł w obowiązki i prawa wydzierżawiającego. W umowie dzierżawy, jak i w późniejszych aneksach, strony umowy nie ustaliły terminu płatności i nie ustaliły okresów rozliczeniowych. W aneksie nr 4 z dnia 08 czerwca 2006r. do umowy z dnia 01 lutego 1999r. strony ustaliły, że wartość poniesionych przez dzierżawcę nakładów inwestycyjnych na przedmiot umowy zostanie zaliczona na czynsz dzierżawny za okres od lutego 2002r. do 31 grudnia 2006r. Strony umowy w ww. aneksie nie określiły kwoty poniesionych przez dzierżawcę nakładów inwestycyjnych. Uczynił to dzierżawca w oświadczeniu z dnia 19 września 2006r. wskazując kwotę 2.271.480,00 zł.

We wniosku wskazano przy tym, iż przedmiotem interpretacji jest art. 14 ust. 1c ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

Pierwotnie umowa dzierżawy, wskazana we wniosku, została zawarta od dnia 01 lutego 1999r. do końca 2010 roku. Aneksem nr 2 z dnia 03 września 1999r. wydłużono okres dzierżawy z końca 2010 roku na koniec 2029 roku.

W umowie dzierżawy z dnia 01 lutego 1999r. strony nie określiły wprost, w jakim okresie mają zostać rozliczone poniesione przez dzierżawcę nakłady. Co prawda, w aneksie nr 1 z dnia 14 maja 1999r. określono datę pierwszego obciążenia na dzień 31 maja 1999r., za okres 36 m-cy, tj. od 01 lutego 1999r. do dnia 31 stycznia 2002r. i wystawiono fakturę VAT. W aneksie nr 1 z dnia 14 maja 1999r. dodano również § 12 o następującej treści: "strony zgodnie postanawiają, iż wydzierżawiający dokona rozliczenia nakładów inwestycyjnych poniesionych w zespole pałacowym. Rozliczenie nakładów nastąpi za pośrednictwem spółki z o.o. jako głównego wykonawcy prac remontowo-budowlanych dzierżawcy. Rozlicznie następować będzie na podstawie faktur VAT i protokołów odbioru etapami, zgodnie z postępem prac i ukończeniem poszczególnych zamkniętych inwestycji stanowiących integralną ich całość". Ten okres wnioskodawca uważa za rozliczony. Jego pytanie dotyczy okresu po 01 lutego 2002r.

Od dnia 01 lutego 2002r. wydzierżawiający nie obciążył dzierżawcy fakturą VAT za dzierżawę, jak również dzierżawca nie wystawił faktury jako rozliczenie poniesionych nakładów.

W aneksie nr 4 z dnia 08 czerwca 2006r. dodano pkt 4 do § 7 o następującej treści: "strony rozliczają wartość poniesionych przez dzierżawcę nakładów inwestycyjnych na przedmiot umowy w ten sposób, że zaliczają ją na czynsz dzierżawny za okres od lutego 2002r. do 31 grudnia 2021r. Strony dopuszczają możliwość takiego rozliczenia również co do nakładów poniesionych w późniejszym terminie".

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

1. Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w podatku dochodowym, w przypadku gdy w umowie dzierżawy (w aneksach do umowy) strony umowy nie określiły terminu płatności i nie określiły okresów rozliczeniowych... (część pytania oznaczonego we wniosku Nr 1)
2. Czy za dzień zapłaty należy uznać dzień dokonania kompensaty... (pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na brak w umowie dzierżawy zapisów o terminie płatności i okresach rozliczeniowych pomiędzy stronami umowy, obowiązek podatkowy w podatku VAT, jak i w podatku dochodowym powstaje w miesiącu dokonania zapłaty. Za równoznaczną z zapłatą wnioskodawca uznaje kompensatę, czyli zaliczenie poniesionych przez dzierżawcę nakładów inwestycyjnych na przedmiot umowy.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1c ww. ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1 uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h i 1i, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1. wystawienia faktury albo
2. uregulowania należności.
   
   

Przytoczony powyżej przepis należy traktować jako generalną zasadę określającą moment powstania przychodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. Wyjątek od tak skonstruowanej zasady wprowadza art. 14 ust. 1e, 1h oraz 1i powołanej ustawy.

W myśl art. 14 ust. 1e cytowanej ustawy, jeżeli strony ustalą, że usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Natomiast zgodnie z art. 14 ust. 1i tej ustawy, w przypadku otrzymania przychodu z działalności gospodarczej, do którego nie stosuje się ust. 1c, 1e i 1h, za datę powstania przychodu uznaje się dzień otrzymania zapłaty.

W świetle powyższego, przychód z tytułu czynszu dzierżawionej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomości, powstaje na koniec okresu rozliczeniowego, jeżeli strony umowy rozliczają się w okresach rozliczeniowych, bądź też w dacie wystawienia faktury lub w dacie otrzymania całości lub części zapłaty.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm. – oznaczonej dalej skrótem K.c), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków – art. 693 § 2 K.c.

W myśl natomiast art. 699 K.c., jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu.

Z wniosku wynika m.in., iż wnioskodawca nabył nieruchomość obciążoną umową dzierżawy. Przy czym w umowie tej nie został określony termin płatności czynszu i nie określono terminów rozliczeniowych. W umowie ustalono ponadto, iż poniesione przez dzierżawcę nakłady inwestycyjne na przedmiot umowy zostaną zaliczone na poczet czynszu dzierżawnego.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż w sytuacji braku stosownych postanowień umowy, jak i braku zwyczajowo przyjętych terminów płatności czynszu dzierżawnego, czynsz dzierżawny powinien być płatny zgodnie z art. 699 K.c., tj. półrocznie z dołu. W tej też najpóźniej dacie, wnioskodawca winien wykazać przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, przy czym jak wskazano, czynsz ten może być określony w świadczeniach innego rodzaju, co oznacza, iż może być rozliczany w drodze kompensaty wzajemnych zobowiązań przez najemcę i wynajmującego. W takim jednak przypadku data dokonania tej kompensaty nie ma wpływu na datę powstania przychodu.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż przedstawione we wniosku stanowisko wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Do wniosku dołączono dokumenty źródłowe. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienia się, iż w zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług, a objętych pytaniem nr 1 oraz pytań nr 2, 4 i 5, wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.