Istota interpretacji:

Zbycie nieruchomości W związku z zawartą umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości z dnia 22 czerwca 2009 r. Wnioskodawcy wątpliwości budzi fakt, czy odpłatne zbycie przez Niego opisanej nieruchomości podlega opodatkowaniu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 28 ust. 1, ust. 2, ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym czy obowiązuje Zainteresowanego stawka 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych, czy może sprzedaż tej nieruchomości oraz otrzymanie zadatku podlega zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych ze względu na upływ 5-letniego okresu posiadania przez Wnioskodawcę własności ww. nieruchomości?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 22 czerwca 2009 r. Wnioskodawca jako sprzedający zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości dla której sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Ww. nieruchomość została przez Zainteresowanego nabyta w 1997 r., a następnie w 2001 r. została przez Niego zmodernizowana i rozbudowana.

Na podstawie umowy przedwstępnej Wnioskodawca zamierza zbyć tą nieruchomość do 30 czerwca 2010 r. za cenę 700 000 zł na rzecz nabywcy określonego w tej umowie.

W dniu zawarcia umowy przedwstępnej, kupujący dokonał przelewu bankowego kwoty 200 000 zł na rachunek Zainteresowanego tytułem zadatku. Kwota ta będzie zaliczona na poczet sprzedaży ww. nieruchomości w dniu sprzedaży.

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnił, iż ww. nieruchomości nie wykorzystywał na działalność gospodarczą, której nigdy nie prowadził. Tak więc otrzymał 200 000 zł tytułem zadatku, który planuje przeznaczyć na zakup innej nieruchomości, celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Nadmienił, że będzie to nieruchomość, dla której sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy w związku z zawartą umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości z dnia 22 czerwca 2009 r. odpłatne zbycie opisanej nieruchomości podlega opodatkowaniu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 28 ust. 1, ust. 2, ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym czy obowiązuje Zainteresowanego stawka 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych...
2. Czy może sprzedaż tej nieruchomości oraz otrzymanie zadatku podlega zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych ze względu na upływ 5-letniego okresu posiadania przez Wnioskodawcę własności ww. nieruchomości...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, odpłatne zbycie nieruchomości, dla której sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą, nie stanowi opodatkowanego źródła przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu w opisanym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z przedstawionym stanem faktycznym (upływ 5 lat) i prawnym odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę opisanej nieruchomości (jak również otrzymanie zadatku w wysokości 200 000 zł na rachunek bankowy) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie wskazanego przepisu – ze względu na datę nabycia, jego rozbudowy i modernizacji. Opodatkowaniu nie podlega również otrzymany przez Zainteresowanego zadatek w wysokości 200 000 zł, który zostanie zaliczony na poczet ceny w momencie sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z opisu stanu faktycznego przedstawionego we wniosku jednoznacznie wynika, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 1997 r., natomiast jej zbycie nastąpi w 2010 r. Ponadto Wnioskodawca poinformował, że w dniu zawarcia umowy przedwstępnej (22 czerwca 2009 r.), na Jego rachunek bankowy kupujący dokonał przelewu kwoty 200 000 zł tytułem zadatku na poczet sprzedaży ww. nieruchomości.

Należy podkreślić, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych, a tym samym zawarcie między stronami umów o charakterze cywilnoprawnych regulują przepisy Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Umowa przedwstępna uregulowana jest w art. 389-390 Kodeksu cywilnego. Polega ona na zobowiązaniu się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej). W treści umowy przedwstępnej powinny być określone istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy. Umowa przedwstępna powinna zawierać, co najmniej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Analizując zatem kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi zbycie nieruchomości (…). Zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości lub jej części lub udziału w nieruchomości, czyli jej sprzedaż. Samo zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności udziałów w nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Jest to jedynie warunkowa umowa a sprzedaż nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia wcześniej warunkowej umowy sprzedaży (umowy przedwstępnej) ani wcześniejsza zapłata część lub całość kwoty ostatecznej.

Tak, więc w przedmiotowej sprawie zbycie nieruchomości w rozumieniu, art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie miało miejsce w 2010 r.

Fakt otrzymania zadatku (tzw. zastrzeżenie umowne służące do zabezpieczenia interesów obu stron umowy cywilnej) w kwocie 200 000 zł na poczet zbywanej nieruchomości jest bez znaczenia dla celów podatkowych, bowiem zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Nie ma znaczenia fakt, czy cena nabycia została w jakiejś części wcześniej zapłacona w postaci zadatku, ponieważ obowiązek podatkowy powstaje dopiero w momencie wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży tj. w dacie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę, jeżeli w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz uregulowania prawne w tym zakresie stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż zbycie ww. nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skarg do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.