Istota interpretacji:

Czy zawarcie umowy zamiany, na mocy której wnioskodawczyni przeniosła na rzecz osoby trzeciej własność spółdzielczego własnościowego praw do lokalu mieszkalnego a osoba trzecia przeniosła na rzecz wnioskodawczyni własność lokal mieszkalny wywołuje skutki podatkowe?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w listopadzie 2008r. zakupiła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o pow. 39,11 m2 za cenę 126.000 zł. Pieniądze pochodziły ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które zbyła za kwotę 105.000 zł. Do nabycia nowego prawa własności wnioskodawczyni dołożyła własne oszczędności w kwocie 21.000 zł. Dodatkowo poniosła koszty pośrednictwa przy zakupie na rzecz Biura Nieruchomości 4.200 zł, dopłaty wkładu do spółdzielni 125,15 zł oraz opłaty notarialne 3.297,14 zł. Zmuszona sytuacją rodzinną w kwietniu 2009r. wnioskodawczyni dokonała zamiany ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podobne prawo, ale do mniejszego lokalu o pow. 30 m2 z dopłatą na jej rzecz kwoty 20.000 zł. Wartość zbywanego prawa wnioskodawczyni ustaliła na kwotę 120.000 zł, zważywszy na sytuację ekonomiczną (spadek cen nieruchomości oraz brak ofert zamiany). Koszty opłat notarialnych wyniosły 639,81 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z zamianą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu kupionego w 2008r. za kwotę 126.000 zł, a w kwietniu 2009r. zbywanego za kwotę 120.000 zł na mniejsze o wartości 100.000 zł – różnica stanowi 20.000 zł stanowi dochód...

Zdaniem wnioskodawczyni, kwota 20.000 zł jaką otrzymała tytułem różnicy przy zamianie mieszkania nie powinna stanowic dochodu, mając na względzie całą ocenę sytuacji dotycząca kupna i zamiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Wnioskodawczyni trzykrotnie zasięgała opinii w organach podatkowych – wszystkie stanowiska były zgodne, że w jej przypadku nie wystąpił dochód, zatem nie ma konieczności zapłaty podatku.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 9 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ww. ustawy podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okres ten odnosi się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni na podstawie umowy sprzedaży w 2008r. nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Następnie w 2009r. w drodze umowy zamiany ww. prawo do lokalu mieszkalnego wnioskodawczyni zbyła w celu uzyskania w zamian mniejszego.

Użyte w cytowanym wyżej przepisie pojęcie "odpłatne zbycie" obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale również umowę zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne.

Wobec powyższego zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zaznaczyć należy również, że przychód podatkowy powstaje nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

W odniesieniu do skutków podatkowych dokonania zamiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w 2008r. stwierdza się co następuje.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowani dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

W myśl art. 30e ust. 1 - 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy i dochodu nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 pkt b), u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zbywanego w drodze zamiany, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przepis ust. 1,3 i 4 stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 2 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że czynność prawna zawarcia umowy zmiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zawarta pomiędzy wnioskodawczynią a osobą trzecią wywołuje określone skutki podatkowe. Zamiana jest formą odpłatnego zbycia. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności.

Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nowe mieszkanie. Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie, a nabycie jest podatkowo obojętne. Przychodem z zamiany lokalu mieszkalnego – w niniejszej sprawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest jego wartość. Oznacza to, że dokonana przez wnioskodawczynię zamiana lokalu mieszkalnego będzie stanowić źródło przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem od wartości zbywanego mieszkania pomniejszonej o poniesione koszty związane z zawarciem umowy zamiany oraz koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Niezależnie od powyższego podkreślić należy, iż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

a. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
b. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
c. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
d. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
- jeżeli podatnik był zameldowany w tym budynku mieszkalnym na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Bez znaczenia są stosunki własnościowe istniejące w okresie tych 12 miesięcy.

Wobec powyższego dokonana przez wnioskodawczynię zamiana nabytego w 2008r. w drodze umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które następnie w 2009r. odpłatnie zbyła w drodze zamiany na rzecz osób trzecich stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych w art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Tak więc mając na uwadze powołane powyżej uregulowania prawne oraz przedstawiony stan faktyczny, stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe, gdyż dla ustalenia obowiązku podatkowego w przypadku zamiany nie jest istotna wartość zamienianych nieruchomości i praw. W przypadku umowy zamiany dochód ustala się dla każdej ze stron umowy (art. 30e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.). Obowiązek podatkowy w przypadku wnioskodawczyni nie wystąpi jeżeli nie wystąpi dochód wyliczony zgodnie z cyt. powyżej art. 30e ust. 2 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.