Interpretacje podatkowe



Chcesz odszukać potrzebne Ci informacje z zakresu stosowania prawa podatkowego szybciej, wygodniej i pewniej, bez reklam?
Pobierz program Interpretacje Podatkowe, natychmiastowe przeszukiwanie pełnego zbioru ponad 141 tysięcy interpretacji na Twoim komputerze. Również bez połączenia z Internetem.

Interpretacja indywidualna, sygnatura: ILPB2/415-314/09-2/ES

Autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu   
Słowa kluczowe: koszt, koszty uzyskania przychodów, mieszkania, nieruchomości, odpłatne zbycie, przychód, sprzedaż mieszkania, sprzedaż nieruchomości
Data: 2009-06-22
Pobierz darmowy program PIT 2011/2012

Istota interpretacji:

Sprzedaż mieszkania w 2008 r. w związku z jego nabyciem w 2007 r. W jakiej wysokości będzie dochód do opodatkowania?


INTERPRETACJA INDYWIDUALNA


Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2009 r. (data wpływu – 27 marca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości –jest nieprawidłowe.


UZASADNIENIE


W dniu 27 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości .


W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.


W dniu 24 kwietnia 2007 r. na podstawie aktu notarialnego za kwotę 195 000 zł Wnioskodawca nabył mieszkanie, na które zaciągnął kredyt hipoteczny w banku.


W związku z nabyciem mieszkania Zainteresowany poniósł koszty:

  1. kredytu hipotecznego – 180 000 zł,
  2. prowizji za udzielenie kredytu – 1 469 zł,
  3. ubezpieczenia mieszkania – 5 406 zł,
  4. wpisu hipoteki – 200 zł,
  5. agencji nieruchomości – 7 137 zł,
  6. założenia księgi wieczystej – 260 zł,
  7. wypisu z księgi wieczystej – 30 zł,
  8. notarialne – 5 037 zł,
  9. wpłaty własnej - 15 000 zł,


Wnioskodawca wskazał, że całkowity koszt zakupu mieszkania wyniósł 214 539 zł.


Ponadto nadmienił, że w związku z nieotrzymaniem pracy w miejscowości, w której Zainteresowany wraz z małżonką zakupili przedmiotowe mieszkanie (oboje są nauczycielami) zmuszeni byli sprzedać ww. mieszkanie.

Transakcję sprzedaży na podstawie aktu notarialnego dokonano w dniu 1 września 2008 r.


Operacje związane z tą transakcją to:

  1. sprzedaż mieszkania za kwotę – 237 000 zł,
  2. kredyt hipoteczny spłacony w całości w wysokości - 177 900 zł,
  3. prowizja za wcześniej spłacony kredyt – 3 712,12 zł,
  4. koszty związane z przyjazdami do miejscowości położenia mieszkania, by załatwić sprawy związane z jego sprzedażą (odległość ok. 300 km) – 1 500 zł.


Obliczenia dotyczące transakcji kupna-sprzedaży przedmiotowego mieszkania:

Kredyt zaciągnięty 180 000

oddany 177 900

#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;

+ 2 100


Cena sprzedaży

mieszkania: 237 000

kupna 195 000

#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;

+ 42 000


Wydatki związane z zakupem mieszkania: 34 539

ze sprzedażą 5 212,12

_____________

39 751,12

Wpłata własna - 15 000

#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;
24 751,12


Spłata rat (gdy mieszkanie było puste): 8 202

Czyli: kredyt + różnica ceny: 44 100

Wydatki: -32 953,12

Zysk rzeczywisty: #175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;#175;
11 146, 88 zł


Wnioskodawca nadmienił, że w grudniu 2008 r. na podstawie aktu notarialnego zakupił mieszkanie w miejscu pracy, na które zaciągnął w banku kredyt hipoteczny.


W związku z nabyciem tego mieszkania (oddane w stanie surowym), poczynił duże nakłady finansowe, by w nim zamieszkać.


W związku z powyższym zadano następujące pytanie.


W jakiej wysokości będzie dochód do opodatkowania...


Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli ma zapłacić podatek, to od kwoty 11 146,88 zł, bowiem jest to Jego rzeczywisty zysk.


W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Przepis art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) stanowi, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.


Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 31 grudnia 2006 r. (art. 7 ust. 1 przywołanej ustawy).


W rozpatrywanej sprawie, z uwagi na nabycie przedmiotowego mieszkania w 2007 r., zastosowanie znajdują przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże istotnym dla zaprezentowanego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.


Można do takich kosztów zaliczyć np.:

  • koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
  • prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
  • koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
  • wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
  • koszty i opłaty sądowe.

    Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.


    Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.


    Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

    Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

    Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące uregulowania prawne w tym zakresie, należy stwierdzić, iż opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegał dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania, po uwzględnieniu kosztów odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy) i kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (art. 22 ust. 6c ustawy).


    I tak do ww. kosztów można zaliczyć poniesione wydatki z tytułu:

    • obsługi biura agencji nieruchomości,
    • założenia księgi wieczystej,
    • wypisu z księgi wieczystej,
    • kosztów notarialnych,
    • prowizji za udzielenie kredytu,
    • ubezpieczenia mieszkania (w sytuacji jeżeli umowa kredytowa zobowiązuje Wnioskodawcę do takiego ubezpieczenia),
    • wpisu hipoteki,
    • prowizji za wcześniej spłacony kredyt.

    Jednocześnie tut. organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).


    Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

    Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli mieszkania, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.


    Małżonka Zainteresowanego, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

    Końcowo tut. organ informuje, iż w niniejszej interpretacji pominięto przykład liczbowy ilustrujący stanowisko Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.

    Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) wysokości podstawy do opodatkowania. Zatem tut. organ nie ustosunkował się do przedstawionych przez Wnioskodawcę obliczeń.


    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.


    Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

    Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.


    		•
    2009-06-22
     
    
    Sponsorem tej strony jest producent programu TaxMachine, wydajnego i prostego w obsłudze programu księgowego.