Istota interpretacji:

Czy wartość spłaconego kredytu hipotecznego mieszkaniowego w kwocie 150 000 zł pomniejsza podstawę do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z odpłatnego zbycia nieruchomości?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu xx kwietnia 2006 r. Zainteresowana nabyła samodzielny lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość za kwotę 120 000 zł. Na ten cel Wnioskodawczyni zaciągnęła w dniu x kwietnia 2006 r. w banku kredyt hipoteczny waloryzowany kursem CHF na kwotę 120 000 zł.

W dniu 29 stycznia 2009 r. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowego lokalu aktem notarialnym i w dniu xx lutego 2009 r. zbyła przedmiotową nieruchomość za cenę 240 000 zł. Ww. transakcji dokonano przed upływem 5 lat od dnia nabycia tego lokalu. Z ceny 240 000 zł uzyskanej ze sprzedaży ww. nieruchomości kwotę 150 000 zł Zainteresowana przeznaczyła na spłatę kredytu hipotecznego. W konsekwencji przychód w kwocie 150 000 zł z tytułu sprzedaży został przeznaczony na cele mieszkaniowe, tj. spłatę kredytu mieszkaniowego, czyli wydatkowany na cele mieszkaniowe sensu largo.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wartość spłaconego kredytu hipotecznego mieszkaniowego w kwocie 150 000 zł pomniejsza podstawę do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z odpłatnego zbycia nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawczyni, wraz ze sprzedażą lokalu mieszkalnego dokonała spłaty kredytu hipotecznego, tym samym wydatkowała kwotę 150 000 zł na cele mieszkaniowe sensu largo. Tak więc w ocenie Zainteresowanej przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości należy pomniejszyć o kwotę 150 000 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z uwagi na moment nabycia lokalu mieszkalnego, tj. w 2006 r. - w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie powyższe przepisy.

Stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można m.in. opłatę notarialną, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, opłatę sądową.

Zasada ustalenia zryczałtowanego podatku dochodowego ze zbycia nieruchomości nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowana w lutym 2009 r. za cenę 240 000 zł zbyła przedmiotową nieruchomość (nabytą w kwietniu 2006 r.), na którą zaciągnęła w banku kredyt hipoteczny waloryzowany kursem CHF na kwotę 120 000 zł. Z przychodu uzyskanego ze sprzedaży - kwotę 150 000 zł Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytu mieszkaniowego, czyli wydatkowała na cele mieszkaniowe.

Powołany art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może mieć zastosowanie w niniejszej sprawie, o ile przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, będzie w części wydatkowany, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu, a także odsetek od kredytu zaciągniętego na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze opisany we wniosku stan faktyczny oraz uregulowania prawne w tym zakresie należy stwierdzić, iż wartość spłaconego kredytu hipotecznego waloryzowanego kursem CHF w kwocie 150 000 zł nie pomniejsza podstawy do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem przychód ten może być wyłącznie pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia, do których nie można zaliczyć wartości spłaty ww. kredytu.

Jednakże Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), bowiem wydatek stanowi spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na lokal mieszkalny, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.