Istota interpretacji:

Jakiej wielkości podatek od sprzedaży zapłaci wnioskodawczyni? - Czy uzyskany przychód może wnioskodawczyni wykorzystać na nabycie w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży innego lokalu mieszkalnego lub remont? - Czy w przypadku, jeżeli będzie to możliwe to czy rachunki powinny być tylko na nazwisko wnioskodawczyni, czy również mogą być na nazwisko męża?

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismem z dnia 01 kwietnia 2009r. Znak: IBPB II/2/415-230/09/JT wezwano do jego uzupełnienia.

Uzupełnienia dokonano w dniu 14 kwietnia 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W sierpniu 2006r. wnioskodawczyni wraz z mężem, w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej, zakupiła nieruchomość gruntową zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym za kwotę 107.000,00 zł. Zakup ten został dokonany ze środków stanowiących majątek wspólny małżonków a nabyta nieruchomość weszła w skład ich gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

W lipcu 2008r. nastąpiło nieodpłatne przeniesienie z majątku wspólnego do majątku osobistego, na mocy którego wnioskodawczyni została właścicielem ww. nieruchomości.

W okresie od sierpnia 2006r. do lipca 2008r. w budynku stanowiącym część przedmiotowej nieruchomości były prowadzone roboty remontowe, częściowo fakturowane.

W październiku 2008r. wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową nieruchomość za kwotę 175.000,00 zł osobom (małżeństwu), które nie są rolnikami i nie prowadzą gospodarstwa rolnego.

Wnioskodawczyni nadmienia, iż oboje z mężem nie mają rozdzielności majątkowej oraz, że ani ona ani jej mąż nie byli nigdy zameldowani w zbytej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Jakiej wielkości podatek od sprzedaży zapłaci wnioskodawczyni...

Czy uzyskany przychód może wnioskodawczyni wykorzystać na nabycie w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży innego lokalu mieszkalnego lub remont...

Czy w przypadku, jeżeli będzie to możliwe to czy rachunki powinny być tylko na nazwisko wnioskodawczyni, czy również mogą być na nazwisko męża...

Zdaniem wnioskodawczyni, zapłaci połowę podatku a resztę przychodu będzie mogła wykorzystać na remont swojego mieszkania, bądź np. na zakup działki budowlanej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest m. in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, które nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment jej nabycia.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.z 2008r. Nr 209 poz. 1316) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2009r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 06 listopada 2008r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

Natomiast ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż :

• w sierpniu 2006r. wnioskodawczyni zakupiła wraz z mężem w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.
• następnie małżonkowie w lipcu 2008r. na podstawie aktu notarialnego dokonali nieodpłatnego przeniesienia z majątku dorobkowego małżeńskiego do majątku odrębnego wnioskodawczyni w ten sposób, że wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność przedmiotową nieruchomość.
  
  

W październiku 2008r. wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość sprzedała.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jego trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa (art. 47 § 1 ww. ustawy)

Z chwilą ustania małżeństwa wspólność ustawowa ulega przekształceniu i wówczas małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Jeżeli zatem zawarta w lipcu 2008r. umowa przeniesienia opisanej we wniosku nieruchomości z majątku wspólnego do majątku osobistego była dopuszczalna i prawnie skuteczna to nabycie części nieruchomości przekraczającej udział w majątku wspólnym nastąpiło w lipcu 2008r.

Zatem nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części w 2006r. oraz w 2008r.

W przedstawionym stanie faktycznym:

• wartość połowy przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nabytej w 2006r. będzie zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu do końca grudnia 2006r. jako że sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
• wartość pozostałej #189; części przychodu ze zbycia przedmiotowej nieruchomości, która została nabyta w 2008r. podlega opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r.
  
  

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
  
  

Wyliczenie zawartych w ww. przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

W myśl art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, a także na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części – przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W świetle powyższego, jeżeli wnioskodawczyni w okresie 2 lat od dnia sprzedaży przeznaczy uzyskane ze sprzedaży części nieruchomości środki na remont własnego mieszkania lub zakup działki budowlanej, to będą to cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ww. ustwy, a zatem przychód ten może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

W stosunku do kwoty uzyskanej ze sprzedaży pozostałej (nabytej w 2008r.) części przedmiotowej nieruchomości podlega ona opodatkowaniu na zasadach zawartych w art. 30e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30 e ust. 2 ww. ustawy). Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, iż :

• przychód uzyskany ze sprzedaży #189; części przedmiotowej nieruchomości może być zwolniony z opodatkowania 10% podatkiem dochodowym pod warunkiem przeznaczenia tych środków w ciągu 2 lat od sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu do 31 grudnia 2006r.
• natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży pozostałej #189; części przedmiotowej nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu od 01 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008r. i nie podlega zwolnieniu ramach ulgi meldunkowej, gdyż jak sama wnioskodawczyni podaje, nie była nigdy zameldowana w zbytej nieruchomości. Nie podlega również zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 28, jako, że sprzedaż ta nie spełnia warunków określonych tym artykułem, jako że po sprzedaży nie będzie kontynuowana działalność rolnicza.
  
  

W tym stanie rzeczy stanowisko wnioskodawczyni że zapłaci podatek od połowy przychodu, a resztę będzie mogła wykorzystać na remont swojego mieszkania lub zakup działki budowlanej należało uznać za prawidłowe.

Ponadto zaznaczyć należy, iż to wnioskodawczyni musi spełnić warunki zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., aby skorzystać z ulgi zawartej w tym przepisie. Zatem to ona musi udokumentować poniesione wydatki, a rachunki (faktury) wystawione na nazwisko męża nie będą stanowić takiego dowodu. W związku z czym faktury dokumentujące wydatki związane z zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych powinny być wystawiane na nazwisko wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku dołączono dokument - akt notarialny z dnia 16 lipca 2008r. przeniesienia z majątku wspólnego do majątku osobistego. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała ul. Traugutta 2a.