Istota interpretacji:

Czy, jeśli Zainteresowany przeznaczy kwotę 98 000 zł ze sprzedaży mieszkania na budowę nieruchomości usługowo-mieszkaniowej będzie zwolniony ze zryczałtowanego podatku ze sprzedaży mieszkania?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W maju 2008 r. Zainteresowany rozpoczął budowę budynku usługowo-mieszkalnego (50,1% część usługowa, 49,9 % - część mieszkalna). Pozwolenie na ww. budowę wydane zostało przez starostwo powiatowe w drodze decyzji dnia 22 kwietnia 2008 r. W październiku 2008 r. Zainteresowany zbył za kwotę 120 000 zł mieszkanie własnościowe. Część kwoty, tj. 22 000 zł przeznaczył na spłatę kredytu zaciągniętego za zakup tego mieszkania, a drugą część, tj. 98 000 zł planuje przeznaczyć na budowę opisanego wyżej budynku usługowo-mieszkalnego. Zainteresowany nadmienia, że mieszkanie, które sprzedał zakupił w lutym 2005 r. W miejscowym urzędzie skarbowym złożył oświadczenie, że pieniądze uzyskane ze zbycia przeznaczy w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca wskazuje, że wartość końcowa rozpoczętej budowy (budynku usługowo-mieszkalnego) wg rzeczoznawcy majątkowego będzie wynosić ok. 410 000 zł. Zainteresowany nie korzystał dotąd z ulg mieszkaniowych. Ponadto, ani On ani Jego małżonka nigdy nie korzystali ze zwrotu podatku VAT w ramach prowadzonych inwestycji, jak również tej opisanej we wniosku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy Wnioskodawca może ubiegać się o zwrot niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym w myśl ustawy z 29 sierpnia 2005 r....
2. Czy, jeśli Zainteresowany przeznaczy kwotę 98 000 zł ze sprzedaży mieszkania na budowę nieruchomości usługowo-mieszkaniowej będzie zwolniony ze zryczałtowanego podatku ze sprzedaży mieszkania...

Tutejszy organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie drugie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. W kwestii dotyczącej zwrotu osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym w zakresie możliwości uzyskania zwrotu niektórych wydatków związanych z budową budynku mieszkalnego w dniu 27 maja 2009 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-218/09-4/WM.

Zdaniem Wnioskodawcy - w odniesieniu do pytania drugiego - jeśli będzie w stanie wykazać, iż koszty budowy przekroczyły wartość przynajmniej 200 000 zł, czyli koszt części mieszkaniowej wyniesie 99 800 zł (49,9% - całość) to suma uzyskana ze sprzedaży mieszkania przeznaczona została na cele mieszkaniowe. Oznacza to zwolnienie z konieczności uiszczenia zryczałtowanego podatku ze sprzedaży mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

Przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy w kontekście zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych, istotne jest ustalenie momentu nabycia przez Zainteresowanego przedmiotowej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że nieruchomość, którą Wnioskodawca zbył w październiku 2008 r. została przez Niego nabyta w lutym 2005 r. W związku z tym w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące do końca grudnia 2006 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złoża, oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - art. 28 ust. 2a ww. ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek, co wynika z art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (art. 28 ust. 4 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu przed 01 stycznia 2007 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Wyliczenie zawartych w ww. przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

W myśl art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, a także na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Istotne jest również, że zwolnienie określone przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy.

Spłata kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość przed dniem uzyskania przychodów z jej zbycia też jest celem mieszkaniowym. W myśl bowiem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) - wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów - dlatego przepis ten znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie.

Z analizy stanu faktycznego wynika, że środki uzyskane z tytułu zbycia mieszkania w kwocie 22 000 zł Zainteresowany przeznaczył na spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup. Natomiast pozostałą część uzyskanego przychodu w kwocie 98 000 zł przeznaczył na budowę części mieszkalnej budynku usługowego-mieszkalnego. Wnioskodawca nie korzystał wcześniej z ulg mieszkaniowych.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i przywołane wyżej przepisy, należy stwierdzić, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży mieszkania będzie korzystał ze zwolnienia od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego. Dotyczy to zarówno wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie w 2005 r. przedmiotowego mieszkania, jak i wydatków na budowę budynku usługowo-mieszkalnego - w odniesieniu do jego części przypadającej proporcjonalnie na część mieszkalną.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Końcowo, tut. organ informuje, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wydając interpretację w trybie ww. przepisu organ nie oblicza wysokości przychodu korzystającego ze zwolnienia od podatku dochodowego z tytułu wydatkowania na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32. W związku z tym Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie ustosunkował się do przedstawionych przez Wnioskodawcę obliczeń.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje