Istota interpretacji:

Czy wnioskodawca powinien zapłacić podatek dochodowy określony w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2007r. ze sprzedaży nieruchomości nabytej w części w drodze zniesienia współwłasności?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca był właścicielem nieruchomości, stanowiącej działkę, oznaczoną numerem geodezyjnym 1313/2, o powierzchni 808 m2po połowie z drugim współwłaścicielem, na podstawie umowy warunkowej sprzedaży z dnia 28 stycznia 1987r.i umowy przeniesienia własności z dnia 04 marca 1987r. oraz na podstawie umowy darowizny z dnia 07 marca 1991r. Częścią składową przedmiotowej nieruchomości był murowany budynek mieszkalny, wolnostojący, dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony, kryty blachą. W dniu 04 marca 2002r. wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem oświadczyli w formie aktu notarialnego zniesienie współwłasności zabudowanej nieruchomości objętej księga wieczystą bez dokonywania spłat na rzecz wnioskodawcy. Wartość przedmiotowej nieruchomości strony określiły na kwotę 300.000 zł. W dniu 01 grudnia 2006r. wnioskodawca dokonał w formie aktu notarialnego zbycia opisanej nieruchomości za cenę 300.000 zł

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w świetle art. 10 w związku z art. 21 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. należy zapłacić podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia należącego do wnioskodawcy udziału we współwłasności nieruchomości, który nabył w wyniku zniesienia współwłasności...

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. przychód ze sprzedaży w 2006r. nieruchomości nabytej w 1987r. na podstawie umowy warunkowej sprzedaży i umowy przeniesienia własności oraz umowy darowizny na zasadzie współwłasności nie stanowi źródła przychodu i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość), jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jej nabycia. Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007r. zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r., do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca wraz drugim współwłaścicielem na zasadach wspólności ustawowej nabyli nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Współwłaścicielami po połowie ww. nieruchomości stali się odpowiednio w dniu 04 marca 1987r. na podstawie umowy przeniesienia własności oraz w dniu 07 marca 1991r. na podstawie umowy darowizny. Następnie w dniu 04 marca 2002r. zniesiono współwłasność w ten sposób, że przedmiotowa nieruchomość przypadła wyłącznie wnioskodawcy bez żadnych spłat.

Wobec powyższego w odniesieniu do udziałów nabytych w 1987r. i 1991r. w drodze umowy sprzedaży i darowizny należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży w 2006r. tego udziału w nieruchomości wynoszącego łącznie 1/2 nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako że od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości minęło pięć lat - art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym odpłatne zbycie tych udziałów w nieruchomościach nie stanowi podlegającego opodatkowaniu źródła przychodu. Natomiast w odniesieniu do zawartej w 2002r. umowy zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości wyjaśnia się, że stosownie do art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo własnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego - art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdyze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, ale wyłącznie wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat.Z zaprezentowanego przez wnioskodawcę opisu stanu faktycznego wynika, iż w wyniku zniesienia współwłasności zwiększył się jego udział w przedmiotowej nieruchomości, gdyż stał się faktycznie jedynym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Tym samym przy dokonywaniu przedmiotowego zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności co oznacza, iż dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności tj. 04 marca 2002r. Wobec powyższego dla celów zryczałtowanego podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla części udziału nieruchomości ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tj. od końca 2002 r. Zatem w świetle przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż skoro sprzedaż nieruchomości nastąpiła 01 grudnia 2006r. to okres 5 letni, o którym mowa powyżej nie upłynął i sprzedaż ta stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodu.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. udziału w nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na:

• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Wyliczenie zawarte w tym przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawcę ze sprzedaży udziału w wysokości #189; nabytego w drodze zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości.

Reasumując należy stwierdzić, iż odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości w części nabytej w drodze umowy przeniesienia własności i umowy darowizny w latach 1987 i 1991 nie będzie podlegało opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast uzyskana przez wnioskodawcę 1/2 przychodu ze sprzedaży nieruchomości odpowiadająca udziałowi nabytemu w drodze zniesienia współwłasności w 2002r. będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że wnioskodawca wydatkował w terminie przewidzianym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) przychód uzyskany ze sprzedaży udziału nabytego w 2002r. w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości na cele określone w tym przepisie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), rozpoznawanie spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych dotyczących wydawania w indywidualnych sprawach pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne), o których mowa w art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60, z późn. zm.), przekazuje się wojewódzkim sądom administracyjnym, na których obszarze właściwości strona skarżąca zamieszkuje lub ma siedzibę. Powyższe rozporządzenie, zgodnie z brzmieniem § 3, wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. z dniem 11 października 2008r.

W związku z powyższym tut. organ informuje, że jeżeli skarga na niniejszą interpretację będzie składana po dniu 10 października 2008r., właściwym do jej rozpoznania będzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.