Istota interpretacji:

Opodatkowanie przychodu z najmu własnego mieszkania.

-nieprawidłowe w części dotyczącej rozliczenia dochodu z najmu dopiero w zeznaniu rocznym,
- prawidłowe w części dotyczącej możliwości zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni planuje wynająć mieszkanie, które jest Jej własnością o powierzchni około 40 m#178;. Comiesięczny czynsz Zainteresowana ustaliła na kwotę 12 zł/m#178;. Planuje również pobrać od lokatorów bezzwrotną wpłatę w wysokości 200 zł/m#178;, tzw. odstępne. Wnioskodawczyni wyjaśnia, że warunek dokonania takiej wpłaty jest dla Niej gwarancją tego, że lokatorem zostanie osoba, która inwestując swoje pieniądze, będzie czuła się na dłuższy czas związana z danym lokalem, będzie go szanować, a także sumiennie wpłacać comiesięczny czynsz obawiając się konieczności opuszczenia mieszkania z powodu zaległości płatniczych. Zainteresowana dodaje, iż odstępne dodatkowo zabezpieczy Jej sytuację w razie konieczności wniesienia do sądu sprawy o eksmisję, w toku której mieszkanie nie będzie przynosić żadnych dochodów. Mieszkanie będzie wymagało także dodatkowych remontów i inwestycji (ulepszeń pozwalających na podniesienie standardu lokalu).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. W jaki sposób z takich dochodów (czynszu, odstępnego) Wnioskodawczyni powinna rozliczać się z urzędem skarbowym...
2. Czy wydatki poniesione w związku z remontami i inwestycjami mogą być odliczone od dochodu...

Zdaniem Wnioskodawczyni z pobranych czynszów, a także odstępnego może rozliczyć się w zeznaniu rocznym płacąc podatek od uzyskanego dochodu. Uważa Ona również, że wydatki udokumentowane fakturami czy umowami kupna-sprzedaży mogą być odliczane od dochodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

- nieprawidłowe w części dotyczącej rozliczenia dochodu z najmu dopiero w zeznaniu rocznym,
- prawidłowe w części dotyczącej możliwości zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) dochody osiągane ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, czyli m.in. z najmu są opodatkowane na zasadach określonych w tej ustawie.

Przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej, w myśl przepisu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Przy czym należy podkreślić, że opodatkowaniu nie podlega przychód, lecz dochód z najmu. Art. 9 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu i inne należności, które stanowią przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji wynajmującego.

Natomiast zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 cyt. wyżej ustawy, podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy - są obowiązani bez wezwania wpłacać zaliczki miesięczne. Wysokość zaliczek za miesiące do listopada roku podatkowego, z zastrzeżeniem ust. 3f, ustala się w następujący sposób:

1. obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku,
2. zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b,
3. zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.

Po zakończeniu roku kalendarzowego (podatkowego) podatnicy osiągający przychody z najmu obowiązani są do złożenia zeznania podatkowego o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym - PIT-36. Należy je złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

W odniesieniu do kosztów uzyskania przychodów tut. organ wyjaśnia co następuje.

Aby zaliczyć wydatki związane z najmem do kosztów uzyskania przychodów, wynajmujący zobowiązany jest wykazać związek przyczynowo - skutkowy pomiędzy ich poniesieniem, a powstaniem przychodów.

Do tych kosztów można zaliczyć m.in.:

• wydatki na remont lokalu,
• podatek od nieruchomości,
• odpisy amortyzacyjne (jeżeli wynajmujący amortyzuje przedmiot najmu),
• składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu.

Zatem, by zaliczyć wydatki związane z najmem do kosztów uzyskania przychodów, wynajmujący powinien gromadzić dowody ich poniesienia, takie jak: faktury, rachunki, paragony, pokwitowania, dowody opłat, dowody przelewów bankowych i inne. W przypadku amortyzacji podatnik zobowiązany jest do prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z wyjątkiem sytuacji, gdy wartość początkową przedmiotu najmu ustalono metodą uproszczoną w oparciu o art. 22h ust. 3 i ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na względzie przytoczone przepisy prawne oraz stan faktyczny przedstawiony przez Wnioskodawczynię we wniosku stwierdzić należy, że tzw. "odstępne za mieszkanie" należy zakwalifikować do przychodów z tytułu najmu tego lokalu podobnie jak comiesięczny czynsz z tego tytułu. Przychód ten, pomniejszony o koszty uzyskania przychodów, podlega opodatkowaniu w formie zaliczek już w trakcie roku podatkowego w oparciu o art. 44 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku jeśli nie wystąpi dochód (przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania) przekraczający kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku w ciągu roku - wówczas pozostaje wyłącznie rozliczenie podatku do 30 kwietnia roku następnego.

Końcowo tut. organ informuje Wnioskodawczynię, iż możliwe jest również opodatkowanie przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Aby wybrać tę formę opodatkowania - należy złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze. Oświadczenie to składa się naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania podatnika - do 20 stycznia danego roku podatkowego. W sytuacji kiedy wynajem rozpoczyna się w ciągu roku podatkowego - składa się je do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Po spełnieniu ww. warunków - przychody z najmu mogą być opodatkowane 8,5% stawką ryczałtu ewidencjonowanego do momentu przekroczenia kwoty 4 000 euro i 20% od nadwyżki przychodów ponad tę kwotę, (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 ze zm.)). Jednocześnie należy wyjaśnić, iż dokonując wyboru formy opodatkowania przychodów z najmu jaką jest ryczałt ewidencjonowany, Wnioskodawczyni nie może pomniejszać przychodów z tego tytułu o wydatki stanowiące koszty ich uzyskania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.