Pytanie:

Czy będę płaciła podatek dochodowy od sprzedaży tego mieszkania?

Dnia 19 kwietnia 2007 r. sprzedała Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego - garażu. Członkiem spółdzielni mieszkaniowej jest Pani od 22 stycznia 1998 r. W latach 1998-2000 dokonała Pani pełnej wpłaty na zakup przedmiotowych praw majątkowych. Akt notarialny na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego podpisała Pani dnia 6 maja 2004 r., zaś na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego - garażu dnia 24 września 2003 r.

Stanowisko wnioskodawcy

Uważam, że podatku nie powinnam zapłacić, ponieważ do 2000 roku wpłaciłam pełną cenę mieszkania, zamieszkałam w mieszkaniu w 2001 roku i nie z mojej winy spółdzielnia mieszkaniowa nie była przygotowana do podpisania aktów, a ja wszystkie pieniądze miałam wpłacone w 2000 roku. Umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dostałam po 2 latach od momentu zamieszkania w lokalu.

Ocena prawna stanowiska wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym i prawnym

Na mocy art. 10 ust. 1 pkt. 8) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest m. in. odpłatne zbycie: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Co do zasady więc sprzedaż nieruchomości nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym. Dopiero zaistnienie dodatkowego warunku - brak upływu pięcioletniego okresu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - pozwala wychwycić spośród sprzedaży nieruchomości nieprowadzonych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, te o charakterze spekulacyjnym i zakwalifikować je jako źródło przychodów podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przedmiotowej sprawie istotne jest ustalenie roku, w którym miało miejsce nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego - garażu. Ponieważ ustawa wprost nie definiuje pojęcia "nabycie", ani nie odwołuje się do innych przepisów, które definiują to pojęcie, należy przyjąć dla tego pojęcia znaczenie potoczne. W powszechnym, potocznym znaczeniu pojęcie "nabycie" jest rozumiane jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycia prawa). W przedmiotowej sprawie sprzedała Pani prawa majątkowe, które Pani nabyła aktami notarialnymi w roku 2003 (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) oraz w roku 2004 (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego - garażu). Przedstawione przez Panią okoliczności faktyczne wskazują więc, że sprzedaż przez Panią przedmiotowych praw majątkowych w bieżącym roku nastąpiła przez upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycia. Spełniony więc zostanie warunek art. 10 cytowanej wyżej ustawy, jako źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588). Ustawa ta w dość istotny sposób zmienia sposób ustalania podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu odpłatnej sprzedaży nieruchomości, jak i samą stawkę podatku. Przepisy art. 7 tej ustawy regulują kwestie zastosowania odpowiednich przepisów dotyczących konstrukcji tego podatku w przypadku nieruchomości nabytych przed dniem 1 stycznia 2007 r., a zbytych już w czasie obowiązywania nowych regulacji. Przepis ust. 1 tego artykułu stanowi: "Do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r." Przywołana w tym przepisie ustawa z art. 1 to ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc regulacja ta odnosi się m. in. do przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego.

W związku z przepisami przejściowymi, w przedmiotowej sprawie, podatek ten będzie naliczany wg zasad obowiązujących przed dniem 1 stycznia 2007r.

Art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. przewiduje następującą konstrukcję podatku dochodowego z tytułu odpłatnej sprzedaży nieruchomości i niektórych praw majątkowych:

- przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł (ust. 1),

- podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu (ust. 2).

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma jednak zastosowania do podatników, którzy w tym samym 14-dniowym terminie złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkują nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na następujące cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj:

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Pospolitej,

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

lub na cel wskazany w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e) tej ustawy, tj. na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na powyższe cele, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na powyższe cele nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży będą podlegały zwolnieniu z podatku.

Odnosząc to do przedstawionego przez Panią stanu faktycznego, wskazany 14-dniowy termin należy liczyć od dnia odpłatnego zbycia przedmiotowych praw majątkowych. Sposób liczenia terminu określony jest w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa. Jeżeli początkiem terminu określonego w dniach jest pewne zdarzenie, przy obliczaniu tego terminu nie uwzględnia się dnia, w którym zdarzenie nastąpiło. Upływ ostatniego z wyznaczonej liczby dni uważa się za koniec terminu (art. 12 § 1). Jeżeli ostatni dzień terminu przypada na sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, za ostatni dzień terminu uważa się następny dzień po dniu lub dniach wolnych od pracy (art. 12 § 5). Stosując się do tych reguł, do 4 maja 2007 roku powinna Pani wyliczyć i zapłacić 10-procentowy zryczałtowany podatek dochodowy liczony od przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowych praw lub złożyć w tym samym terminie oświadczenie, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tych praw przeznaczy Pani na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 236 § 1 i 2 pkt. 1 ustawy - Ordynacja podatkowa na postanowienie niniejsze przysługuje prawo do złożenia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie. Zażalenie należy złożyć za pośrednictwem tutejszego organu podatkowego w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia.

Zgodnie z art. 239 w związku z art. 222 ustawy - Ordynacja podatkowa zażalenie powinno zawierać zarzuty przeciwko postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazać należy dowody uzasadniające to żądanie.