Pytanie:

Od której kwoty będę musiała zapłacić podatek? Czy w takiej sytuacji w ogóle będę musiała zapłacić jakiś podatek, jeżeli pieniądze ze sprzedaży ul. W. przeznaczę na spłatę wyżej wymienionych obydwu kredytów mieszkaniowych?

W 2005 r. kupiła Pani lokal mieszkalny na rynku pierwotnym od dewelopera, usytuowany przy ul. W. Akt notarialny został podpisany 25.04.2005r. Na zakup mieszkania zaciągnęła Pani kredyt hipoteczny w wysokości ok. 280 000 zł.

Następnie w dn. 21.07.2006r. podpisała Pani umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania położonego przy ul. S., również od dewelopera a rynku pierwotnym. Umowa przewiduje podpisanie aktu notarialnego nie później niż we wrześniu 2007r. Na mieszkanie przy ul. S. również zaciągnęła Pani kredyt hipoteczny w wysokości ok. 560 000 zł.

W najbliższym roku zamierza Pani sprzedać mieszkanie położone przy ul. W. Zakłada Pani, że przychód ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego wyniesie ok. 720 000 zł. W chwili sprzedaży pozostanie do płacenia kredyt w wysokości ok. 260 000 zł wzięty na zakup tej nieruchomości.

Całą kwotę ze sprzedaży ul. W., czyli 720 000 zł zamierza Pani przeznaczyć na:

- jednorazową, całkowitą spłatę pozostałego kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania położonego przy ul. W., ok. 260 000 zł,

- resztę pieniędzy, czyli 460 000 zł, na spłatę kredytu, który zaciągnęła Pani na zakup mieszkania przy ul. S.

Zamierza Pani spłacić obydwa kredyty w terminie zaraz po dokonaniu sprzedaży mieszkania przy ul. W.

Stanowisko wnioskodawcy

Moim zdaniem nie będę musiała zapłacić podatku od przychodu ze sprzedaży mieszkania położonego przy ul. W., gdyż całą kwotę ze sprzedaży tego mieszkania, ok. 720 000 zł, zamierzam przeznaczyć na cele mieszkaniowe (spłatę obydwu kredytów mieszkaniowych).

Ocena prawna stanowiska wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym i prawnym

Na mocy art. 10 ust. 1 pkt. 8) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest m. in. odpłatne zbycie: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ponieważ, wg okoliczności faktycznych przedstawionych przez Panią, nabycie miało miejsce w 2005 roku, sprzedaż, jeżeli będzie miała miejsce w bieżącym roku, nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycia. Spełniony więc zostanie warunek art. 10 cytowanej wyżej ustawy, jako źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588). Ustawa ta w dość istotny sposób zmienia sposób ustalania podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu odpłatnej sprzedaży nieruchomości, jak i samą stawkę podatku. Przepisy art. 7 tej ustawy regulują kwestie zastosowania odpowiednich przepisów dotyczących konstrukcji tego podatku w przypadku nieruchomości nabytych przed dniem 1 stycznia 2007 r., a zbytych już w czasie obowiązywania nowych regulacji. Przepis ust. 1 tego artykułu stanowi: "Do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r." Przywołana w tym przepisie ustawa z art. 1 to ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc regulacja ta odnosi się n. in. do przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania.

W związku z przepisami przejściowymi podatek ten będzie naliczany wg zasad obowiązujących przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. przewiduje następującą konstrukcję podatku dochodowego z tytułu odpłatnej sprzedaży nieruchomości i niektórych praw majątkowych:

przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł (ust. 1),

podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu (ust. 2).

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma jednak zastosowania do podatników, którzy w tym samym 14-dniowym terminie złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkują nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na następujące cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj:

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Pospolitej,

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

lub na cel wskazany w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e) tej ustawy, tj. na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na powyższe cele, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na powyższe cele nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży będą podlegały zwolnieniu z podatku.

Odnosząc to do przedstawionego przez Panią stanu faktycznego, przychodem z odpłatnej sprzedaży przez Panią lokalu mieszkalnego będzie cena sprzedaży, czyli 720 000 zł. Jest to jednocześnie podstawa do opodatkowania 10-procentowym podatkiem zryczałtowanym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i niektórych praw majątkowych. Podatek ten, wynoszący 72 000 zł, powinna Pani zapłacić bez wezwania w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia. Ustawa umożliwia również Pani złożenie w tym samym terminie oświadczenia, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania przeznaczy Pani, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na cel wskazany w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) i e). Wówczas na ten okres dwóch lat pobór podatku zostanie zawieszony. W tym czasie powinna Pani wydatkować zadeklarowaną część przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania na jeden lub kilka ze wskazanych wyżej celów. Jednym z tych celów jest spłata kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe.

W przedstawionym przez Panią stanie faktycznym, po sprzedaży przez Panią nieruchomości, część przychodu z niej uzyskanego zostanie przekazana na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego mieszkania. Taki wydatek należałoby potraktować jako wydatek zgodny z art. 21 ust. 1 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc wpłynie on na wysokość opodatkowania. Podobnie spłata kredytu zaciągniętego na zakup innego własnego lokalu mieszkalnego. Jeżeli wysokość przychodu ze sprzedaży mieszkania wyniesie 720 000 zł, zaś z tego 260 000 zł zostanie przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości, a dalsze 460 000 zostanie przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup innego mieszkania, nie później niż w okresie dwóch lat po sprzedaży, to całość przychodu zostanie wydatkowana na tzw. własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec tego zostaną spełnione warunki do zwolnienia z opodatkowania całości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 236 § 1 i 2 pkt. 1 ustawy - Ordynacja podatkowa na postanowienie niniejsze przysługuje prawo do złożenia zażalenia do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie. Zażalenie należy złożyć za pośrednictwem tutejszego organu podatkowego w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia.

Zgodnie z art. 239 w związku z art. 222 ustawy - Ordynacja podatkowa zażalenie powinno zawierać zarzuty przeciwko postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazać należy dowody uzasadniające to żądanie.