Istota interpretacji:

Czy przy sprzedaży działki rolnej osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą należy wpłacić podatek dochodowy od przychodu tytułem sprzedaży, czy sprzedaż ta jest zwolniona z podatku dochodowego?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2007r. wnioskodawczyni kupiła działkę rolną 178/1 o powierzchni 0,6 ha. Planuje jej sprzedaż w 2008r. Dla działki gmina nie uchwaliła planu miejscowego i nie przeznaczył działki na inne cele. Dla działki nie wydano też warunków zabudowy.Osobą kupującą jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, działkę kupuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Osoba kupująca nie jest rolnikiem, nie spełnia wymagań ustawy o ustroju rolnym.

Po zakupie działki kupujący będzie prowadził działalność rolniczą.W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni wyjaśniła, iż sprzedawana działka rolna stanowi część gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984r. o podatku rolnym.

Osoba kupująca nie jest rolnikiem, nie spełnia wymagań ustawy o ustroju rolnym.Wnioskodawczyni nie są znane dalsze zamiary wobec działki, którą chce sprzedać.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przy sprzedaży działki należy wpłacić podatek dochodowy od dochodu tytułem sprzedaży, czy sprzedaż ta jest zwolniona z podatku dochodowego...

Zdaniem wnioskodawczyni w związku z tym, że kupujący będzie prowadził działalność rolniczą i nieruchomość rolna nie utraci charakteru rolnego, przy braku planu miejscowego, sprzedaż zwolniona jest z opodatkowania podatkiem dochodowym w oparciu o art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku, a więc mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 28 cytowanej ustawy zwolnione od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji gospodarstwa rolnego. W celu wyjaśnienia tej kwestii odsyła, zgodnie z dyspozycją art. 2 ust. 4 ww. ustawy, do przepisów ustawy z dnia 15 listopada 1984r. o podatku rolnym (j. t. Dz. U. z 2006r. Nr 136, poz. 969). Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej.

Zgodnie z treścią przywołanych przepisów prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

• zbywane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne,
• muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będące własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
• grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru. Utrata charakteru rolnego lub leśnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.
  
  

Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją.

Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać już bezpośrednio z aktu notarialnego, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Chodzi tu o faktyczną, a nie jedynie prawną utratę charakteru rolnego przez nieruchomość. Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Samo stwierdzenie, że na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży prowadzona będzie działalność rolnicza w sytuacji kiedy nie znajdzie to potwierdzenia w okolicznościach faktycznych, nie przesądza jeszcze o prawie do zwolnienia.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że będąca przedmiotem sprzedaży działka rolna stanowi część gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984r. o podatku rolnym.

Jednakże osoba, która zamierza kupić grunt rolny nabędzie go w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ponadto nie jest ona rolnikiem i nie spełnia wymagań ustawy o ustroju rolnym. W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni przyznała, że nie są jej znane zamiary nabywcy wobec działki, którą planuje sprzedać. Fakt ten budzi wątpliwość tutejszego organu. Z jednej bowiem strony wnioskodawczyni pisze, że kupujący będzie prowadził działalność rolniczą, z drugiej jednak wyraźnie wskazuje, że zakup będzie dokonany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, a kupujący nie jest rolnikiem i nie spełnia żadnych wymagań ustawy o ustroju rolniczym, by wreszcie na końcu przyznać, że nie są jej znane dalsze losy działki po sprzedaży. Tym samym organ podatkowy nie może potwierdzić, że przychód ze sprzedaży gruntu zakupionego w ramach działalności gospodarczej innej niż rolnicza będzie korzystał z ww. zwolnienia od podatku dochodowego.

Reasumując, z powyższego nie wynika jednoznacznie, że planowana sprzedaż działki rolnej nie spowoduje utraty charakteru rolnego, w związku z tym będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad wymienionych w art. 30e ww. ustawy

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.