Pytanie:

Czy opłaty ponoszone przez najemców na rzecz podatnika stanowią przychód podatnika, czy przychód wynajmującego, tj. osoby która zawarła umowy najmu (darczyńcy)?

W dniu 16.04.2007r. wpłynął do tut. organu podatkowego wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie podatnika, dotyczącej uzyskiwanych przez podatnika przychodów z najmu.

Z opisanego przez podatnika stanu faktycznego wynika, że na podstawie zawartej umowy darowizny otrzymał od członka rodziny (babci) udział we własności nieruchomości obejmującej lokale mieszkalne, które były wynajmowane. Z chwilą stania się współwłaścicielem nieruchomości podatnik zaczął uzyskiwać przychody z najmu lokali "na podstawie umów zawartych przez darczyńcę". Na dzień przeniesienia własności poszczególne lokale mieszkalne obciążone były zaległościami czynszowymi przypadającymi na rzecz wynajmującego. W marcu br. dokonano cesji wierzytelności czynszowych pod tytułem darmym od darczyńcy (babci) na rzecz podatnika i innych współudziałowców w udziałach odpowiadających udziałom we własności wspólnej.

Pytanie podatnika dotyczy kwestii, czy opłaty ponoszone przez najemców na rzecz podatnika stanowią przychód podatnika, czy przychód wynajmującego, tj. osoby, która zawarła umowy najmu (darczyńcy).

Zdaniem podatnika opłaty ponoszone przez najemców w dniu zapłaty stanowią przychód podatnika z uwagi na art. 16a i art. 14 ust. 2b ustawy o pdof oraz z uwagi "na fakt wstąpienia przez podatnika w umowy najmu".

Ustosunkowując się do przedstawionego we wniosku stanowiska podatnika, tut. organ podatkowy stwierdza co następuje:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), zwana dalej "updof", w art. 10 ust. 1 pkt 6, wśród źródeł przychodu wymienia m. in. najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę, działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 updof przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust.1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust.3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Zatem przychód z najmu powstaje w momencie faktycznego otrzymania (postawienia do dyspozycji) przez najemcę zapłaty. Oznacza to, że w przypadku braku zapłaty czynszu przychód po stronie wynajmującego nie powstanie. Przychodem z najmu jest tylko rzeczywisty przychód wynajmującego, czyli wartość uzyskanego przez niego faktycznego przysporzenia majątkowego.

Natomiast zgodnie z art.509 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16 poz.93 ze zm.) wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, a wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa.Prawne konsekwencje przelewu wierzytelności polegają więc na tym, że prawa przysługujące zbywającemu przechodzą na nabywcę wierzytelności.

W świetle powyższego przychodem z tytułu najmu, o którym jest mowa we wniosku, są faktycznie otrzymane przez podatnika lub postawione do jego dyspozycji pieniądze, a podatnik zobowiązany jest do uiszczenia należnego podatku dochodowego jako osoba, która faktycznie uzyskuje powyższy przychód.

W odniesieniu do przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego, organ podatkowy stwierdza, że wnioskodawca (właściciel nieruchomości) jako osoba fizyczna faktycznie uzyskująca przychody z najmu nieruchomości jest zobowiązana do opłacenia należnego podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w wyżej powołanej ustawie.

W rozważanym przypadku nie ma zastosowania powołany przez podatnika przepis art. 16a i art. 14 ust. 2b updof, który stanowi, że przy określeniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy lub praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przepis art. 14 ust. 2b stosuje się odpowiednio, z tym opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.

Oznacza to, że w przypadku umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku nie związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, do przychodów wynajmującego lub wydzierżawiającego nie zalicza się kwot wypłaconych przez osobę trzecią z tytułu przeniesienia wierzytelności. Opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.

Zastosowanie tego przepisu ma miejsce w przypadku spełnienia łącznie warunków wymienionych w treści powołanych przepisów wśród których wymieniono m.in. okoliczność, iż umowa między wynajmującym (wydzierżawiającym) i najemcą (dzierżawcą) nie wygasa mimo dokonanej cesji. Tymczasem, jak zaznacza pytający we wniosku, osoba dokonująca cesji wierzytelności przestała być stroną umów najmu, natomiast stroną umów najmu stał się podatnik "na mocy umowy darowizny". Tym samym omawiany warunek zastosowania powołanych przepisów w opisanym stanie faktycznym nie wystąpił.

Tym niemniej stanowisko podatnika zawarte w przedmiotowym wniosku należało uznać co do zasady za prawidłowe, gdyż organ podatkowy podziela pogląd, iż zaległe opłaty czynszowe ponoszone przez najemców na rzecz podatnika stanowią jego przychód. W ocenie organu podatkowego nie ma istotnego znaczenia w niniejszej sprawie powołanie się przez pytającego na niewłaściwy przepis.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez stronę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej wydania.