Pytanie:

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Jednostka zwraca się z zapytaniem w jakiej wysokości należy naliczyć i odprowadzić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika że:
1.Od m-ca 05/1993r do 15.12.2006r podatnik był wspólnikiem społki cywilnej "X"s.c. . Spółka była płatnikiem VAT
2.W 02/1995r na podstawie aktu notarialnego wspólnicy spółki cywilnej nabyli na współwłasność nieruchomość gruntową , składającą się z dwóch działek i udziału w drodze dojazdowej. Nieruchomość została wpisana do ewidencji środków trwałych spółki, wartość nieruchomości przyjęto zgodnie z aktem notarialnym.
3.W tym samym czasie wspólnicy nabyli na współwłasność na podstawie aktu notarialnego jako osoby fizyczne nieruchomość gruntową składającą sie z dwóch działek i udziału w drodze dojazdowej,, położoną obok nieruchomości wymienionej w p.2.
4.W m-cu 12/1998r wspólnicy na podstawie aktu notarialnego wnieśli do społki cywilnej "X" .nieruchomość wymienioną w p.3 oraz znajdujace sie na tej nieruchomości elementy ogrodzenia, przyłącze wodociągowe i przyłącze kanalizacyjne. Wniesione rzeczy zostały wpisane do Ewidencji środków trwałych spółki, wartość poszczególnych rzeczy przyjęto zgodnie z operatem szacunkowycm, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego w m-cu 04/1998r. Zarówno od ogrodzenia jak i od przyłączy naliczano amortyzację.
5.W 1999r na jednej z działek rozpoczęto budowę budynku biurowego. Budowę przerwano w stanie surowym, budynek nie został oddany do użytku i nie został wpisany do Ewidencji środków trwałych spółki. Spółka odliczała VAT od materiałów zakupionych do budowy budynku.
6.W m-cu 09/2006 wspólnicy podjęli uchwałę o rozwiązaniu spółki "X"
7.W 11/2006 wspólnicy podjęli uchwalę o przekazaniu z dniem 21.11.2006 składników majątku spółki na cele osobiste. Przekazanie dotyczyło nieruchomości gruntowych i znajdujących się na nich elementów tj, ogrodzenia, przyłączy, konstrukcji stalowych garaży i niedokończonego budynku . W związku z powyższym w m-cu listopadzie wystawiono wewnętrzne faktury VAT z wyliczeniem podatku VAT od powyższej operacji. Wartość netto przyjęto: dla nieruchomości , przyłączy , garaży i ogrodzenia wg cen nabycia tj, aktu notarialnego, operatu szacunkowego i faktur zakupu, a dla budynku wg faktur VAT za zakup materiałów i usług. Podatek VAT został odprowadzony w m-cu grudniu w terminie ustawowym.
8.W dniu 15.12.2006r sporządzono remanent likwidacyjny i zgłoszono wykreślenie spółki z rejestru podatników.
9.Obecnie podatnik prowadzi działalność gospodarczą jako Przedsiębiorstwo Wielobranżowe "Y". Przekazana na cele osobiste nieruchomość, której podatnik jest współwłaścicielem jako osoba fizyczna nie ma żadnego związku z obecną działalnością gospodarczą podatnika i jest nie wykorzystana.
10.W bieżącym roku współwłaściciele - osoby fizyczne zamierzają sprzedać nieruchomość wraz ze znajdującymi się na nich elementami.

W związku z planowaną sprzedażą przedmiotowej nieruchomości Jednostka zwraca sie o wyjaśnienie, w jakiej wysokości należy naliczyć i odprowadzić podatek dochodowy od sprzedaży?

Podatnik uważa , że przy sprzedaży nieruchomości jest zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia zryczałtowanego podatku dochodowego w wysokości 10% oraz do złożenia PIT-23.

Rozpatrując powyższy wniosek Naczelnik tut. Urzędu Skarbowego stwierdza: W myśl art.10 ust.1 pkt.8 lit.a) ustawy z dnia 26.07.1991r o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14,poz.176 ze zm) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust.2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majatkowych określonych w lit. a) - c)- przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie , (...) Powyższego przepisu zgodnie z art.10 ust.2 pkt.3 w/w ustawy nie stosuje się w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art.14 ust.2 pkt.1 z zastrzeżeniem ust.3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a miedzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia , nie upłynęło 6 lat.

Stosownie do postanowień art.14 ust.2 pkt.1 ustawy z dnia 26.07.1991r o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z działalności gospodarczej sa przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
a. środkami trwałymi
b. składnikami majątku, o których mowa w art.22 d ust.1 , z wyjątkiem składników , których wartość początkowa ustalona zgodnie z art.22g nie przekracza 1.500,00ł
c. wartościami niematerialnymi i prawnymi..ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit.b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętym w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust.2c, przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust.1 i art.19 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art.22g ust.11 cyt. ustawy w razie, gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku.

W przypadku odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie miał zastosowanie art.14 ust.1 , który stanowi, że za przychód z działalności gospodarczej uważa sie kwoty należne choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie natomiast do art.19 powołanej ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w myśl art.19 jest jego wartość wyrażona w umowie. Jeżeli jednak, cena bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast dochodem z tego tytułu zgodnie z art.24 ust.2 ustawy jest różnica miedzy przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art.22 h ust.1 pkt. 1 dokonanych od tych środków i wartości.

Należy przy tym nadmienić , ze w myśl art.22c w/w ustawy grunty stanowią środki trwałe nie podlegające amortyzacji

Przychód z odpłatnego zbycia powstanie w dacie zawarcia tej transakcji. Reasumując przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży nieruchomości w 2007r nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu przepisu art.10 ust.1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

W przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, a opodatkowaniu podlega dochód na zasadach określonych w art.27 ust.1 ustawy czyli wg skali podatkowej.

W świetle przytoczonych przepisów należało więc uznać, iż stanowisko przedstawione przez wnioskodawcę jest nieprawidłowe.Udzielona przez Naczelnika tut. Urzędu Skarbowego interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu złożenia wniosku. W świetle art.14b§§1,2 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast organ podatkowy i organ kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.