Pytanie:

Czy sprzedaż działek budowlanych, otrzymanych w drodze darowizny przed 01-01-2007 r., po ich zabudowaniu budynkami mieszkalnymi stanowi źródło przychodu z działalności gospodarczej?

Na podstawie:

• art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 zmiany: Dz. U. z 2005 r. Nr 86, poz. 732, Nr 85, poz. 727, z 2004 r. Nr 93, poz. 894, z 2005 r. Nr 143, poz. 1199, z 2006 r. Nr 66, poz. 470, Nr 104, poz. 708, Nr 143, poz. 1031, Nr 217, poz. 1590, Nr 225, poz. 1635),

po rozpatrzeniu wniosku złożonego przez Pana w dniu 10.04.2007 r. w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Ełku stwierdza, że stanowisko wyrażone we wniosku jest prawidłowe.

W dniu 10.04.2007 r. do tutejszego organu podatkowego wpłynął wniosek Pana w sprawie udzielenia pisemnej informacji przepisów prawa podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ze stanu faktycznego opisanego w zapytaniu wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej o pow. 5800 metrów kwadratowych, którą nabył Pan w całości w drodze darowizny przed 01.01.2007 r. Dla celów budownictwa przed dniem 01.01.2007 r. dokonał Pan podziału nieruchomości na działki budowlane. Po spełnieniu wszystkich wymogów formalno-prawnych zamierza Pan na tych działkach budować budynki mieszkalne jednorodzinne i odsprzedawać je z zyskiem wg cen rynkowych potencjalnym nabywcom.

We wniosku zawarł Pan pytania następującej treści:

1. Jak będzie Pan opodatkowany w sytuacji, gdy całość inwestycji (nabycie działek, budowa budynków jednorodzinnych i ich finalne zbycie - sprzedaż) zrealizuje Pan jako osoba fizyczna?
2. Jak będzie Pan opodatkowany w sytuacji, gdy budowy realizować będzie Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?
3. Jakie wymogi formalno-prawne powinien Pan dopełnić w sytuacji opisanej w pierwszym pytaniu, tj. jako osoba fizyczna, a jakie jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą?
   
   

W ocenie Pana wszystkie podjęte czynności związane z podziałem działek, budową na tych działkach domów jednorodzinnych oraz finalną sprzedażą należy uznać jako działania podjęte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, ponieważ będą to zdarzenia wielokrotne, powtarzalne i zmierzające do osiągnięcia zysku. W związku z tym ww. czynności nie możne Pan w żaden sposób zrealizować i opodatkować jako osoba fizyczna. Dlatego też zdaniem Pana należy we właściwym organie dokonać rejestracji działalności gospodarczej według koniecznych wymogów formalno-prawnych. Natomiast kwestie opodatkowania i doboru formy oraz stawek podatkowych należą zawsze do podatnika lub ten obowiązek obwarowany jest przepisem obligatoryjnie koniecznym do spełnienia, a z tym wiąże się bezpośrednio wysokość podatku do zapłaty.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)

• przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. stanowił, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a)-c), jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizn.

Z treści powołanego wyżej przepisu wynika, że przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nie są objęte podatkiem dochodowym jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Jednakże warunkiem koniecznym jest, aby odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych nie następowało w wykonywaniu działalności gospodarczej. Jeżeli sprzedaż nieruchomości lub praw majątkowych jest przedmiotem działalności gospodarczej uzyskane dochody ze sprzedaży stanowić będą dochód z tytułu działalności gospodarczej.

W myśl przepisu art. 5a pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za pozarolniczą działalnością gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1. wywórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

• prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
  
  

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

1. zarobkowym celu działalności,
2. wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
3. prowadzeniu działalności we własnym imieniu bez względu na jej rezultat.
   
   

Tak więc, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie faktycznie przynosić zyski. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznie celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego sprawy wynika, że podejmując działania takie jak: podział nieruchomości gruntowej na działki budowlane, załatwianie wszelkich spraw formalno-prawnych pozwalających na rozpoczęcie budowy domów na tych działkach, a w konsekwencji sprzedaż nieruchomości, nie są działaniami mającymi na celu zaspokojenie Pana własnych potrzeb mieszkaniowych. Działania te mają na każdym etapie podejmowania czynności charakter zarobkowy. Działania poprzedzające sprzedaż wykraczają poza zwykłe czynności konieczne do zbycia składników majątku osobistego, wskazują na istnienie woli osiągnięcia korzyści ze sprzedaży, co jest charakterystyczne dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wymaga również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i cągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji, gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Z treści złożonego wniosku wynika, że sprzedaż działek po ich zabudowaniu budynkami mieszkalnymi nie będzie incydentalna ani sporadyczna. W wyniku podziału gruntu, powstało szereg działek budowlanych, które zostaną sprzedane po ich zabudowaniu. Podjęte czynności przed sprzedażą nieruchomości wskazują na stałe i planowe działanie i bez znaczenia dla zakwalifikowania tych działań do działalności gospodarczej ma zarówno czas, w jakim ma się to odbyć, jak i fakt, że po zrealizowanu postanowionego celu (sprzedaż wszystkich działek po ich zabudowaniu) nie będzie Pan w przyszłości tego rodzaju działalności kontynuować.

Mając na względzie opisany stan faktyczny oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że wykonując czynności, o których mowa w złożonym wniosku prowadzi Pan działalność zarobkową, wykonując ją w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu co równoznaczne jest, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Konsekwencją tego jest, że uzyskane przez Pana z tej działalności przychody winny być zakwalifikowane do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego w urzędzie gminy, właściwym według miejsca zamieszkania, należy dokonać rejestracji działalności gospodarczej oraz wystąpić do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON. Po uzyskaniu zaświadczenia o wpsie do ewidencji działalności gospodarczej oraz zaświadczenia o numerze identyfikacyjnym REGON obowiązany jest Pan zgłosić się do urzędu skarbowego celem dokonania zgłoszenia działalności gospodarczej poprzez wypełnienie zgłoszenia aktualizacyjnego na formularzu NIP-1 oraz dokonania wyboru formy opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy nadmienić, że podatek dochodowy od osób fizycznych przez osoby prowadzące działalność gospodarczą może być opłacany w następujących formach opodatkowania:

• zasad ogólnych,

• według stawki 19% (podatek liniowy),

• ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych,

• karty podatkowej.
  
  

Sposób i wysokość płaconego podatku uzależniony jest od formy opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych. Dokonując wyboru określonej formy opodatkowania rozpoczynający prowadzenie działalności gospodarczej winien uwzględnić przepisy prawa podatkowego obowiązujące w tym zakresie. O dokonanym wyborze określonej formy opodatkowania winen zawiadomić organ podatkowy składając stosowne oświadczenie w tym zakresie w formie pisemnej.

Należy wskazać, iż ww. definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ustawodawca uregulował jedynie na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych. Ma ona zatem zastosowanie jedynie na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz rozporządzeń wydawanych na podstawie tej ustawy. Definicja ta nie ma nic wspólnego z definicjami działalności gospodarczej zawartymi w innych ustawach i rozporządzeniach, w szczególności należy zauważyć, iż nie jest tożsama z definicją działalności gospodarczej zawartą w art 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. Nr 173, poz. 1807 z późn. zm.).

Interpretacja dotycząca przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zostanie udzielona odrębnym postanowieniem.

Udzielona interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Interpretacja nie jest wiążąca dla Podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Interpretacja traci moc wiążącą w przypadku zmiany stanu prawnego.

Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Olsztynie, za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Ełku, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia (art. 236 § 1 i § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej).

Zgodnie z art. 222 w związku z art. 239 Ordynacji podatkowej zażalenie powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie.