Istota interpretacji:

Czy cała kwota zaliczki jest kosztem podatkowym prowadzonej działalności gospodarczej? Czy przychody wspólnoty z tytułu wpłacanych przez nas zaliczek z części wspólnych dotyczących lokali użytkowych w tym za wodę, ścieki energię elektryczną, wywóz śmieci fundusz remontowy i inne koszty korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych? Czy zarządca sądowy części wspólnych powinien wystawiać za swoje usługi FV na rzecz wspólnoty ze stawką zw. czy 22% czy proporcjonalnie do stanu faktycznego udziału w całej nieruchomości lokali mieszkalnych i użytkowych?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni nabyła na współwłasność w równych częściach z kuzynką w 2008 r. aktem darowizny 55% udziałów w nieruchomości gruntowej i budynku z wydzielonym lokalami mieszkalnymi o wykorzystaniu na wynajem dla osób nie prowadzących działalności gospodarczej stanowiącymi łącznie 46% całej nieruchomości i lokalami użytkowymi wynajmowanymi przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą stanowiące łącznie 54 % całej powierzchni.

W celu obsługi otrzymanej nieruchomości Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, która zajmuje się wynajmem i obsługą posiadanych lokali. Jednocześnie Wnioskodawczyni nadmienia, że pozostali właściciele 45% całej nieruchomości (współwłasność dwóch osób) z wydzielonymi lokalami mieszkalnymi i użytkowymi również mają własne działalności gospodarcze zajmujące się zarządem własną nieruchomością, a przysługujące części nieruchomości są wprowadzone do ewidencji środków trwałych i są amortyzowane. Wszyscy są płatnikami podatku VAT.

Natomiast zarządem częścią wspólną przedmiotowej nieruchomości zajmuje się zarządca sądowy - odrębny podmiot gospodarczy.

Z tytułu użytkowania części wspólnych nieruchomości spółka cywilna i pozostali właściciele wpłacają zaliczki na rzecz wspólnoty ustalone przez zarządcę indywidualnie do każdego wydzielonego lokalu proporcjonalnie do udziału w całości nieruchomości tj.

1. koszt utrzymania zarządcy,
2. fundusz remontowy,
3. rozliczenie kosztów napraw i przeglądów okresowych oraz wg szacunkowych wyliczeń zarządcy:
   
   

opłaty za wodę, ścieki, energię elektryczną z części wspólnych, wywóz śmieci zaliczka ustalona przez zarządcę sądowego jest raz do roku na podstawie prognozowanych kosztów i rozliczana po zakończeniu roku kalendarzowego. Faktury obciążeniowe za zużyte w przedmiotowej nieruchomości wodę ścieki, śmieci, energię elektryczną w całości są wystawiane na wspólnotę i inne koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości są wystawiane na wspólnotę.

Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazuje, iż wszystkie lokale użytkowe są opomiarowane (mają założone wodomierze). Pomimo tego zarządca nie obciąża poszczególnych najemców wg rzeczywistego zużycia tylko współwłaścicieli wyliczonymi szacunkowo kwotami. Zarządca nie wystawia żadnych dokumentów obciążeniowych potwierdzających wpłatę zaliczki. Według zarządcy podstawą do księgowania poniesionych kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości jest potwierdzenie wpłaty zaliczki.

Wnioskodawczyni pismem z dnia 15.06.2009 r. (data wpływu 19.06.2009 r.) uzupełniła na wezwanie organu z dnia 04.06.2009 r. Nr IPPB1/415-187/09-2/AM faktyczny sprawy a mianowicie wskazała iż;

• księgowość podatkowa prowadzona jest w podatkowej księdze przychodów i rozchodów metodą memoriałową,
• zaliczki na rzecz Zarządcy Sądowego wpłacane są na podstawie porozumienia tj. Zarządca sporządził wyliczenie zaliczek odrębnie na każdy posiadany przez nas lokal na dany rok kalendarzowy i wpłacana jest suma wyliczanych zaliczek przypadająca na posiadane przez nas lokale.
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1. Czy cała kwota zaliczki jest kosztem podatkowym prowadzonej działalności gospodarczej...
2. Czy przychody wspólnoty z tytułu wpłacanych przez nas zaliczek z części wspólnych dotyczących lokali użytkowych w tym za wodę, ścieki energię elektryczną, wywóz śmieci fundusz remontowy i inne koszty korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych...
3. Czy zarządca sądowy części wspólnych powinien wystawiać za swoje usługi FV na rzecz wspólnoty ze stawką zw. czy 22% czy proporcjonalnie do stanu faktycznego udziału w całej nieruchomości lokali mieszkalnych i użytkowych...
   
   

Odpowiedź na pytanie pierwsze stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej.

Wniosek Wnioskodawczyni w zakresie pytania drugiego i trzeciego został rozpatrzony postanowieniami o odmowie wszczęcia postępowania w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych Nr IPPB3/423-131/09-2/EŻ z dnia 24.04.2009 r. oraz postanowieniem o odmowie wszczęcia postępowania z dnia 04 czerwca 2009 r. Nr IPPP1-443-282/09-2/IZ w zakresie podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni odnośnie pytania pierwszego stoi na stanowisku, iż fundusz remontowy opłacany na rzecz wspólnoty jest kosztem działalności, koszt zużycia wody i ścieków w lokalach użytkowych i mieszkalnych wg wyliczeń zarządcy nie jest jej kosztem, z uwagi na brak dokumentu jego poniesienia, jedynie tylko woda dotycząca rzeczywiście części wspólnych t. j wykorzystana np. (do sprzątania nieruchomości) stanowi koszt, pozostałym zużyciem wody i innych mediów zarządca powinien obciążać na podstawie refaktury kosztów bezpośrednio najemców, pozostałe koszty poniesione na utrzymanie części wspólnych są kosztami uzyskania przychodu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. W przytoczonym wyżej przepisie ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie kategorie wydatków mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Wskazuje jedynie, iż aby określony wydatek mógł zostać uznany za koszt uzyskania przychodu:

1. musi pozostawać w związku przyczynowo - skutkowym z osiąganymi przychodami, bądź też służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów,
2. nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
3. musi być należycie udokumentowany.
   
   

W myśl art. 24a ust. 1 ww. ustawy osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, wykonujące działalność gospodarczą, są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów, z zastrzeżeniem ust. 3 i 5, albo księgi rachunkowe, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający ustalenie dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy (…).

Podatnicy mogą prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów stosując do ewidencji zdarzeń gospodarczych jedną z dwóch przewidzianych przepisami prawa podatkowego metod księgowania kosztów:

• tzw. metodę memoriałową - określoną w art. 22 ust. 5 - 5c ww. ustawy lub

• metodę uproszczoną - wynikającą z art. 22 ust. 4 tejże ustawy.
  
  

Wybór metody należy do podatnika, z tym zastrzeżeniem, że wybraną metodę powinien stosować konsekwentnie przez cały rok podatkowy (art. 22 ust. 6 ww. ustawy).

Zgodnie z ogólną zasada wyrażoną w przepisie art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione. Oznacza to, że wydatki stanowią koszt uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia - bez względu na to jakiego okresu dotyczą.

Ponadto ustawodawca przewidział odstępstwo od powyższej zasady, polegającej na stosowaniu tzw. "metody memoriałowej"( art. 22 ust. 5). Przepis ten stanowi, iż u podatników prowadzących księgi rachunkowe koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącane w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b.

Jednocześnie art. 22 ust. 6b ww. ustawy precyzuje, co należy rozumieć przez dzień poniesienia kosztu w prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów; za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu. Zauważyć przy tym należy, definicja momentu poniesienia kosztu zawarta w ww. art. 22 ust. 6b dotyczy wszystkich podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów niezależnie od przyjętej metody ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych.

Szczegółowe zasady prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów określa rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 ze zm.).

Określenie dowodów księgowych, które stanowią podstawę zapisów w księdze przychodów i rozchodów zawiera § 12-14 ww. rozporządzenia. Dowodami księgowymi, w oparciu o które można dokonywać zapisów w księdze są:

a) na podstawie § 12 rozporządzenia:

• faktury (VAT, VAT RR, VAT KOMIS, VAT MP), dokumenty celne,
• rachunki,
• faktury korygujące i noty korygujące,

b) na mocy § 13 rozporządzenia:

• dzienne zestawienia dowodów (faktur dotyczących sprzedaży) sporządzone do zaksięgowania ich zbiorczym zapisem,
• noty księgowe (sporządzone w celu skorygowania zapisu dotyczącego operacji gospodarczej, wynikającej z dowodu obcego lub własnego, otrzymane od kontrahenta podatnika lub przekazane kontrahentowi),
• dowody przesunięć,
• dowody opłat pocztowych i bankowych,
• inne dowody opłat, w tym dokonywanych na podstawie książeczek opłat,
• dokumenty zawierające dane, o których mowa w § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia, tzn.

• wiarygodne określenie wystawcy lub wskazanie stron (nazwę i adresy) uczestniczących w operacji gospodarczej,
• datę wystawienia dowodu oraz datę lub okres dokonania operacji gospodarczej,
• przedmiot operacji gospodarczej i jego wartość oraz ilościowe określenie, jeżeli przedmiot operacji jest wymierny w jednostkach naturalnych,
• podpisy osób uprawnionych do prawidłowego udokumentowania operacji gospodarczych,

c) zgodnie z § 14 rozporządzenia:

• dowody wewnętrzne zaopatrzone w datę i podpisy osób, które bezpośrednio dokonały wydatków, określające przy zakupie nazwę towaru oraz ilość, cenę jednostkową i wartość. Przy czym dowodami wewnętrznymi mogą być dokumentowane wyłącznie operacje gospodarcze określone w § 14 ust. 2 rozporządzenia.
  
  

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni będąc współwłaścicielem nieruchomości w oparciu o zawarte porozumienie z zarządcą sądowym wpłaca na rzecz wspólnoty zaliczki z tytułu używania części wspólnych nieruchomości. Zaliczki te zostają ustalone indywidualnie do każdego wydzielonego lokalu proporcjonalnie do udziału w całości nieruchomości i dotyczą: kosztu utrzymania zarządcy, funduszu remontowego, rozliczenie kosztów napraw i przeglądów okresowych oraz szacunkowych wyliczeń zarządcy opłat za wodę, ścieki, energię elektryczną z części wspólnych oraz wywóz śmieci.

Mając na uwadze powołane przepisy prawne oraz stan faktyczny sprawy, organ podatkowy wskazuje, iż co do zasady poniesione wydatki (zaliczki) na utrzymanie części wspólnych wynajmowanej nieruchomości będą stanowiły koszty uzyskania przychodów. Również zaliczki wyliczone przez zarządcę sądowego, a wpłacone na rzecz wspólnoty dotyczące wydatków na wodę, ścieki, energię elektryczną oraz wywóz śmieci z części wspólnych stanowić będą koszty uzyskania przychodów. Dowodem poniesienia wydatku może być potwierdzenie wpłaty zaliczki.

Jednocześnie należy wskazać, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii refakturowania. A zatem obowiązek refakturowania lub jego brak nie jest przedmiotem niniejszej interpretacji.

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż interpretacja nie mocy wiążącej dla wspólników spółki cywilnej, bowiem interpretacja wywiera skutek wyłącznie w stosunku do tego podmiotu, do którego jest skierowana w omawianym przypadku do Pani B. Katarzyny.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.