W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni - osoba fizyczna, nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest płatnikiem podatku od towarów i usług.

Mąż Wnioskodawczyni w 2002 oraz w 2006 roku zakupił zabudowane nieruchomości o charakterze użytkowym, które stanowią odrębny przedmiot własności. W skład nieruchomości nabytych w 2006 roku wchodzą:

• grunty oddane w wieczyste użytkowanie, podzielone na kilka działek,
• budynki stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności.
  
  

Dla poszczególnych działek oraz stojących na nich budynków prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Wszystkie nieruchomości zostały nabyte na podstawie jednego aktu notarialnego, cena nabycia odnosi się do całości nieruchomości, bez rozróżnienia poszczególnych działek i budynków, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste.

Od 16 października 2002 roku pomiędzy Wnioskodawczynią, a jej małżonkiem obowiązuje ustrój ograniczonej wspólności majątkowej, polegający na tym, że majątki odrębne każdego z małżonków stanowią wszelkie środki pieniężne, uzyskane na podstawie umów kredytu bankowego, a także prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz związane z nimi prawa własności nieruchomości oraz prawa własności budynków.

Zakupione nieruchomości weszły w skład majątku osobistego małżonka Wnioskodawczyni, są one przez niego wynajmowane. Najem odbywa się w ramach działalności gospodarczej, a zatem stanowi źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pierwsza nieruchomość zakupiona w 2002 roku do chwili obecnej została całkowicie zamortyzowana, natomiast w stosunku do drugiej, zakupionej w 2006 roku dokonywane są jeszcze odpisy amortyzacyjne. Małżonek Wnioskodawczyni dokona darowizny na rzecz Wnioskodawczyni, której przedmiotem będzie własność nieruchomości zakupionych przez małżonka w 2002 oraz 2006 roku. Przedmiotowa darowizna wejdzie w skład majątku osobistego Wnioskodawczyni, która następnie zamierza rozpocząć indywidualną działalność gospodarczą i zostać czynnym płatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomości te mają zostać wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności i wpisane do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Przedmiotem działalności mają być usługi najmu oraz kupna i sprzedaży nieruchomości (701.1 i 70.2 według PKWiU). Wnioskodawczyni zamierza przez pewien okres ww. nieruchomości amortyzować, wynajmować, a następnie je sprzedać.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką wartość należy przyjąć jako koszt uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży nieruchomości w przyszłości?

Wnioskodawczyni po nabyciu nieruchomości w drodze darowizny będzie dokonywać odpisów amortyzacyjnych. W tym czasie przedmiotowe nieruchomości będą wynajmowane, a w przypadku ich sprzedaży za koszty uzyskania przychodów należy uznać ich wartość księgową netto, czyli różnicę pomiędzy wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz sumą odpisów amortyzacyjnych dokonanych od tych środków trwałych.

Zgodnie z opisanym stanem faktycznym, zdaniem Wnioskodawczyni będzie ona:

• właścicielem przedmiotowej nieruchomości,
• osiągała dochody z działalności gospodarczej (wynajem nieruchomości),
• prowadziła podatkową księgę przychodów i rozchodów,
• dokonywała odpłatnego zbycia (sprzedaży), składnika majątku będącego środkiem trwałym wykorzystywanym na potrzeby działalności gospodarczej, od którego będzie dokonywała odpisów amortyzacyjnych.

Wnioskodawczyni uważa więc, że przy spełnieniu ww. warunków zastosowanie znajdzie art. 24 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, a więc w przypadku sprzedaży nieruchomości, którą otrzymała w drodze darowizny do kosztów uzyskania przychodów zaliczy wartość księgową netto przedmiotowej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.), u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów, dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14, a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa. Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:

1. wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości lub
2. wartością wynikającą z dokumentu stwierdzającego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, którego wartość początkową dla celów dokonywania odpisów amortyzacyjnych ustalono zgodnie z art. 22g ust. 10, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tego prawa lub udziału w takim prawie.

Reasumując, biorąc pod uwagę przedstawione przez Wnioskodawczynię zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa, należy uznać, iż dochód ze zbycia środka trwałego będzie stanowiła różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, gdy przedmiotem sprzedaży będą budynki i budowle podlegające amortyzacji.

Wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie ustalenia wartości początkowej nieruchomości oraz odpisów amortyzacyjnych, został rozstrzygnięty odrębną interpretacją z dnia 14 maja 2008 r. nr ILPB1/415-123/08-2/IM.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje