Pytanie:

Po czyjej stronie powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu wynajmu części wspólnej nieruchomości przez współwłaściciela przypisanego do wynajmowanej przez niego nieruchomości na podstawie umowy quoad usum?

Podatnik jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w skład którego wchodzą dwa lokale stanowiące odrębne nieruchomości w rozumieniu ustawy o własności lokali. Dwa lokale znajdujące się w budynku, są własnością dwóch różnych osób. Grunt na którym znajduje się budynek, jest natomiast przedmiotem współwłasności. Pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości została zawarta umowa cywilnoprawna o podziale nieruchomości do wyłącznego korzystania - podział quoad usum. Na podstawie tej umowy, pomiędzy dwóch współwłaścicieli dokonany został podział gruntu w ten sposób, ze podatnik X jest upoważniony do korzystania z ok. polowy powierzchni dzialki, a drugi współwłaściciel Y do drugiej połowy.Podatnik X zamierza część powierzchni działki, którą użytkuje na wyłączność na podstawie wspomnianej umowy, oddać w najem do gospodarczego wykorzystania. Podatnik Y nie sprzeciwia się dokonaniu tej czynności albowiem dotyczy to terenu, z którego on wyłącznie korzysta. Natomiast podatnik Y ma wątpliwość, czy czynsz najmu, który będzie pobierany przez podatnika X nie będzie stanowił również przychodu po stronie podatnika Y.W związku z tym czy nie wystąpi zobowiązanie do zapłaty z tego tytułu podatku dochodowego, pomimo, ze czynsz będzie pobierał tylko i wyłącznie podatnik X jako strona umowy najmu.

Zdaniem podatnika " zawarcie umowy regulującej podział korzystania z nieruchomości wspólnej quoad usum powoduje, ze poszczególni współwłaściciele są wyłącznie uprawnionymi do korzystania z części nieruchomości, które zostały im przyznane w ramach zawartej umowy.Zawarcie takiej umowy powoduje, że na współwłaścicielach ciąży również obowiązek ponoszenia wszelkich ciężarów i wydatków, które są związane z korzystaniem z części nieruchomości, oddanej im do wyłącznego korzystania.
W odniesieniu do części nieruchomości oddanych do wyłącznego korzystania współwłaściciele są uprawnieni do samodzielnego decydowania o sposobie wykorzystywania nieruchomości i oddaniu ich w posiadanie zależne, w tym w najem. Sytuacja ta powoduje, iż pożytki i ciężary związane z częścią nieruchomości oddaną do wyłącznego korzystania przypadają tylko i wyłącznie temu ze współwłaścicieli, który z nich korzysta.Na podstawie przepisów prawa cywilnego, nie przysługuje podatnikowi Y prawo do otrzymania części czynszu, który na podstawie umowy najmu, może pobierać współwłaściciel.Z tego względu wydaje się również zasadne twierdzenie, iż w omawianej sytuacji przychody otrzymywane z tytułu najmu nieruchomości przez jednego współwłaściciela, nie stanowią przychodu pozostałych współwłaścicieli, a tym samym nie dojdzie do powstania dochodu."

Organ podatkowy zgadza się ze stanowiskiem zaprezentowanym przez podatnika.Zgodnie z art.8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 ze zm./ przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy się - chyba że jest to dochód z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowany według stawki 19 % - z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
Wymieniony wyżej przepis nakazuje podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych.

Według zasady zawartej w art. 207 ustawy Kodeks Cywilny pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą, a korzystanie i posiadanie rozdzielne części rzeczy wspólnej - wyjątkiem. Współwłaściciele - w ramach czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną - mogą uregulować korzystanie z rzeczy wspólnej w sposób pozwalający na indywidualne używanie wydzielonych części i pobieranie z nich korzyści. Następuje to w drodze tzw. podziału quoad usum, dokonywanego z reguły umową współwłaścicieli.
Dokonanie podziału quoad usum, oznacza wewnętrzne "zorganizowanie" sposobu korzystania (przy współposiadaniu samoistnym) z rzeczy wspólnejZ podziału rzeczy wspólnej do korzystania quoad usum wynika także podział dochodów i pożytków oraz wydatków odpowiadający podziałowi współposiadania i korzystania między współwłaścicielami. Każdy ze współwłaścicieli, używając fizycznie wydzielonej części na podstawie umowy quoad usum , odpowiadającej wielkości jego udziału ponosi wszystkie wydatki związane z eksploatacją tej części nieruchomości.
Z kolei przychody wygenerowane z części wspólnej nieruchomości przypisanej do danego współwłaściciela podlegają zaliczeniu do przychodów tego współwłaściciela.

Jednym ze żródeł pozyskiwania przychodów jest najem. Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy, w której strony umowy określają wysokość czynszu stanowiącego przysporzenie majątkowe wynajmującego.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm/ w art.10 ust.1 pkt 6 wymienia najem jako jedno ze żródeł przychodów, z których przychody podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W przedstawionym stanie faktycznym wynajmującym jest współwłaściciel przypisany na podstawie umowy quoad usum do połowy części wspólnej nieruchomości.
Z kolei przedmiotem najmu jest przynależna wynajmującemu współwłaścicielowi, na podstawie umowy quoad usum część wspólna nieruchomości.

W związku z powyższym, zgodnie z przepisami prawa podatkowego przychód podatkowy z najmu powstanie wyłącznie po stronie współwłaściciela wynajmującego część wspólną nieruchomości do której został przypisany na podstawie zawartej umowy quoad usum.
Informacja została udzielona w oparciu o stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu, zgodnie ze stanem prawnym w dniu jej sporządzenia .