Istota interpretacji:

Opodatkowanie sprzedaży lokalu mieszkalnego.

• jest nieprawidłowew zakresie wydatków związanych ze spłatą kredytu zaciągniętego od rodziny i wydatków na zakup komórki lokatorskiej i miejsca w garażu podziemnym oraz stałej zabudowy kuchni (system przymocowanych na stałe blatów i szafek), przymocowane na stałe AGD kuchenne (lodówka, zmywarka, okap), drewnianej nawierzchni balkonu, karniszy, rolet zintegrowanych z oknem, przymocowany na stałe system zabudowy garderoby,
• jest prawidłowew pozostałym zakresie.
  
  

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-334/11-2/LS z dnia 29.06.2011r. (data nadania 29.06.2011 r., data doręczenia 04.07.2011 r.) oraz pismem z dnia 18.07.2011 r. Nr IPPB4/415-334/11-4/JK2 tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez wskazanie właściwego numeru identyfikacji podatkowej (NIP), wskazanie przedmiotu wniosku, tj. czy wniosek dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, czy zdarzenia przyszłego, wskazanie przepisów prawa podatkowego będących przedmiotem interpretacji indywidualnej, uzupełnienie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, sprecyzowanie pytania, które winno być przyporządkowane do przedstawionego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i dotyczyć indywidualnej sprawy wnioskodawczyni w nawiązaniu do przepisów prawa podatkowego będących przedmiotem interpretacji indywidualnej, przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego w odniesieniu do zadanego pytania, uzupełnienie informacji poprzez złożenie oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowe, a także do uiszczenia opłaty w wysokości odpowiadającej liczbie stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych oraz nadesłania kserokopii dowodu wpłaty.

Pismem z dnia 06.07.2011 r. (data nadania 08.07.2011 r., data wpływu 11.07.2011 r.) oraz pismem z dnia 31.07.2011 r. (data nadania 01.08.2011 r., data wpływu 03.08.2011 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 14.05.2010 r. zbyła nieruchomość, która została nabyta w 2009 r. jako lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność.

1. W dniu 30.04.2010 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę pożyczki od rodziny (zarejestrowanej w US i dokonanej przelewem) na zakup mieszkania (pierwsza rata dla dewelopera). Pożyczkę zwrócono 20.05.2010 r. Wnioskodawczyni sprzedała małe mieszkanie i jednocześnie kupowała większe, na potrzeby Swojej rodziny. Ze względu na to, że środki na pokrycie pierwszej raty dla dewelopera kupowanego przez Wnioskodawczynię mieszkania miały pochodzić ze sprzedaży mniejszego mieszkania, a termin sprzedaży był nieco późniejszy niż termin płatności raty, Wnioskodawczyni zaciągnęła pożyczkę od rodziny na pierwszą ratę na nowe mieszkanie. Po otrzymaniu środków ze sprzedaży mniejszego mieszkania spłacono pożyczkę. Wnioskodawczyni zamierza dokonać zakupu i remontu mieszkania (obecnie w formie umowy przedwstępnej, akt notarialny - czyli formalne nabycie nieruchomości planowany jest w 2011 r. po oddaniu budynku przez dewelopera). Mieszkanie będzie miało status lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność.
2. W dniu 02.09.2010 r. Wnioskodawczyni dokonała zakupu działki siedliskowej, z możliwością zabudowy, na której wystąpiono o warunki zabudowy, a następnie o pozwolenie na budowę. W chwili zakupu, na obszarze działki nie był uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. W ostatnim studium do planu zagospodarowania przestrzennego nie występował zapis zakazu zabudowy na terenie działki. Dlatego zakupiona działka rolna, w obliczu spełnienia w dniu zakupu działki przez Wnioskodawczynię i Jej męża warunków wymaganych do wystąpienia o możliwość zabudowy siedliskowej na wyżej wymienionej działce rolnej (gospodarstwo rolne o wielkości powyżej wymaganej wielkości w gminie Ł. przed zakupem działki) stwarza podstawy do rozpoczęcia procesu zabudowy dziatki (siedlisko: budynek mieszkalny i gospodarczy). Potwierdzeniem spełnienia tych warunków jest uzyskana decyzja o warunkach zabudowy na zakupionej działce, wydana w dniu 29.03.2011 r. W kontekście braku planu zagospodarowania przestrzennego nie istnieje możliwość wydania potwierdzenia z gminy o tym, że działka miała status "gruntu pod budowę budynku mieszkalnego", ponieważ każda działka na takim obszarze ma status warunkowy - może zostać zabudowana po udowodnieniu spełnienia kryteriów pozwalających na wydanie decyzji o warunkach zabudowy (stanowiącej podstawę do wystąpienia o pozwolenie na budowę). Siłą rzeczy udowodnienie spełnienia tych kryteriów może nastąpić po nabyciu działki, w ramach wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zaś przyznanie takiej decyzji potwierdza, że kryteria te zostały spełnione. W przypadku Wnioskodawczyni potwierdzeniem spełnienia kryteriów pozwalających na traktowanie działki jako działki pod zabudowę siedliskową jest wspomniana powyżej pozytywna decyzja o warunkach zabudowy.
3. Trwałe modyfikacje mieszkania (przesunięcie ścian, kaloryfery podłogowe), uwzględnione jako aneks w umowie z deweloperem kupowanego przez Wnioskodawczynię i Jej męża mieszkania. Modyfikacje te dotyczą kupionego większego mieszkania, za środki ze sprzedaży mniejszego. Protokół modyfikacji ma datę 29.11.2010 r., natomiast potwierdzenie nabycia dokona się aktem notarialnym zakupu mieszkania, planowanym na jesień 2011 r.
4. Kupno od dewelopera razem z zakupem nowego mieszkania miejsca w garażu podziemnym i komórki lokatorskiej. Komórka lokatorska to małe pomieszczenie gospodarcze (tzw. piwnica), które w akcie notarialnym zakupu mieszkania zostanie określone jako przynależne do lokalu, (podobnie jak miejsce garażowe w garażu podziemnym). Faktura potwierdzająca dokonanie wpłaty na poczet miejsca parkingowego oraz pomieszczenia pomocniczego (tzw. piwnicy/komórki lokatorskiej) nosi datę 27.05.2011 r., natomiast potwierdzenie nabycia dokona się aktem notarialnym zakupu mieszkania, planowanym na jesień 2011 r.
5. Remont i dostosowanie nowo kupionego mieszkania, w postaci trwałej ingerencji – wszystko planowane na jesień 2011 r.:
   1. Wyburzenie ścian
   2. Wstawienie drzwi wewnętrznych
   3. Wstawianie ścianek działowych
   4. Tynkowanie ścian
   5. Przeróbki ścian (np. wycinanie otworów, malowanie)
6. Praca architekta
   • faktura za pracę architekta za projekt adaptacji mieszkania – do końca 2011 r.
   • faktura za projekt gotowy budynku mieszkalnego na działkę siedliskową – 14.07.2011
   • faktura za adaptację projektu gotowego oraz za projekt budynku gospodarczego -08.2011 r.
7. Trwałe (związane na stałe) wyposażenie nowo zakupionego mieszkania, takie jak – wszystko od maja 2011 r. najpóźniej do 12.05.2012 r.:
   1. Armatura łazienkowa (wanna, kabina prysznicowa, umywalka, krany, miska ustępowa itp.)
   2. Parkiet (sam materiał, czy tylko wraz z położeniem...)
   3. Glazura i terakota (sam materiał, czy tylko wraz z położeniem...)
   4. Stała zabudowa kuchni (system przymocowanych na stałe szafek i blatów)
   5. Armatura kuchenna (zlew, krany)
   6. Przymocowane na stałe AGD kuchenne (płyta grzewcza, piekarnik, lodówka, zmywarka, okap wszystko w wariancie do zabudowy)
   7. Przymocowane na stałe szafy wnękowe
   8. Przymocowany na stałe system zabudowy garderoby
   9. Drewniana nawierzchnia balkonu
   10. Oświetlenie
   11. Karnisze
   12. Rolety zintegrowane z oknem
   13. Rolety niezintegrowane z oknem, zasłony, firanki
   
   
   

Wnioskodawczyni uważa, iż ulga obejmuje wpłaty na zakup większego mieszkania, dokonane na rachunek dewelopera po uzyskaniu środków ze sprzedaży mniejszego mieszkania - jednak w przypadku wymienionych powyżej punktów nie ma jasności, które z nich stanowią podstawę do odliczeń od podatku od sprzedaży nieruchomości, a które nie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy wszystkie wydatki związanie z zakupem opisanej powyżej nieruchomości takie jak: a) spłata pożyczki od rodziny zawartej na cel dokonania pierwszej wpłaty do dewelopera, b) zakup przynależnych do lokalu: komórki lokatorskiej i miejsca w garażu podziemnym, c) zakup materiałów związanych z trwałym wyposażeniem mieszkania (powiązanych z podłożem i ścianami), d) zakup usług związanych z trwałym wyposażeniem mieszkania (powiązanych z podłożem i ścianami), e) opłata za akt notarialny nabycia nieruchomości, f) opłaty związane z nabyciem mieszkania - opłaty sądowe, taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych - spełniają kryteria pozwalające uznać je za wydatki na cele mieszkaniowe w ramach ulgi w podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości, związanej z dokonaniem wydatków na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od daty zbycia nieruchomości nabytej w 2009 r., będącej przedmiotem opodatkowania...
2. Czy wszystkie wydatki związanie z zakupem opisanej powyżej nieruchomości oraz przygotowaniem jej pod zabudowę, takie jak: a) zakup działki, b) cena wykonania dokumentacji niezbędnej do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, c) zakup gotowego projektu architektonicznego budynku mieszkalnego i gospodarczego, a także architektoniczna adaptacja projektu do działki, wymagane do wniosku o pozwolenie na budowę, d) trwała ingerencja w działkę potrzebna do przygotowania jej pod zabudowę (np. wykopanie studni, postawienie ogrodzenia), e) opłata za akt notarialny nabycia nieruchomości, f) usługi geodezyjne niezbędne do wystąpienia o pozwolenie na budowę (wykonanie mapki geodezyjnej do celów projektowych) na ww. działce siedliskowej- spełniają kryteria pozwalające uznać je za wydatki na cele mieszkaniowe w ramach ulgi w podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości, związanej z dokonaniem wydatków na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od daty zbycia nieruchomości nabytej w 2009 r., będącej przedmiotem opodatkowania...
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie dotyczące wydatków na cele mieszkaniowe w ramach ulgi w podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości, związanej z dokonaniem wydatków na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od daty zbycia nieruchomości nabytej w 2009 r., będącej przedmiotem opodatkowania, tj. wydatków związanych z zakupem nieruchomości takich jak: a) spłata pożyczki od rodziny zawartej na cel dokonania pierwszej wpłaty do dewelopera, b) zakup przynależnych do lokalu: komórki lokatorskiej i miejsca w garażu podziemnym, c) zakup materiałów związanych z trwałym wyposażeniem mieszkania (powiązanych z podłożem i ścianami), d) zakup usług związanych z trwałym wyposażeniem mieszkania (powiązanych z podłożem i ścianami), e) opłata za akt notarialny nabycia nieruchomości (dot. pytania Nr1). Natomiast w zakresie (pytanie Nr 2) dotyczącym wydatków na cele mieszkaniowe w ramach ulgi w podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości, związanej z dokonaniem wydatków na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od daty zbycia nieruchomości nabytej w 2009 r., będącej przedmiotem opodatkowania tj. wydatków takich jak: a) zakup działki, b) cena wykonania dokumentacji niezbędnej do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, c) zakup gotowego projektu architektonicznego budynku mieszkalnego i gospodarczego, a także architektoniczna adaptacja projektu do działki, wymagane do wniosku o pozwolenie na budowę, d) trwała ingerencja w działkę potrzebna do przygotowania jej pod zabudowę (np. wykopanie studni, postawienie ogrodzenia), e) opłata za akt notarialny nabycia nieruchomości, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni wszystkie opisane powyżej wydatki spełniają kryteria pozwalające uznać je za wydatki na cele mieszkaniowe w ramach wyżej wymienionej ulgi w podatku dochodowym od sprzedaży nieruchomości. Według Wnioskodawczyni spośród wymienionych szczegółowo pozycji, nie spełnia tych kryteriów tylko punkt 7m (Rolety niezintegrowane z oknem, zasłony, firanki).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-d) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie a w przypadku innych rzeczy pół roku licząc od końca miesiąca w którym nastąpiło nabycie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedłożonego wniosku wynika, że Wnioskodawczyni w 2010 r. sprzedała lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność, który został zakupiony w 2009 r.

Z uwagi na fakt, iż nabycie nieruchomości nastąpiło w 2009 r. dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie maja przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.
  
  

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2009 r. – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych- może podlegać zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnik przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
   
   

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe ( art. 21 ust. 27 ww. ustawy).

Natomiast stosownie do treści art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Ww. zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Z przedmiotowego wniosku i jego uzupełnienia wynika, iż w dniu 14.05.2010 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego zakupionego w 2009 r. Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni zamierza przeznaczyć w ciągu 2 lat na wydatki związane z zakupem nowego, większego mieszkania, tj. zwrot pożyczki, którą uzyskała od rodziny; zakup przynależnych do lokalu: komórki lokatorskiej i miejsca w garażu podziemnym; zakup materiałów związanych z trwałym wyposażeniem mieszkania (powiązanych z podłożem i ścianami); zakup usług związanych z trwałym wyposażeniem mieszkania (powiązanych z podłożem i ścianami), opłatę za akt notarialny nabycia nieruchomości, opłaty związane z nabyciem mieszkania - opłaty sądowe, taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Z istoty rozwiązania zawartego w ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła korzystać z przedmiotowego zwolnienia, podatnik winien wydatkować środki uzyskane ze sprzedaży na cele w nim wskazane. Ponadto powinien uzyskać przychód wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cel wskazany w ustawie. Warunek wydatkowania dotyczy bowiem wyłącznie przychodu ze sprzedaży, a nie jakichkolwiek posiadanych przez podatnika środków finansowych. Przy tym, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na ww. cele jest data faktycznego wydatkowania przychodu, bowiem przepis ten wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Z zacytowanych wyżej przepisów wynika, że warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie go wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w zamkniętym katalogu zawartym w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bądź spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej na powyższe cele.

W przypadku zatem przeznaczenia środków ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu lub pożyczki, spłata musi dotyczyć kredytu lub pożyczki zaciągniętej w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Powyższe warunki wynikają jednoznacznie z treści art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z czym od ich spełnienia uzależnione jest prawo do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

Z powyższego wynika, iż ustawodawca w sposób wyraźny uznał, że wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na spłatę pożyczki zaciągniętej u osoby fizycznej, nawet przy założeniu, że pożyczka ta została wydatkowana na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, nie daje podstaw do zastosowania ulgi w tym przepisie przewidzianej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży mieszkania i wydatkowany w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę pożyczki zaciągniętej od rodziny na nabycie większego mieszkania nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast odnosząc ww. przepisy do wydatków poniesionych na wykończenie lokalu mieszkalnego, stwierdzić należy, że wydatki poniesione na prace wykończeniowe w lokalach w stanie "developerskim" będą mieściły się w szeroko rozumianym pojęciu remontu własnego lokalu mieszkalnego. Rozpatrując niniejszą kwestię należało jednak rozstrzygnąć, czy ze zwolnienia będą mogły skorzystać wyłącznie wydatki poniesione na prace wykończeniowe wykonane już po nabyciu nieruchomości – t. j. podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu mieszkalnego na nabywcę, czy też zwolnienie obejmuje także wydatki poniesione na wykończenie lokalu przed podpisaniem tego aktu.

Z treści art. 21 ust. 26 ww. ustawy wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Uznać zatem należy, że ze zwolnienia mogą korzystać tylko i wyłącznie środki faktycznie wydatkowane na wykonanie prac wykończeniowych we własnym lokalu mieszkalnym, t. j. dokonane po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego na Wnioskodawczynię własność lokalu mieszkalnego. Należy przy tym wskazać należy, że w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni poniesie wydatki po sporządzeniu aktu notarialnego, przenoszącego na Nią własność nieruchomości (lokalu mieszkalnego) zwolnieniu będą podlegały tylko i wyłącznie te wydatki, które faktycznie wydatkowane zostaną na remont własnego lokalu mieszkalnego.

W odniesieniu do kwestii przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na zakup komórki lokatorskiej i miejsca w garażu podziemnym należy stwierdzić, iż wydatki ten nie są wydatkami na własne potrzeby mieszkaniowe.

O mieszkalnym charakterze lokalu decyduje funkcja jakiej ma on służyć, czyli funkcja mieszkalna i tylko wydatki związane z nabyciem takiego lokalu uprawniają do ulgi. Fakt, że miejsce w garażu i komórka lokatorska stanowią pomieszczenia przynależne do lokalu mieszkalnego, nie przesądza o tym, iż mogą być uznane za pomieszczenia służące zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, ponieważ nie służą do celów bezpośrednio związanych z zamieszkaniem.

A zatem, mając na uwadze przedstawioną uprzednio analizę art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, iż zakup komórki lokatorskiej i miejsca w garażu, które nie mają charakteru mieszkalnego i nie mieszczą się w katalogu wymienionym w ww. przepisie, nie może uzasadniać zwolnienia z opodatkowania kwoty wydatkowanej na ten cel, a uzyskanej uprzednio ze sprzedaży nieruchomości.

Ustosunkowując się następnie do możliwości skorzystania przez Wnioskodawczynię ze zwolnienia przychodu od opodatkowania dotyczącego przeznaczenia środków pieniężnych uzyskanych ze zbycia nieruchomości z tytułu przeznaczenia środków ze sprzedaży na remont lokalu mieszkalnego, należy zauważyć, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują, jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia. W związku powyższym zasadne jest posługiwanie się stosownymi definicjami zamieszczonymi w ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.).

Z treści art. 3 pkt 6 wynika, że poprzez sformułowanie "budowa" należy rozumieć wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Art. 3 pkt 7 stanowi, iż przez sformułowanie "roboty budowlane" należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, zaś w myśl art. 3 pkt 8 poprzez "remont" należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Z powyższej definicji wynika, że za wydatki remontowe należy uznać tylko te roboty budowlane, które zostały dokonane po oddaniu budynku do użytkowania, gdyż remontu budynku nie można utożsamiać z jego wybudowaniem. Remont budynku może być przeprowadzony po uprzednim wybudowaniu budynku mieszkalnego. W przeciwnym wypadku nie istnieje przedmiot remontu. Nie można remontować czegoś, co nie zostało jeszcze wybudowane. Powyższe znajduje potwierdzenie zarówno w przepisach prawa budowlanego, jak i w ustawie, na gruncie której pojęcie budowy występuje niezależnie od pojęcia remontu.

Natomiast rodzaje wydatków mieszczących się w zakresie ulgi na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego zawiera rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 roku w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. Nr 156, poz. 788).

W myśl postanowień § 1 tego rozporządzenia, za wydatki na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, uważa się wydatki poniesione na:

1. zakup materiałów i urządzeń,
2. zakup usług obejmujących:
   • wykonanie ekspertyzy, opinii, projektu,
   • transport materiałów i urządzeń,
   • wykonawstwo robót,
   • najem sprzętu budowlanego,
   • opłaty administracyjne i inne opłaty wynikające z odrębnych przepisów, w związku z robotami określonymi w załącznikach do rozporządzenia.
   
   
   

Załącznik nr 2 wskazanego rozporządzenia w wykazie robót zaliczanych do remontu i modernizacji lokalu mieszkalnego wymienia:

1. remont i modernizację, lub wykonanie nowych elementów w lokalu mieszkalnym:
   • ścianek działowych, sufitów tynków i okładzin wewnętrznych,
   • podłóg i posadzek,
   • okien i świetlików i drzwi,
   • powłok malarskich i tapet,
   • elementów kowalsko - ślusarskich,
   • izolacji przeciwwodnych, przeciwwilgociowych, dźwiękochłonnych i cieplnych,
   • pozostałych elementów (np. pawlaczy, trwale umiejscowionych szaf wnękowych, obudowy wanien, zlewozmywaków, grzejników).
2. Remont, modernizacja, wymiana lub wykonanie nowych instalacji w lokalu mieszkalnym, obejmujące rozprowadzenie po lokalu instalacji oraz montaż trwale umiejscowionych: wyposażenia, armatury i urządzeń dotyczących:
   • instalacji sanitarnych,
   • instalacji elektrycznych,
   • instalacji klimatyzacyjnych i wentylacyjnych,
   • instalacji przyzywowych (domofony) i alarmowych,
   • instalacji urządzeń grzewczych,
   • przewodów wentylacyjnych, spalinowych i dymowych.
     
     

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz ww. rozporządzenie należy stwierdzić, iż do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe – zgodnie z powołanymi wyżej przepisami prawa podatkowego, Wnioskodawczyni może zaliczyć wydatki na: trwałe modyfikacje mieszkania (przesunięcie ścian, kaloryfery podłogowe), wyburzenie ścian, wstawienie drzwi wewnętrznych, wstawienie ścianek działowych, tynkowanie ścian, przeróbki ścian ( np. wycinanie otworów, malowanie), armaturę łazienkową (wanna, kabina prysznicowa, umywalka, krany, miska ustępowa, itp.), parkiet, glazurę i terakotę, armaturę kuchenną (zlew, krany), płytę grzewczą, piekarnik, przymocowane na stałe szafy wnękowe, oświetlenie oraz usługi firmy wykonawczej realizującej prace remontowe związane z ww. wydatkami.

Natomiast wydatki poniesione na stałą zabudowę kuchni (system przymocowanych na stałe blatów i szafek), przymocowane na stałe AGD kuchenne (lodówka, zmywarka, okap), drewniana nawierzchnia balkonu, karnisze, rolety zintegrowane z oknem nie zostały wymienione przez ustawodawcę w powołanym wyżej rozporządzeniu. Wobec powyższego nie można uznać, iż spełniają kryteria uprawniające do odliczenia.

Ponadto dodać należy, że wydatki poniesione na wykończenie lokalu przed podpisaniem w formie aktu notarialnego umowy zakupu, przenoszącej własność lokalu, nie będą stanowiły wydatków zwalniających przychód od opodatkowania, mimo, że poniesione zostaną w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.

Wydatki poniesione na remont i modernizację lokalu mieszkalnego poniesione przed dniem przeniesienia własności lokalu mieszkalnego, nie zwalniają w tej części przychodu od opodatkowania, z tej przyczyny, iż lokal ten nie będzie własnością Wnioskodawczyni.

Zatem wydatki związane z remontem i modernizacją mieszkania poniesione przez Wnioskodawczynię przed podpisaniem w formie aktu notarialnego umowy zakupu lokalu mieszkalnego, nie mieszczą się w dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 131, a co za tym idzie brak jest podstaw do zwolnienia z opodatkowania tej części kwoty uzyskanej uprzednio przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, która wydatkowana została na modernizację lokalu mieszkalnego przed uzyskaniem jego prawa własności.

W odniesieniu do opłat związanych z aktem notarialnym i dotyczących nabycia nieruchomości takich jak opłaty sądowe, taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, należy stwierdzić, iż ze zwolnienia korzystają środki uzyskane m.in. ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, w części przeznaczonej na sfinansowanie wydatków bezpośrednio związanych z nabyciem tej nieruchomości, w tym m.in. wydatki poniesione na jej zakup, na opłacenie prowizji dla pośrednika, za pomocą którego została zakupiona nieruchomość, koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, w tym: opłaty taksę notarialną i podatek od czynności cywilnoprawnych. Zatem ww. wydatki można zakwalifikować do wydatków związanych z nabyciem nieruchomości, a co za tym idzie wydatki na ten cel korzystają z przedmiotowego zwolnienia.

Należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Panią do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni, w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje