Pytanie:

Spółka nasza zajmuje się budową mieszkań i ich sprzedażą. Od nabywców mieszkań otrzymujemy zaliczki, na które wystawiamy faktury VAT. W oparciu o te faktury dokonujemy wpisu do rejestru sprzedaży VAT i odprowadzamy podatek VAT. Jaką datę sprzedaży należy przyjąć w podatku dochodowym od osób fizycznych, czy datę zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, czy datę przekazania mieszkania nabywcy?

Zasada wyrażona w art.14 ust.1 stanowi zasadę ogólną, natomiast ust.1c-1f precyzuje, z jaką datą przychód uzyskany przez podatnika staje się przychodem należnym. Zgodnie z art. 14 ust.1 c w/w ustawy za datę powstania przychodu, z zastrzeżeniem ust.1 e-1 g, uważa się dzień wystawienia faktury(rachunku), nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym:

1. wydano rzecz, zbyto prawo majątkowe , lub
2. wykonano usługę, w tym częściowo wykonano usługę, jeżeli jej częściowe wykonanie stanowi wynikający z umowy lub z odrębnych przepisów tytuł do zapłaty , lub
3. otrzymano zapłatę za wykonane świadczenie w pozostałych przypadkach.

Do ustalenia daty przychodu należnego w przypadku sprzedaży budynków, czy lokali ma zastosowanie art.14 ust.1c wprowadzający zasadę , iż za datę powstania przychodu uważa się dzień wystawienia faktury, nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym wydano rzecz. Nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie , a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłych świadczeń. W przypadku sprzedaży budynków czy lokali dzień wystawienia faktury byłby datą przychodu należnego jedynie wówczas, gdyby faktura dotyczyła całości sprzedanego budynku czy lokalu. Jeżeli jednak faktura dotyczyłaby jedynie zaliczki czy raty, wówczas zgodnie z art.14 ust.3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych , zgodnie z którym do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług ,które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych pożyczek i kredytów oraz zwróconych pożyczek , z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek, . nie podlegałaby zaliczeniu do przychodu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości , sprzedaż tę zgodnie z art.155 § 1 i art.158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U.z 1964r. Nr 16, poz.93 z późn.zm) uważa się za dokonaną pod datą zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Czyli do dnia sporządzenia aktu notarialnego, kupujący nie będzie współwłaścicielem części ułamkowej gruntu, na którym zostanie wybudowany budynek mieszkalny oraz właścicielem lokalu mieszkalnego.Zgodnie z normami prawa cywilnego wpłata zaliczek nie przenosi własności nieruchomości. W związku z powyższym przychodami nie są zaliczki przyjęte przed podpisaniem aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży nieruchomości, bowiem nie nastąpiło jeszcze zbycie nieruchomości.Za datę powstania przychodu należy więc uznać dzień wystawienia faktury sprzedaży nie później niż ostatni dzień miesiąca, w którym zbyto nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W świetle powyższego, przychód w wysokości kwoty należnej wynikającej z umowy kupna-sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego , powstanie z chwilą sprzedaży dokonanej w formie aktu notarialnego, gdyż z tym momentem nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości. Czyli obowiązek podatkowy w podatku dochodowym powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności tj. w dniu podpisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży lokali mieszkalnych.

Powyższa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.Interpretacja ta nie jest wiążąca dla podatnika , wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej- do czasu jej zmiany lub uchylenia.Na postanowienie zawierające interpretację służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Siedlcach w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia ( art. 236 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej).Zażalenie powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określić istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie.Zgodnie z art.1 ust.1 pkt 1 lit.a ustawy z dnia 09.09.2000r. o opłacie skarbowej (j.t.Dz.U.z 2004r. Nr 253, poz.2532 ze zm.) wniesione zażalenie winno zawierać znaki opłaty skarbowej w wysokości 5 zł.