Pytanie:

Czy można odliczyć odsetki od kredytu bankowego udzielonego na budowę i wykończenie budenku mieszkalnego i budynku użytkowego przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej ?

Naczelnik Urzędu Skarbowego działając na podstawie art. 14a § 1 oraz § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja Podatkowa (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku z 8 sierpnia 2005 r. w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stwierdza, iż przedstawione we wniosku stanowisko nie jest prawidłowe.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w 2005 roku rozpoczął podatnik budowę budynku mieszkalno - użytkowego o powierzchni 246,47 m2, w oparciu o pozwolenie na budowę budynku usługowo - mieszkalnego wydane dnia 10 czerwca 2005 roku przez Starostwo Powiatowe. Zgodnie z projektem na część mieszkalną przypada 137,6m2, a na część użytkową, która ma być przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej - 108,87 m2. W złożonym w dniu 12.10.2005 roku uzupełnieniu do wniosku oznajmiła podatnik, ze 25 sierpnia został przez podatnika zaciągnięty kredyt mieszkaniowy w Banku Spółdzielczym, który zamierza podatnik przeznaczyć na sfinansowanie robót budowlanych i wykończeniowych w części mieszkalnej budynku. W związku z tym uważa podatnik, że odliczeniu od dochodu podlegać będzie całość zapłaconych przez podatnika odsetek. Zdaniem tut. Urzędu zajęte przez podatnika stanowisko jest nieprawidłowe.

Aby skorzystać z ulgi odsetkowej podatnicy muszą spełnić jednocześnie kilka warunków określonych w art. 26b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 1993r. Nr 90, poz. 416 ze zm.). Zgodnie z art. 26b pkt 1 ustawy od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 powołanej wyżej ustawy odlicza się, z zastrzeżeniem wyjątków, faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu udzielonego podatnikowi na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych związanej m.in. z budową budynku mieszkalnego. Zgodnie z art. 26b ust. 2 powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym, w przypadku budowy budynku mieszkalnego odliczenie to stosuje się jeżeli:
1. kredyt (pożyczka) został udzielony podatnikowi po dniu 1 stycznia 2002 roku,
2. kredyt (pożyczka) została udzielona przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisach o spółdzielczych kasach oszczędnościowo - kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek), a z umowy kredytu (pożyczki) wynika, że dotyczy on jednej z inwestycji wymienionych w art. 26b ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
3. inwestycja dotyczy budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie barku tego planu - określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej na podstawie obowiązujących ustaw,
4. inwestycja dotyczy budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, którego budowa została zakończona nie wcześniej niż w 2002 roku, a ponadto zakończenie budowy budynku mieszkalnego nastąpiło przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym, uzyskano pozwolenie na budowę budynku,
5. do zeznania, składanego za rok podatkowy, w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczenia , podatnik dołączy oświadczenie, według określonego wzoru, o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z daną inwestycją, w tym wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usług niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku,
6. odsetki o których mowa:
   a) zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot udzielający kredytu (pożyczki),
   b) nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku,
7. podatnik lub jego małżonek nie korzystał lub nie korzysta z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, przeznaczonych na:
   a) zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
   b) budowę budynku mieszkalnego,
   c) wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej,
   d) zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalumieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej,
   e) nadbudowę i rozbudowę budynku na całe mieszkanie,
   f) przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenie na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia tego lokalu,
   g) systematyczne gromadzenie oszczędności na rachunku oszczędnościowo - kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad obowiązujących w innych przepisach.
   

Dopiero po spełnieniu wszystkich warunków będziecie mogli Państwo dokonać odliczeń odsetek od kredytu bankowego. W złożonym przez Państwa oświadczeniu, wyjaśniliście iż w latach ubiegłych nie korzystaliście z tzw. "dużej ulgi budowlanej", zakupu gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, ani gromadzenia oszczędności w kasie mieszkaniowej, czym jeden z warunków został spełniony.

Następny warunek dotyczący instytucji udzielającej kredyt, daty jego zaciągnięcia oraz przeznaczenia na sfinansowanie budowy i wykończenia budynku mieszkalnego został spełniony, z tym, że z umowy kredytowej wynika, iż z kredytu mieszkaniowego finansowana będzie budowa budynku mieszkalno - użytkowego. I tu powstaje różnica stanowisk. Zdaniem podatnika możliwe jest odliczenie całości zapłaconych odsetek, jeżeli tylko udowodni podatnik, że kredytem bankowym sfinansuje wykończenie części mieszkalnej. Z umowy kredytowej wynika jednoznacznie, że kredyt posłuży na sfinansowanie budowy budynku mieszkalno - użytkowego. Zdaniem tut. organu podatkowego zapis ten przesądza o tym, że odliczenie odsetek należy ograniczyć tylko do części mieszkalnej, w proporcji jaką stanowi udział powierzchni mieszkalnej do powierzchni całego budynku.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika iż powierzchnia mieszkalna stanowi 55,83% całej powierzchni budynku. Wysokość udzielonego kredytu wynosi 200.000 zł. W tym konkretnym przypadku wyliczenie tej proporcji wyglądałoby następująco:

Ponadto ustawodawca ograniczył odliczenie odsetek do odsetek obliczonych od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty 189.000 zł. (obowiązującej w 2005 roku) - zgodnie z Obwieszczeniem Ministra Finansów z dnia 8 grudnia 2004 roku w sprawie wysokości ogólnej kwoty odliczeń wydatków na cele mieszkaniowe (M.P. z 2004 Nr 53, poz. 902).

Jak widać wyliczona kwota 111.660 zł. mieści się również w limicie określonym w art. 26b ust. 4 pkt 2, powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym. Jednocześnie informujemy, że odliczenie odsetek będzie możliwe po raz pierwszy za ten rok podatkowy, w którym nastąpi zakończenie inwestycji budowlanej.