Istota interpretacji:

Czy od części przychodu ze sprzedaży mieszkania uzyskanego w formie zadatku i w związku z przeznaczeniem uzyskanego zadatku na spłatę kredytu zaciągniętego na spłatę kredytu otrzymanego na zakup tego mieszkania należy zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych ?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z żoną w 2000r. zakupili lokal mieszkalny w stanie surowym za kwotę 95.000 zł. Na zakup tego mieszkania małżonkowie zaciągnęli kredyt hipoteczny w wysokości 30.000 zł. Pozostałą część kwoty zakupu tj. 65.000 zł zapłacili sprzedającemu z własnych zasobów finansowych. Z uwagi na wysokie raty miesięczne kredytu w kwocie 550 zł. w 2001r. małżonkowie wzięli nowy kredyt hipoteczny na kwotą 29.655 zł. waloryzowany kursem CHF. Wobec tego bank kwotą 29.655 zł spłacił przelewem kredyt hipoteczny zaciągnięty w 2000r. w pierwszym Banku. Raty nowego kredytu wynosiły 250 zł miesięcznie.

W przedmiotowym mieszkaniu małżonkowie zamieszkali w grudniu 2003r. Koszty prac wykończeniowych w mieszkaniu zostały pokryte z własnych oszczędności. Z uwagi jednak na utratę przez wnioskodawcę pracy pod koniec 2003r. sytuacja materialna jego rodziny uległa pogorszeniu. W związku z tym wnioskodawca wraz żoną podjęli decyzję o konieczności sprzedaży przedmiotowego mieszkania. W dniu 05 marca 2004r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży tego mieszkania za kwotę 155.000 zł. W wyniku zawartej umowy przedwstępnej małżonkowie tytułem zadatku otrzymali kwotę 50.000 zł i w tym samy dniu kwotą 35.550 zł spłacili w całości powyższy kredyt zaciągnięty w drugim banku. W związku z tym nastąpiło wykreślenie hipoteki kaucyjnej zastawionej na tym mieszkaniu do kwoty 59.310 zł. W dniu 20 kwietnia 2004r. aktem notarialnym umowy sprzedaży nastąpiła finalizacja sprzedaży mieszkania za wcześniej ustaloną kwotę 155.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od części przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego tj. kwoty 35.550 zł wydatkowanej na spłatę kredytu hipotecznego należy zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych ...

Zdaniem wnioskodawcy, małżonkowie nie powinni być obciążeni podatkiem dochodowym od osób fizycznych od kwoty 35.000 zł stanowiącej dług, czyli pasywa ciążące na przedmiocie sprzedaży (lokalu mieszkalnym) i obciążające uzyskany z tej sprzedaży przychód o tę kwotę tj. 35.550 zł. Takie stanowisko wnioskodawca również popiera stwierdzeniem, że obowiązek zapłaty długu zapisanego w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy mógł zostać przeniesiony na nabywcę i cena sprzedaży automatycznie byłaby obniżona na mniejszą o kwotę 35.550 zł.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,- jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r.

Z uwagi jednak na fakt, iż w sprawie, której dotyczy przedmiotowy wniosek, nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2000r., a sprzedaż tego mieszkania nastąpiła w 2004r.tj. przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jego nabycie, dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

W świetle art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23) chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
  
  

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2004r. zostało sprzedane za kwotę 155.000 zł nabyte w 2000r. mieszkanie. Zakup tego mieszkania sfinansowano w części z kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2000r. w wysokości 30.000 zł a w części z własnych środków finansowych. Z uwagi jednak na fakt, iż raty kredytu były zbyt wysokie, małżonkowie zdecydowali się zaciągnąć w 2001r. drugi kredyt w walucie obcej w wysokości 29.655 zł i kredytem tym nastąpiła spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2000r. W efekcie powyższego nastąpiła całkowita spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2000r. a nadal do spłaty pozostawał kredyt zaciągnięty w 2001r. Następnie w wyniku zdarzeń losowych małżonkowie zdecydowali o konieczności sprzedaży przedmiotowego mieszkania. W wyniku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży małżonkowie otrzymali w dniu 05 marca 2004r. zadatek w wysokości 50.000 zł, który, jak podkreślił wnioskodawca w tym samym dniu kwotą 35.550 zł został wydatkowany na spłatę drugiego kredytu, zaciągniętego w 2001r. na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe czyli w tym m.in. na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Przy czym należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Katalog zawierający cele, na które musi być zaciągnięty kredyt lub pożyczka, aby przysługiwało podatnikowi z mocy ustawy zwolnienie przedmiotowe, wymieniony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. ma charakter zamknięty. Należy zatem uznać, że zwolnienie to nie dotyczy przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c), a wydatkowanych na spłatę kredytu czy pożyczki zaciągniętych na inne cele, niż wymienione, w tym również na spłatę kredytu refinansowego czyli kredytu, który zostaje zaciągnięty na spłatę innego kredytu.

W tym przypadku również bez znaczenia jest fakt, że kredyt refinansowy zaciągnięty został na spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie dokonał bowiem spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, lecz spłaty kredytu zaciągniętego na spłatę kredytu. Takiego zaś przeznaczenia środków nie przewiduje art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w oparciu o stan faktyczny oraz w kontekście zapytania ujętego we wniosku stwierdzić należy, że część uzyskanego przychodu ze sprzedaży mieszkania uzyskanego w formie zadatku a przeznaczonego w kwocie 35.550 zł na spłatę kredytu wyrażonego w walucie obcej służącego spłaceniu (refinansowaniu) kredytu złotówkowego na zakup przedmiotowego mieszkania, nie powoduje zwolnienia od opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Tym samym od tej części przychodu tj 35.550 zł należy zapłacić 10% zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych w trybie art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Zauważyć należy, iż kwota 35.550 zł nie została wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz wydatkowana została na spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu hipotecznego. W tej sytuacji wydatkowanie części przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu refinansowego oraz odsetek z nim związanych nie daje podstaw do skorzystania ze zwolnienia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy. Zaznaczyć należy, iż wydatkowana część przychodu w kwocie 35.550 zł na spłatę kredytu walutowego stanowi integralną kwotę całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania i kwota ta niewątpliwie podlega rozliczeniu przed organami podatkowymi. W tym stanie faktycznym nie ma znaczenia wbrew twierdzeniu wnioskodawcy, że dług mógł być zapisany w Księdze wieczystej i zostać przeniesiony na nabywcę przez co cena sprzedaży mieszkania automatycznie uległa by obniżeniu o kwotę 35.550 zł.

Wnioskodawca w wyniku zawartej w dniu 05 marca 2004r. przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania najpierw w formie zadatku uzyskał kwotę 50.000 zł a następnie w dniu 20 kwietnia 2004r. poprzez sfinalizowanie transakcji sprzedaży tj. zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego uzyskał pozostałą kwotę, a zatem w dyspozycji wnioskodawcy pozostawała cała kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania.

W tym stanie rzeczy stanowisko wnioskodawcy należało uznać w całościza nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52§ 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała ul. Traugutta 2a.