Pytanie:

Czy w ramach ulgi odsetkowej można odliczyć odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego i jego wykończenie?

Z uwagi na to, że lokal mieszkalny, zgodnie z umową miał zostać oddany do użytku w stanie surowym, a Podatnicy nie posiadali funduszy na wykończenie mieszkania, złożyli w banku wniosek o powiększenie kwoty kredytu, celem doprowadzenia lokalu do stanu nadającego się do zamieszkania. W związku z powyższym w dniu 29.04.2005r. zawarto Aneks Nr 1 do umowy kredytu z dnia 14.01.2005r., na mocy którego zwiększono kwotę udzielonego kredytu o 17.100,00 zł zmieniając jednocześnie cel kredytu na "Budownictwo mieszkaniowe - finansowanie przedpłat na poczet budowy i nabycia od developera lokalu mieszkalnego nr ... położonego w budynku w R. przy ulicy C. wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prace wykończeniowe w przedmiotowym lokalu".

Przedmiotowy lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 64,6 m2 przekazano do korzystania protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 25.11.2005 r., rozpoczynając jednocześnie prace wykończeniowe. Podatnicy rozliczyli się w całości z otrzymanych przez bank funduszy na zakup materiałów budowlanych w wyznaczonym terminie do dnia 31.12.2005r., przedkładając w banku faktury zakupu. W wyniku wzrostu cen materiałów budowlanych oraz konieczności poniesienia dalszych niezbędnych wydatków na wykończenie mieszkania Wnioskodawcy ponieśli znacznie wyższe koszty, aniżeli określone w aneksie do umowy, w związku z powyższym zwrócili się ponownie do banku udzielającego kredytu o refinansowanie poniesionych na ten cel kosztów. Aneksem Nr 2 z dnia 20.04.2006r. bank przychylił się do wniosku kredytobiorców i zwiększył kwotę kredytu hipotecznego dodatkowo o kwotę 10.000,00 zł, zmieniając tym samym cel kredytu na " Budownictwo mieszkaniowe - finansowanie przedpłat na poczet budowy i nabycia od developera lokalu mieszkalnego nr ... położonego w budynku w R. przy ulicy C. wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prace wykończeniowe w przedmiotowym lokalu i refinansowanie kosztów poniesionych na prace wykończeniowe".

W dniu 30.05.2006r. aktem notarialnym Podatnicy odebrali przedmiotowy lokal mieszkalny.

Odsetki od udzielonego kredytu zostały zapłacone w roku 2005 i 2006, a ich wysokość i termin zapłaty udokumentowane są dowodem wystawionym przez bank udzielający kredytu, oraz nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów i nie zostały Podatnikom zwrócone w jakiejkolwiek formie. Odsetki nie zostały również odliczone od przychodów na podstawie art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W związku z powyższym, Podatnicy zwrócili się z zapytaniem, czy przysługująca im ulga odsetkowa powinna być naliczana od całkowitej kwoty otrzymanego kredytu hipotecznego na zakup i wykończenie mieszkania, czy też wydatki określone w aneksach nr 1 i 2 do umowy kredytu poniesione na wykończenie zakupionego mieszkania podlegają wyłączeniu.

W ocenie Wnioskodawców, w sprawie będącej przedmiotem zapytania zastosowanie mają przepisy art. 26b ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), a z zastosowania tych przepisów wynikają skutki podatkowe w postaci przysługującego Podatnikom odliczenia od podstawy opodatkowania kwoty faktycznie poniesionych wydatków na spłatę odsetek od kredytu udzielonego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, pomniejszonej o cenę udziału w gruncie, w części finansowanej kredytem. Zdaniem Pytających, cel kredytu został określony na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanych z zakupem lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej. Ponadto inwestycja ta dotyczy lokalu mieszkalnego w budynku na terytorium RP przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe, a kredyt został udzielony po 01.01.2002r. przez podmiot do tego uprawniony. Podatnicy zawarli również umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego i nie korzystali oraz nie korzystają z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 26b ust. 2 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r. Nr 217, poz. 1588) podatnikowi, któremu w latach 2002-2006 został udzielony kredyt (pożyczka), o którym mowa w art. 26b ustawy wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., przysługuje na zasadach określonych w tej ustawie oraz w ustawie wymienionej w art. 2, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r., prawo do odliczania wydatków na spłatę odsetek od tego kredytu (pożyczki), do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt (pożyczkę) zawartej przed dniem 1 stycznia 2007 r., nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2027 r. W rozpatrywanym przypadku zatem opisany stan faktyczny należy rozpatrywać w oparciu o stan prawny obowiązujący do dnia 31.12.2006r.

Zasady i warunki korzystania z tzw. ulgi odsetkowej określa art.26b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14, z 2000 r., poz.176, z późn. zmian.). Na podstawie przepisu art.26b ust.1 ustawy o podatku dochodowym od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1, odlicza się, z zastrzeżeniem ust. 2-4, faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi, o którym mowa w art. 3 ust. 1, na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z:

1. budową budynku mieszkalnego albo
2. wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
3. zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
4. nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

Jednakże korzystanie z tej ulgi zostało obwarowane warunkami wynikającymi z przepisów art.26b ust.2-8 cyt. ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z postanowieniami cyt. wyżej artykułu odliczenie stosuje się jeżeli:

1. kredyt (pożyczka) został udzielony podatnikowi po 1 stycznia 2002 r.;
2. kredyt (pożyczka) był udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek), a z umowy kredytu (pożyczki) wynika, że dotyczy ona jednej z inwestycji wymienionych w art.26b ust.1 ustawy;
3. inwestycja dotyczy budynków mieszkalnych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu - określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej na podstawie obowiązujących ustaw;
4. inwestycja dotyczy budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, którego budowa została zakończona nie wcześniej niż w 2002 r., a ponadto w przypadku inwestycji związanej między innymi z zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej - została zawarta umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jedną ze stron jest podatnik;
5. do zeznania podatkowego, składanego za rok, w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczenia, podatnik jest obowiązany dołączyć oświadczenie według ustalonego wzoru PIT-2K, o wysokości wszystkich wydatków związanych z inwestycją służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych;
6. odsetki zostały faktycznie zapłacone a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez bank i nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikom w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku oraz że nie zostały odliczone od przychodów na podstawie art.11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym;
7. podatnik lub jego małżonek nie korzystał lub nie korzysta z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe przeznaczonych na: - zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, - budowę budynku mieszkalnego, - wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej, - zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, - nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne, - przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym, do dnia zasiedlenia, - systematyczne gromadzenie oszczędności na rachunku oszczędnościowo-kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkaniową;
8. odliczeniu nie podlegają odsetki od kredytów: - udzielanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę mieszkań na wynajem oraz udostępniania lokalu mieszkalnego na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na podstawie przepisów o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, - udzielanych przez kasy mieszkaniowe na zasadach określonych w przepisach o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, - udzielanych na usuwanie skutków powodzi na zasadach określonych w przepisach o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na usuwanie skutków powodzi, - objętych wykupem odsetek ze środków z budżetu państwa na zasadach określonych w przepisach o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych, - wykorzystanych na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku między innymi z inwestycją dotyczącą zakupu nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego od developera; w przypadku wykorzystania kredytu zarówno na zakup nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego oraz na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu odliczeniu nie podlegają odsetki od części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych wydatkach;
9. odliczenie obejmuje wyłącznie odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn 70 m2. powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m2. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego dla celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji;
10. limit odliczenia dotyczy odsetek zapłaconych łącznie przez oboje małżonków.

Jak zatem wynika z przywołanych powyżej przepisów, prawo do odliczeń przysługuje jedynie w przypadku zaciągnięcia kredytu na ściśle określone cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 26b ust. 1 ustawy.

W przedmiotowej sprawie, Wnioskodawcy w roku 2005 i 2006 dokonali spłaty odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, jego wykończenie oraz refinansowanie wydatków poniesionych na dalsze prace wykończeniowe. W dniu 30.05.2006r. aktem notarialnym Podatnicy dokonali zakupu po uprzednim ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Cena nabycia określona w akcie notarialnym w kwocie 141.000,00 zł pokryta została wkładem własnym w wysokości 7.050,02 zł i kredytem w kwocie 133.949,98 zł (w tym zakup gruntu 1.719,73 zł).

W związku z powyższym przedmiotowe odsetki mogą być odliczone od dochodu za rok podatkowy, w którym podatnicy po raz pierwszy odliczają odsetki, w tym przypadku będzie to rok 2006 oraz w zeznaniu podatkowym składanym za rok następny; w tym przypadku odliczeniu podlega wyłącznie różnica między sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwotą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik dokonał pierwszego odliczenia (art.26b ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Jednakże odliczeniu podlegają wyłącznie odsetki od kredytu wykorzystanego na zakup lokalu mieszkalnego z wyłączeniem części przypadającej proporcjonalnie na zakup udziału we współwłasności gruntu pod budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się nowo wybudowany lokal mieszkalny (tj. od kwoty 133.949,98 zł - 1.719,73 zł) oraz z wyłączeniem tej części, która przypada proporcjonalnie na wydatki poniesione w związku z wykończeniem lokalu mieszkalnego (Aneks Nr 1 i Aneks Nr 2).