Pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży udziałów Podatnik powinien w miesiącu sporządzenia aktu notarialnego i wystawienia faktury doliczyć do przychodów do opodatkowania całość odliczonych w latach 2000-2002 wydatków? Czy uzyskany przychód ze sprzedaży udziałów powinien zaliczyć do przychodów do opodatkowania w ramach działalności gospodarczej, a wartość niezakończonej inwestycji oraz wartość wieczystego użytkowania gruntu do kosztów podatkowych?

Wnioskodawca w złożonym wniosku dnia 03.03.2006r. przedstawili stan faktyczny, z którego wynika, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu lokali. Podatnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej poniósł nakłady na budowę budynku mieszkalnego i rozliczył te wydatki jako nakłady inwestycyjne w działalności gospodarczej. Podatnik 14.12.2000r. nabył część w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności znajdującego się na tym gruncie budynku. Ponadto podatnik zawarł umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji mającej na celu wybudowanie na nabytym gruncie budynków mieszkalnych z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali na wynajem. Wnioskodawca na podstawie tej umowy nabywał indywidualne uprawnienia do dwóch lokali w mających powstać budynkach. W latach 2000-2002 podatnik wniósł 100% wpłat na budowę tychże lokali. Poniesione wydatki podatnik odliczył od dochodu do opodatkowania w zeznaniach rocznych za lata 2000-2002 (ulga na budowę lokali na wynajem). Jednakże Spółka prowadząca tę inwestycję nie wybudowała budynku. Powstały tylko fundamenty budynku, w którym miały się znajdować lokale wnioskodawcy. Następnie Spółka ogłosiła upadłość, a przez syndyka wnioskodawca nie został zaspokojony nawet w 1%. Do chwili obecnej lokale nie zostały wybudowane. Podatnik zamierza sprzedać swój udział we wspólnej inwestycji (współposiadaniu). Wartość prawa wieczystego użytkowania poniesione nakłady na tę inwestycję zaewidencjonowano w ewidencji środków trwałych. W latach korzystania z ulgi podatkowej na budowę lokali na wynajem podatnik rozliczał się wspólnie z żoną. W roku bieżącym podatnik opodatkowany jest podatkiem liniowym.

Podatnik pyta jak powinien rozliczyć się z Urzędem Skarbowym. Czy w przypadku sprzedaży udziałów powinien w miesiącu sporządzenia aktu notarialnego i wystawienia faktury doliczyć do przychodów do opodatkowania całość odliczonych w latach 2000-2002 wydatków. Czy uzyskany przychód ze sprzedaży udziałów powinien zaliczyć do przychodów do opodatkowania w ramach działalności gospodarczej, a wartość niezakończonej inwestycji oraz wartość wieczystego użytkowania gruntu do kosztów podatkowych. Zdaniem wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży udziałów w budowie przychód powstanie w dniu sporządzenia aktu notarialnego i wystawienia faktury. Podatnik uważa, że przychód ten zwiększy przychody w działalności gospodarczej, natomiast nakłady inwestycyjne zwiększą koszty uzyskania przychodów w miesiącu dokonania sprzedaży.

Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 - stan prawny na 2000r.) podstawę obliczenia podatku stanowi dochód po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw - Dz. U. Nr 104, poz. 1104) jeżeli przed upływem 10 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń:

a) nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub

b) wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub

c) dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela,

podatnik obowiązany jest wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal.

Zasadę powyższą stosuje się również, jeżeli zbycie, wynajęcie lub dokonanie zmiany przeznaczenia lokalu nastąpiło przed otrzymaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu.

W związku z powyższym, w przypadku zbycia udziału w budowie wraz z prawem wieczystego użytkowania powinien Pan kwoty uprzednio odliczone od dochodu wykazać w zeznaniu rocznym PIT-36 w wierszu inne źródła i doliczyć je do dochodów danego roku podatkowego opodatkowanych według skali podatkowej.

Ponadto zgodnie z art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104), jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem 10 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 u.p.d.o.f., a więc na zasadach określonych dla nieruchomości. Taki sam podatek podatnik musi zapłacić w przypadku zbycia samej działki, z tym że okres 10-letni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki.

Zgodnie z art. 28 ust 1 ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Według art. 10 ust. 2 ustawy, ust.1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3. Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przychodem z działalności gospodarczej są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

a) środkami trwałymi,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,

c) wartościami niematerialnymi i prawnymi

- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 28 stosuje się odpowiednio.

W związku z powyższym, przychód uzyskany ze sprzedaży niezakończonej inwestycji oraz wartość wieczystego użytkowania gruntu nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej, a poniesione nakłady inwestycyjne nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodu. W przypadku sprzedania przedmiotowej nieruchomości, przychód uzyskany z tej sprzedaży podlegał będzie opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy.Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy podatek od przychodu, z odpłatnego zbycia nieruchomości, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy.

Zgodnie z art. 14 a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia. Zgodnie z art. 14 b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Olsztynie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Iławie w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia zgodnie z art. 14a § 4, art. 236 oraz art. 239 ustawy Ordynacja podatkowa.

Wniesienie zażalenia wymaga uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 5 zł od odwołania i 0,50 zł od każdego załącznika - art. 1 ust. 1 lit. a i art. 9 ustawy z dnia 9 września 2000r. o opłacie skarbowej (j.t.z 2004r. Dz.U. Nr 253, poz. 2532 z późn. zm.)