Istota interpretacji:

Czy według prawidłowych zasad Wnioskodawca rozliczał podatek dochodowy od sprzedaży dotychczasowych działek czy też powinien założyć działalność gospodarczą, aby się rozliczać według skali podatkowej 19%?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca dnia 19 kwietnia 2006 roku kupił działkę nad morzem w S. (gmina B.) nr 156/6 o powierzchni 1,19 ha z myślą o wybudowaniu domu. Dla Wnioskodawcy była to idealna lokalizacja, gdyż była przy stadninie koni, które są jego pasją od dzieciństwa. Mama Wnioskodawcy postanowiła kupić sobie działkę pod dom w K. i z reszty dołożyć jemu gotówkę w postaci darowizny, żeby sam sobie wybrał pasującą mu nieruchomość.

W związku z powyższym Wnioskodawca 20 marca 2007 roku kupił działkę nr 109/2 o powierzchni 5,2 ha w G. (gmina M.). Chciał spełnić swoje marzenia i założyć stadninę koni wraz gospodarstwem rolnym i dokupił jeszcze 18 maja 2007 roku działkę numer 112/1 o powierzchni 3,27 ha w G. - praktycznie sąsiadującą z poprzednią. Było to jednak trochę za mało, a nikt w okolicy nie chciał wydzierżawić pola więc Wnioskodawca szukał dalej i 23 maja 2007 roku kupił dwie nieruchomości w M. (gmina M.): działkę 230 o powierzchni 1,59 ha i 235; 38/1 (dwie działki wchodziły w skład nieruchomości) o powierzchni łącznie 3,97 ha.

W wakacje Wnioskodawca dowiedział się, że sąsiad będzie sprzedawał pole sąsiadujące z moim gruntem (działka nr 112/1). Wnioskodawca postanowił, że sprzeda działkę w S., gdyż była najbardziej oddalona od reszty i środki przeznaczy na tę w G. od sąsiada. Ciężko było znaleźć kupca na całe pole, ale kilka osób było zainteresowanych mniejszym areałem więc Wnioskodawca podzielił na 3 części (działki 156/9 i 156/10 + droga), żeby mieć możliwość sprzedaży. W związku z sytuacją rodzinną zapadła decyzja, iż Wnioskodawca sprzeda wszystko i urządzi sobie dom rodzinny w K.

Dnia 16 października 2007 roku Wnioskodawca sprzedał udział 1000/5142 w działce 156/10 i zaczął szukać klientów na resztę działek. Działkę 109/2 podzielił na 11 działek + drogi dojazdowe, a 230 i 235 podzielił na 12 działek + droga dojazdowa. Niestety był związany umową i zadatkiem z sąsiadem i żeby nie stracić zadatku 5 grudnia 2007 roku dokupił od sąsiada przylegającą do jego działkę w G. o numerze 112/3 o powierzchni 2,38 ha.

Następnie Wnioskodawca podzielił pozostałe dwie działki w G. 112/1 i 112/3 łącznie na 11 działek + droga dojazdowa i wystawił na sprzedaż, rezygnując tym samym ze stadniny nad morzem i gospodarstwa.

30 stycznia 2008 roku udało mu się sprzedać udział 750/3736 części w wydzielonej działce w M. Łącznie w 2008 roku sprzedał 1 działkę w całości i 15 udziałów we współwłasności działek (dotyczyło to łącznie 15 działek), w roku 2009 sprzedał 7 udziałów we współwłasności (dotyczyło to 6 działek), w 2010 roku sprzedał 5 udziałów we współwłasności (dotyczyło to 4 działek).

Resztę działek Wnioskodawca prawdopodobnie też będzie chciał sprzedać.

Na przedmiotowym gruncie nie była i nie jest prowadzona działalność gospodarcza, grunt nie był udostępniany odpłatnie i nieodpłatnie innym osobom. Wnioskodawca nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego, nie dokonywał i nie dokonuje sprzedaży produktów rolnych. Nigdy wcześniej też nie dokonywał sprzedaży gruntów, będących jego własnością.

Celem zakupu nieruchomości w 2006 roku było wybudowanie domu, a następnych zakupionych w 2007 roku prowadzenie stadniny koni i gospodarstwa rolnego (czego niestety nie udało się zrealizować), a także zabezpieczenie finansowe na wypadek utraty zdrowia lub pracy zarobkowej. Nieruchomości stanowiły jego składnik majątku osobistego i głównie sytuacja życiowa zmusiła go do podjęcia takich kroków. Wnioskodawca nie był i nie jestem podatnikiem VAT, a przedmiotowa nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Sprzedaż tego prywatnego gruntu, będącego majątkiem osobistym nie jest w żadnym stopniu związana z działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca podatek rozliczał w następujący sposób:

Za działkę kupioną w S. nr 156/6 w roku 2006 Wnioskodawca zapłacił 10% podatku od ceny sprzedaży (przychodu), a za działki zakupione w 2007 roku zapłacił 19% od różnicy w cenie sprzedaży, a zakupu (dochodu).

Żadna z działek nie miała planu zagospodarowania przestrzennego, ani studium, a w ewidencji gruntów widniały jako rola - z tego względu nie doliczał podatku VAT.

Na początku 2010 roku Wnioskodawca odrolnił dwie działki w G. 112/4 i 112/6 (powstałe z podziału działek 112/1 i 112/3) i podzielił każdą na 5 mniejszych po około 8 arów (łącznie na 10 działek). Za około 2 miesiące Wnioskodawca powinien dostać warunki zabudowy pod dom jednorodzinny na każdej z działek.

Natomiast dnia 27 kwietnia 2010 roku weszło w życie nowe studium gminy M., wedle którego wszystkie działki w G. i część działek w M. są w nim przedstawione jako budowlane.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy przy sprzedaży działek, które są w studium jako budowlane Wnioskodawca będzie musiał doliczyć VAT, zaznacza że nie ma planu zagospodarowania przestrzennego...,
2. Czy według prawidłowych zasad Wnioskodawca rozliczał podatek dochodowy od sprzedaży dotychczasowych działek czy też powinien założyć działalność gospodarczą, aby się rozliczać według skali podatkowej 19%...,
3. Czy przy sprzedaży działek, które będą miały warunki zabudowy pod dom jednorodzinny Wnioskodawca będzie musiał doliczyć VAT... (Chodzi o planowaną sprzedaż 5 działek)...,
4. Czy od sprzedaży kolejnych działek będących w posiadaniu Wnioskodawcy zakupionych po 1 stycznia 2007 roku Wnioskodawca ma odprowadzać 19% podatku od przychodu pomniejszonego o koszty zakupu czy też powinienem rozliczać się wedle innej skali podatkowej...,
5. Czy jeśli Wnioskodawca założy działalność gospodarczą jednoosobową, przeniesie działki do firmy i wybierze rozliczenie liniowe podatku w skali 19% to czy przy sprzedaży działek, które są w studium jako budowlane będzie musiał doliczyć VAT, zaznacza, że nie ma planu zagospodarowania przestrzennego...,
6. Czy jeśli Wnioskodawca założy działalność gospodarczą jednoosobową, przeniesie działki do firmy i wybierze rozliczenie liniowe podatku w skali 19%, to czy wpłynie to na zmianę sposobu rozliczenia podatku od działek sprzedanych do tej pory...
   
   

Odpowiedź na pytanie Nr 2 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pozostałe pytania zostanie udzielona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy według prawidłowych zasad rozliczał podatek dochodowy od sprzedaży dotychczasowych działek, gdyż działki należały do jego majątku osobistego i nie prowadził działalności gospodarczej polegającej na nabywaniu i zbywaniu nieruchomości, a podatek ten dla osób fizycznych wynosi 10% podatku od ceny sprzedaży za działki nabyte przed 01.01.2007 rokiem, a 19% od różnicy w cenie sprzedaży, od zakupu za działki zakupione po 01.01.2007 roku. Żadna z działek nie miała planu zagospodarowania przestrzennego, ani studium, a w ewidencji gruntów widniały jako rola - z tego względu nie doliczał podatku VAT. Art. 43, ust. 1 pkt 9 ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z dnia 5 kwietnia 2004 r.).

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 10 września 2008 r., sygn. akt III SA/Wa 743/08 (M. Podat. 2008/11/2), w którym stwierdzono, iż: przygotowanie gruntu do sprzedaży poprzez wydzielenie mniejszych działek nie wypełnia znamion prowadzenia działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. W związku z powyższym rozpatrując konsekwencje podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowe znaczenie ma moment jej nabycia.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
  
  

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r.

Natomiast do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 r. – zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) – stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W sprawie, której dotyczy rozpatrywany wniosek, nabycie w drodze zakupu nieruchomości nastąpiło w 2006 i 2007 r., zatem dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego, należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31.12.2006 r. oraz od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. – podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zgodnie z ust. 2a ww. artykułu zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Natomiast zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Na podstawie art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że celem zakupu nieruchomości w 2006 roku było wybudowanie domu, a następnych zakupionych w 2007 roku prowadzenie stadniny koni i gospodarstwa rolnego (czego niestety nie udało się zrealizować), a także zabezpieczenie finansowe na wypadek utraty zdrowia lub pracy zarobkowej.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, iż zbycie przedmiotowych nieruchomości stanowi dla Wnioskodawcy źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Oznacza to, że przychód z tej sprzedaży należy opodatkować:

• w wys. 10 % uzyskanego przychodu w przypadku działek nabytych w 2006 r.,
• w wys. 19 % według zasad określonych w art. 30e ust. 2 w przypadku nabytych działek w 2007 r.
  
  

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Referencje