Istota interpretacji:

Czy będąc właścicielem nieruchomości przez 30 lat i w dobrej wierze z myślą, że syn uszanuje własność, obiecując budowę domu Wnioskodawczyni musi płacić tak wysoki podatek? Czy wobec zaistniałych okoliczności Wnioskodawczyni powinna odprowadzić podatek dochodowy ze zbycia przedmiotowej nieruchomości?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 12.11.1977 r. Wnioskodawczyni otrzymała darowizną (akt notarialny AK …) od mamy 2 działki po 10 arów każda, we wsi R., przy ul., od których opłaciła podatek od darowizny.

W dniu 18.02.2007 r. darowała działki, których Wnioskodawczyni była właścicielką przez 30 lat na swoich synów Marcina 10 arów i Łukasza 10 arów.

Strona wskazuje, iż syn Łukasz dopuścił się rażącej niewdzięczności. Wyprowadził się z domu, utracił pracę i zaciągnął kredyty (ponad 45 tys. zł). Komornik i inni wierzyciele zażądali spłaty w ciągu 30 dni, grożąc licytacją nieruchomości.

Ponieważ Wnioskodawczyni nie miała środków finansowych na spłatę długów zaciągniętych przez syna (jak wskazuje wraz z mężem ma niskie dochody i Wnioskodawczyni choruje na stwardnienie rozsiane) zażądała od niewdzięcznego syna pełnomocnictwa do nieruchomości i na tej podstawie, działka, której była właścicielką przez 30 lat w dniu 12.11.2008 r. aktem notarialnym wróciła do strony.

W dniu 14 listopada 2008 r. Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość, spłacając długi zaciągnięte przez syna Łukasza.

Strona wskazuje, iż Urząd Skarbowy żąda od niej 19% podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż była właścicielką przedmiotowej nieruchomości, natomiast syn obiecując budowę na powyższej działce nie dotrzymał słowa więc strona musiała dokonać powyższej transakcji, bowiem nie miała czasu odebrać synowi tej nieruchomości sądownie.

Wnioskodawczyni ponadto przywołuje art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego wskazując, iż darczyńca może odwołać darowiznę, jeżeli obdarowany dopuści się względem strony rażącej niewdzięczliwości oraz art. 898 § 2 K.C., iż zwrot przedmiotu odwołanej darowizny, powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Pismem z dnia 7.05.2009 r. wezwano stronę do uzupełnienia barków formalnych wniosku poprzez przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w świetle zadanych pytań oraz uzupełnienie wniosku o dane zawarte w części I (poz. 58,59,60 i 61) pod oświadczeniem, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz, że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej

Strona uzupełniła swój wniosek w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy będąc właścicielem nieruchomości przez 30 lat i w dobrej wierze z myślą, że syn uszanuje własność, obiecując budowę domu Wnioskodawczyni musi płacić tak wysoki podatek...
2. Czy wobec zaistniałych okoliczności Wnioskodawczyni powinna odprowadzić podatek dochodowy ze zbycia przedmiotowej nieruchomości...
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż ww. nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu z tytułu odpłatnego zbycia, gdyż nastąpiła po upływie 5 lat od nabycia - darowizna nieruchomości dokonana została w 1977 r. Strona podkreśla, iż darowizna na rzecz syna Łukasza na podstawie pełnomocnictwa została cofnięta (Nr rep.).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego wynika, iż w dniu 18.02.2007 r. 2 działki, których strona była właścicielką przez 30 lat darowała na swoich synów Marcina i Łukasza (na każdego po 10 arów). Ponieważ syn Łukasz dopuścił się rażącej niewdzięczności zażądała od niego pełnomocnictwa do przedmiotowej nieruchomości i na tej podstawie, działka w dniu 12.11.2008 r. aktem notarialnym wróciła do strony. Następnie w dniu 14 listopada 2008 r. Wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość, spłacając długi zaciągnięte przez syna Łukasza.

W rozpatrywanej sprawie niezbędne jest ustalenie momentu nabycia przedmiotowej działki w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia "nabycie" użytego w ww. przepisach.

Mając z kolei na względzie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), w szczególności zaś Działu III, Tytuł I, Księgi drugiej tej ustawy, nabycie własności może nastąpić m.in. poprzez jej przeniesienie w wyniku umowy, zasiedzenie bądź też w wyniku innych zdarzeń.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Na podstawie natomiast art. 898 § 1 ww. ustawy darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu (art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego).

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny w rozpatrywanej sprawie należy rozstrzygnąć, czy zwrotne przeniesienie własności nieruchomości w wyniku odwołania darowizny stanowi nabycie w rozumieniu wyżej cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w dalszej konsekwencji, czy sprzedaż tej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zasadnicze znaczenie ma ocena skutków prawnych odwołania darowizny, a mianowicie czy takie rozwiązanie umowy wywołuje skutki:

• wstecz - tj. stosunek prawny pomiędzy stronami umowy darowizny wygasł ze skutkiem wstecznym (ex tunc), tak jakby umowa w ogóle nie została zawarta,

• tylko na przyszłość (ex nunc) - tj. darczyńca ponownie nabywa własność, której się wyzbył.
  
  

W przypadku, gdy darowizna polegała na nieodpłatnym przeniesieniu własności, z chwilą jej odwołania własność nie powraca jeszcze do darczyńcy. Skutek ten bowiem nastąpi dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność o charakterze czysto rzeczowym (art. 156 Kodeksu cywilnego), stanowiącej wykonanie zobowiązania ciążącego na obdarowanym.

Prawo odwołania darowizny stwarza dla darczyńcy możność pozbawienia obdarowanego korzyści i odzyskania jej z powrotem przez darczyńcę. Bez odwołania ani jedno, ani drugie nie może nastąpić, ale z drugiej strony samo odwołanie jako jednostronne oświadczenie woli, pochodzące od osoby, która przeniosła własność darowanej nieruchomości i nie jest jej właścicielem, nie przenosi prawa własności na darczyńcę. Nie ma bowiem przepisu, który by z określoną wyżej czynnością jednostronną łączył wprost skutek rzeczowy, choćby nawet odwołania dokonano w formie aktu notarialnego.

Skutek odwołania darowizny normuje art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego. Treść tego przepisu daje jasny wyraz temu, że przez odwołanie korzyść uzyskana z darowizny staje się od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie bezpodstawna i właśnie dlatego rodzi obowiązek zwrotu.

Przyjęta w art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego konstrukcja wiążąca odwołanie z bezpodstawnym wzbogaceniem, wyłącza przypisanie odwołaniu skutku rzeczowego, a mianowicie tego skutku, że obdarowany przestaje być właścicielem, staje się zaś nim z powrotem darczyńca.

Gdyby odwołanie miało pociągnąć za sobą również wspomniany skutek rzeczowy, to odesłanie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu byłoby niezrozumiałe, zwłaszcza że w art. 898 § 2 Kodeksu cywilnego mówi się wyraźnie o zwrocie "przedmiotu" darowizny, a nie tylko o korzyściach uzyskanych z tego przedmiotu.

W świetle powyższego zatem, w przypadku odwołania darowizny dla wywołania skutku rzeczowego, tj. przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na darczyńcę, konieczne jest złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego przez obdarowanego o przeniesieniu własności. Oświadczenie takie może również zostać zastąpione, na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego, przez prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Oznacza to, iż odwołanie darowizny wywołuje skutek tylko na przyszłość.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku jednoznacznie wynika, iż w dniu 12.11.2008 r. aktem notarialnym wróciła do Wnioskodawczyni nieruchomość, którą przekazała w formie darowizny jednemu z synów.

Należy tym samym uznać, iż w wyniku odwołania darowizny Wnioskodawczyni z dniem dokonania tej czynności nabyła własność nieruchomości.

Z uwagi, iż sprzedaż nieruchomości nastąpiła w 2008 r. - stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zostały wprowadzone nowe zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z brzmieniem art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym z dniem 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast stosownie do art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, mając na uwadze powyższe w sytuacji przedstawionej we wniosku:

1. przeniesienie własności nieruchomości na Wnioskodawczynię w wyniku odwołania darowizny stanowi nabycie w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
2. a zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dokonana w dniu 14.11.2008 r. podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który Wnioskodawczyni winna odprowadzić do Urzędu Skarbowego.
   
   

Interpretacja dotyczy przedstawionego stanu faktycznego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.