Pytanie:

Na podstawie art. 14 a par. 1 i 2 ustawy Ordynacja podatkowa prosimy o udzielenie informacji w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości. Firma, której właścicielem jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zamierza dokonać transakcji sprzedaży stacji paliw, na którą to nieruchomość składają się: prawo wieczystego użytkowania gruntów oraz budynki i budowle. Nieruchomość ta nabyta została na oboje małżonków w równych częściach aktem notarialnym. Jednocześnie na ww. transakcję wystawione zostały dokumenty sprzedaży:

• faktura VAT na 1/2 nieruchomości na firmę podatnika ze stawkami za prawo wieczystego użytkowania i 22% na budynki i budowle,
• rachunek uproszczony na 1/2 nieruchomości na małżonkę podatnika ze stawkami: za prawo wieczystego użytkowania i 22% na budynki i budowle. W świetle obowiązujących wówczas przepisów prawa podatkowego nabycie nieruchomości na oboje małżonków w ramach wspólnoty małżeńskiej nie dawało prawa do otrzymania faktury na całą transakcję dla podmiotu gospodarczego a jedynie na 1/2 współwłasności jak również prawa do odliczenia całego podatku VAT a jedynie połowy. W związku z powyższym, firma odliczyła podatek VAT zawarty w fakturze wystawionej na 1/2 nieruchomości. Również w ewidencję środków trwałych wprowadzona została 1/2 nieruchomości i amortyzowana. Aktualnie zamierzamy sprzedać ww. nieruchomość w całości, tj. zarówno część będącą na stanie środków trwałych firmy jak i część będącą własnością żony podatnika. W związku z przedstawionym stanem prawnym jak również obowiązującymi przepisami prawa podatkowego (art. 43. ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku VAT) zamierzamy dokonać sprzedaży 1/2 nieruchomości wg. stawki podatku VAT 22% i 1/2 nieruchomości wg. stawki zw. (zarówno do prawa wieczystego użytkowania jak i do budynków i budowli). W zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym zamierzamy:
  1. w stosunku do 1/2 nieruchomści wprowadzonej na stan środków trwałych firmy i amortyzowanej zastosować stawkę podatku zgodną z ogólnymi zasadami opodatkowania działalności gospodarczej.
  2. w stosunku do 1/2 nieruchomości nie wprowadzonej na stan środków trwałych będącej własnością żony podatnika, zastosować zasadę opodatkowania zgodną z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która mówi iż w sytuacji gdy sprzedaż nieruchomości lub jej części nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zwalnia się uzyskany przychód z opodatkowania Prosimy o udzielenie informacji czy przedstawione stanowisko w sprawie opodatkowania planowanej sprzedaży jest prawidłowe.

Działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29.08.1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), Naczelnik Urzędu Skarbowego w Radomsku w odpowiedzi na pismo złożone w dniu 15.12.2004r., informuje:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) z dniem 1 maja 2004r. przez "towary" rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz ze związanym z nim budynkiem stanowi czynność o charakterze mieszanym: przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi świadczenie usług (art. 8 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy), a przeniesienie własności budynku postawionego na tym gruncie stanowi dostawę towarów (art. 7 ust. 1 cyt. ustawy).

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Grunt stanowi element podstawy opodatkowania tych nieruchomości według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla budynku lub budowli albo części takich budynków lub budowli.

Podstawą opodatkowania jest zatem kwota należna z tytułu sprzedaży budynków (budowli) trwale związanych z gruntem wraz z jego wartością. Zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970) zwalnia się z podatku od towarów i usług zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 w/w ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10 (w którym mowa o zwolnieniu od podatku dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części), pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Pod pojęciem towarów używanych, o których mowa wyżej, należy rozumieć - stosownie do treści art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy - budynki, budowle i ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło 5 lat.

Zgodnie z art. 43. ust. 6 pkt 1 i 2 ustawy zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków, oraz użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonania czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Składnikami majątku, o których mowa w powołanym wyżej art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy są wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:
a) środki trwałe,
b) składniki majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 1.500 zł,
c)wartości niematerialne i prawne
- ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości będącej Pana współwłasnością stanowiącej środek trwały firmy stanowi przychód z działalności gospodarczej natomiast w stosunku do sprzedaży nieruchomości będącej współwłasnością małżonki będą miały zastosowanie ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tut. organ informuje, że niniejsza informacja została udzielona wyłącznie na podstawie stanu faktycznego przedstawionego przez podatnika oraz na podstawie stanu prawnego obowiązującego na dzień udzielenia informacji.