Pytanie:

Czy przychód jaki podatnicy w 2004r. uzyskają ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym ?

Stan faktyczny:

W 2002r. podatnicy kupili lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość, wraz ze stosownym udziałem w gruncie, na zakup którego zaciągnęli kredyt. Od podstawy obliczenia podatku odliczyli rzeczywiście poniesione wydatki na zakup tego lokalu. Ponadto w czerwcu 2004r. zakupili budynek mieszkalny wraz z gruntem, na który w tym też roku zaciągnęli kredyt. Do końca 2004r. planują sprzedać nabyty w 2002r. lokal mieszkalny. Przychód uzyskany z tej sprzedaży przeznaczą w części na spłatę kredytu otrzymanego w 2002r. na zbywany lokal, w części na spłatę kredytu wydatkowanego na zakupiony w 2004r. budynek oraz na jego remont.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Jak wynika z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i lit. c z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, między innymi w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na:

• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów,

Z cytowanego przepisu wynika przede wszystkim, że zwolnieniu od podatku dochodowego podlegają uzyskane przychody przeznaczone na cele mieszkaniowe, o ile zostaną spełnione łącznie poniższe warunki, a mianowicie kredyt został zaciągnięty:

• na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r.,

• w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

W tym przypadku istotne znaczenie mają również postanowienia art. 21 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991r. Stosownie bowiem do tego przepisu, wprowadzonego na mocy art. 1 pkt 14 lit. b ustawy z dnia 27 lipca 2002 r. (Dz. U. Nr 141, poz. 1182) z dniem 1 stycznia 2003r. przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b tej ustawy.

W przedstawionym stanie faktycznym i prawnym przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie podlegał zwolnieniu od podatku dochodowego, w części wydatkowanej:

• na spłatę zaciągniętego kredytu na zbywany lokal mieszkalny;

• na zakup budynku mieszkalnego i na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup;

• na remont budynku mieszkalnego -

• o ile zostaną wydatkowane w terminie nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e - to zgodnie z treścią art. 28 ust. 3 powoływanej ustawy podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e wraz z odsetkami naliczanymi:

• od terminu płatności określonego w art. 28 ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległo