Istota interpretacji:

Czy nieruchomości nabyte w drodze spadku nabyte zostały zgodnie z obowiązującymi przepisami?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 1 czerwca 2009 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze spadku -jest nieprawidłowe.

W dniu 1 czerwca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze spadku.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 18 marca 2008 r. po zmarłym ojcu nabył Pan udział do 1/4 części nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o pow. 0,0140 ha zabudowaną budynkiem usługowo-mieszkalnym oraz nieruchomość - działkę gruntu o pow. 0,0018 ha zabudowaną garażem, a także 1/3 części w udziałach spółki z o.o. Ojciec Pana zmarł 22 stycznia 2008 r.

Po dokonaniu zgłoszenia o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych (SD-Z1) do Urzędu Skarbowego w dniu 10 czerwca 2008 r. otrzymał Pan zaświadczenie, że przedmiotowe nabycie spadku jest wolne od podatku.

W dniu 21 maja 2008 r. sprzedał Pan prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz prawo własności znajdującego się na tej działce garażu.

W dniu 18 września 2008 r. wraz z pozostałymi współwłaścicielami sprzedał Pan grunt o pow. 0,0140 ha zabudowany budynkiem usługowo-mieszkalnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przedmiotową sprzedaż nabytego wcześniej spadku opodatkowana została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa...

Pana zdaniem, skoro zasady ustalania dochodu reguluje art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to zgodnie z tym przepisem dochód stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 9 ustawy a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości albo praw majątkowych nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - za koszty uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta została do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Ponadto różnicę między przychodem a kosztami należy powiększyć o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Za koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób należy przyjąć wartość rynkową z dnia nabycia (Pan przyjął wykazaną w deklaracji SD-Z1 wartość przyjętą przez Urząd Skarbowy) powiększoną o udokumentowane nakłady, które zwiększyłyby wartość rzeczy i praw majątkowych poczynionych w czasie ich powstania.

Zatem:

• data przyjęcia spadku: 9 kwietnia 2008 r. (uprawomocnienie się orzeczenia sądowego),
• wartość nieruchomości otrzymana w spadku: 320 tys. zł (zgodnie z deklaracją SD-Z1),
• podatek od spadków i darowizn = 0 (zwolnienie wg zaświadczenia U.S.),
• data zbycia nieruchomości:
1. garaż: 21 maja 2008 r.
2. część budynku usługowego: 18 września 2008 r.

Wobec powyższego, Pana zdaniem ustalenie dochodu ze sprzedaży wygląda następująco:

• garaż: sprzedano za 12.000; wartość rynkowa 15.000.
• udział ze sprzedaży w budynku usługowym wynosi 300.000.

Razem: 315.000 zł

Koszt sprzedaży = 0

Nakłady inwestycyjne = 0

odpisy amortyzacyjne:

1. garaż: = 0
2. udział w budynku: 300.000 x 2,5% : 12 miesięcy x 4 miesiące (od maja do sierpnia 2008 roku) + 2.500

Dlatego ustalony dochód wynosi:

315.000 - 320.000 + 2.500 = - 2.500 (strata).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z powyższego wynika więc, że źródłem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych -niezwiązane z działalnością gospodarczą - dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zgodnie z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez spadkobiercę spadku jest dzień śmierci spadkodawcy. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

Z uwagi na to, że ojciec Pana zmarł w roku 2008, a prawo wieczystego użytkowania i własność nieruchomości zostały przez Pana zbyte również w roku 2008, sprzedaż o której mowa we wniosku stanowi źródło przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przedmiotowej sprawie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Do obliczenia podatku obowiązany jest sam podatnik. Rozliczenia podatku dokonuje się po zakończeniu roku podatkowego, w którym zbyto nieruchomość lub prawo majątkowe.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 5 ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 19 ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast ust. 3 tego artykułu określa sposób ustalenia wartości rynkowej, a ust. 4 - tryb postępowania organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy.

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Przy czym, jak wynika z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ww. ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku zaliczane są wyłącznie:

• udokumentowane nakłady zwiększające ich wartość,
• kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na zbywane nieruchomości.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową.

Z treści wniosku wynika, że na zbywane nieruchomości nie poniósł Pan żadnych nakładów, nie wystąpiły również koszty odpłatnego zbycia nieruchomości.

Skorzystał Pan ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn, wobec czego podatek od nabycia spadku nie został uiszczony.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny i powołane regulacje prawne, stwierdzić należy, że wartość rynkowa nieruchomości nie może stanowić kosztu uzyskania przychodu, gdyż zgodnie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawa nie przewiduje takiej możliwości. Skoro nie poniósł Pan żadnych kosztów uzyskania przychodu to osiągnięty przychód, obliczony zgodnie z treścią art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowi dochód ze sprzedaży nieruchomości i podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Z treści art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż przy ustalaniu podstawy obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, należy uwzględnić sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z powyższego przepisu wynika, że ustawodawca nakazuje powiększać dochód (różnicę między przychodem a kosztami) o dokonane odpisy amortyzacyjne. Jest to następstwem faktu, że jeśli podatnicy amortyzowali wcześniej sprzedawaną nieruchomość (a może to dotyczyć podatników osiągających dochody ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, tj. najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą lub z działalności gospodarczej), to zaliczyli już do kosztów część wydatków na nabycie nieruchomości. Doliczenie do dochodu już dokonanych odpisów amortyzacyjnych ma zatem zapobiegać podwójnemu uwzględnieniu tych samych wydatków jako kosztów uzyskania przychodów. Jeżeli więc zaliczył Pan do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne, wówczas dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości powiększony zostać powinien o odpisy już dokonane. W przeciwnym przypadku odpisy amortyzacyjne nie podwyższą dochodu podlegającego opodatkowaniu.

Końcowo wyjaśnić należy, że tutejszy organ dokonuje interpretacji przepisów prawa podatkowego, nie jest natomiast uprawniony do wyliczenia dochodu czy też wyliczenia podatku.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, że niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.