Istota interpretacji:

1. Czy na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodów wydatki poniesione na budowę i wyposażenie garażu w latach 1967–2001, tj. przed wykupem gruntu od gminy? 2. Czy przysługuje zgodnie z art. 22 ust. 6f ww. ustawy urealnienie kosztów poniesionych do kwot obecnych?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 23 marca 2009 r. (data wpływu 30 marca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości -jest nieprawidłowe.

W dniu 30 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismem z dnia 18 maja 2009 r. (data wpływu 1 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W lutym 1967 r. otrzymał Pan wraz z siedmioma osobami zezwolenie z urzędu miasta na budowę garaży zespołowych, natomiast w maju tego samego roku podpisał Pan umowę na dzierżawiony teren pod garaż. Od maja do sierpnia 1967 r. ponosił Pan nakłady budowlane w wysokości 10.400 zł, na co posiada Pan stosowne dokumenty. W październiku nastąpił odbiór techniczny wybudowanych wspólnie boksów garażowych.W 1993 r. planował Pan wykup garaży od gminy, ale wycena przerosła możliwości finansowe, gdyż grunt wyceniony został jak grunt pod lokale handlowo – usługowe.Do 2000 r. płacił Pan podatek za użytkowanie gruntu, a w latach następnych poza czynszem dzierżawnym płacił Pan również podatek od nieruchomości.W 2001 r. osoby trzecie usiłowały wtargnąć do garażu (niszcząc drewnianą bramę), co spowodowało konieczność założenia nowej – metalowej, na co posiada Pan dokumenty.Od kilku lat samodzielnie nie korzysta Pan z samochodu, z garażu korzysta rodzina, dlatego też zdecydował się Pan w 2008 r. wykupić garaż od miasta, by z czasem zrobić cesję na córki.W maju 2008 r. dokonał Pan przeniesienia własności gruntu. W połowie roku poważne kłopoty zdrowotne w rodzinie spowodowały konieczność zmiany decyzji i skłoniły w lipcu do sprzedaży garażu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodów wydatki poniesione na budowę i wyposażenie garażu w latach 1967–2001, tj. przed wykupem gruntu od gminy...
2. Czy przysługuje zgodnie z art. 22 ust. 6f ww. ustawy urealnienie kosztów poniesionych do kwot obecnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, od uzyskanego dochodu ze sprzedaży garażu (po odliczeniu kosztów notarialnych i innych związanych z transakcją) może odliczyć poniesione przed laty koszty budowy i wyposażenia garażu.

Wnioskodawca uważa także, że przysługuje mu urealnienie poniesionych kosztów na wybudowanie garażu, który był przedmiotem sprzedaży w 2008 r., a ten urealniony koszt pomniejszy dochód ze sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Co do zasady więc, przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Nadto wysokość nakładów o których mowa w ww. przepisie, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub jej wytworzenia oraz nakłady poniesione w czasie posiadania nieruchomości, o ile udokumentowane są fakturami VAT.

W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W stanie faktycznym przedstawionym we wniosku w 1967 r. poniósł Pan wydatki na wybudowanie garażu oraz w 2001 r. na wymianę drzwi od garażu. Od 1967 r. do zakupu nieruchomości w maju 2008 r. dzierżawił Pan powyższą nieruchomość od urzędu miasta. Następnie w lipcu 2008 r. dokonał Pan sprzedaży ww. nieruchomości wraz wybudowanym na niej garażem.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 ww. ustawy, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Biorąc pod uwagę powyższe zapisy kodeksu cywilnego, traktujące wydatki na wybudowanie garażu na dzierżawionym gruncie, jak i wydatki na wymianę zniszczonych drzwi garażowych należy traktować jako nakłady na nieruchomość, zwiększające wartość tejże nieruchomości, poniesione w czasie jej posiadania.

W tej sytuacji bowiem, garaż nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, nie jest więc nieruchomością.

W konsekwencji stwierdzić należy, iż do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości można zaliczyć cenę nabycia nieruchomości, opłaty związane z nabyciem nieruchomości, tj. opłaty notarialne, opłaty za założenie księgi wieczystej i wpis do księgi wieczystej.

Do kosztów uzyskania przychodów mogą zostać również zaliczone udokumentowane nakłady związane z wybudowaniem posadowionego na przedmiotowej nieruchomości garażu oraz udokumentowane fakturami VAT nakłady na wymianę zniszczonych drzwi garażowych, poniesionych przed dniem zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, zwiększające wartość tej nieruchomości.

Obowiązek wystawienia faktur VAT wprowadzony zostały ustawą z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. Nr 11, poz. 50 ze zm.), dlatego też wydatki poniesione przed tą datą na wybudowanie garażu mogą być uwzględnione przy ustaleniu kosztów z odpłatnego zbycia nieruchomości - jeżeli udokumentowane są wiarygodnymi dowodami stosowanymi wówczas w obrocie gospodarczym.

Konsekwencją uznania wydatków na wybudowanie garażu jak i wymianę drzwi garażowych do nakładów na nieruchomość podnoszących jej wartość - jest brak możliwości waloryzacji wartości tych nakładów - stosownie do cytowanego powyżej art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ przepis ten dotyczy wyłącznie kosztów nabycia lub kosztów wytworzenia nieruchomości.

Ustalając koszt wybudowania garażu, należy mieć na uwadze zapisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o denominacji złotego (Dz. U. z 1994 r. Nr 84, poz. 386 ze zm.).

Jeżeli natomiast chodzi o wydatki na wyposażenie garażu, niezbędne do korzystania z niego, a jednocześnie nie stanowiące odrębnych rzeczy ruchomych - mogą one być również zaliczone do kosztów uzyskania przychodów ale wyłącznie wówczas, gdy dokonano zbycia wyposażenia razem z powyższą nieruchomością. Gdyby tego rodzaju wyposażenie nie zostało objęte umową sprzedaży, lecz np. zostało oddane, to wydatek na jego nabycie nie będzie stanowił kosztów uzyskania przychodów.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej – powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.