Istota interpretacji:

1) Czy koszt czynszu do zarządcy będzie również kosztem uzyskania przychodu? Czy kwota opłat regulowanych przez Wnioskodawcę (właściciela) a ponoszonych faktycznie przez najemcę jest również dla Niego przychodem? 2) Czy w ramach wspólności małżeńskiej poprzez złożenie stosownego oświadczenia Zainteresowany będzie mógł rozliczać w całości przychody z tytułu najmu za 2008 r.? Czy wprowadzenie mieszkania do wspólności małżeńskiej będzie miało istotne znaczenie? 3) Jeżeli kosztem uzyskania przychodu będzie również amortyzacja mieszkania, które Wnioskodawca z żoną wynajmują, to czy w przypadku sprzedaży mieszkania podatek naliczony będzie różnicą przychodu osiągniętego ze sprzedaży tego lokalu a kwota zakupu(istniejąca na umowie kupna) mieszkania?

• prawidłowew części dotyczącej pytania nr 1 i pytania nr 2,
• nieprawidłowew części dotyczącej pytania nr 3.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny w zakresie rozliczania przychodu z tytułu wynajmowania mieszkania.

Zainteresowany jest współwłaścicielem (50%) mieszkania zakupionego w 2008 r. w celu wynajmowania. Drugim współwłaścicielem (50%) w momencie zakupu była osoba trzecia, którą z dniem xx września 2008 r. została Jego żoną i ustawowo obejmuje ich małżeńska wspólność majątkowa.

Ponadto obydwoje są współkredytobiorcami kredytu zaciągniętego w 2007 r. na zakup ww. nieruchomości. Wnioskodawca wyjaśnił, iż mieszkanie jest wynajmowane od czerwca 2008 r. i jest rozliczane na zasadach ogólnych. Podpisana jest umowa najmu. Koszty związane z płaceniem czynszu (w który wchodzą również zaliczki, za zużycie wody, ogrzewanie, odprowadzanie ścieków, itp.) do zarządcy nieruchomości ponosi właściciel nieruchomości. Najemca zobowiązany jest dodatkowo do opłacania tylko kwot, które wynikają z niedopłaty w ramach rozliczenia danego okresu i zaliczek pobranych w czynszu (opłat tzw. licznikowych) oraz koszty związane ze zużyciem gazu oraz prądu. Kwoty te są przekazywane na konto właściciela, który je następnie reguluje.

W związku z powyższym zadano następujące pytania w zakresie rozliczania przychodu z tytułu wynajmowania mieszkania .

1. Czy koszt czynszu do zarządcy będzie również kosztem uzyskania przychodu...

Czy kwota opłat regulowanych przez Wnioskodawcę (właściciela) a ponoszonych faktycznie przez najemcę jest również dla Niego przychodem...
2. Czy w ramach wspólności małżeńskiej poprzez złożenie stosownego oświadczenia Zainteresowany będzie mógł rozliczać w całości przychody z tytułu najmu za 2008 r....
   Czy wprowadzenie mieszkania do wspólności małżeńskiej będzie miało istotne znaczenie...
3. Jeżeli kosztem uzyskania przychodu będzie również amortyzacja mieszkania, które Wnioskodawca z żoną wynajmują, to czy w przypadku sprzedaży mieszkania podatek naliczony będzie różnicą przychodu osiągniętego ze sprzedaży tego lokalu a kwotą zakupu (istniejącą na umowie kupna) mieszkania...

Zdaniem Wnioskodawcy, na dzień dzisiejszy przy rozliczaniu przychodów z tytułu najmu mieszkania, każda kwota zapłacona przez najemcę (zarówno czynsz jak i niedopłaty z tytułu rozliczeń licznikowych oraz prąd i gaz) stanowią przychód, a kosztem jest płacony do zarządcy czynsz oraz dodatkowe opłaty, które ponosi najemca, a przekazuje je na konto właściciela.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

• prawidłowew części dotyczącej pytania nr 1 i pytania nr 2,
• nieprawidłowew części dotyczącej pytania nr 3.
  
  

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłami przychodu są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 11 ust. 1 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r., przychodami z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3 są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Podstawą generowania przychodu z tytułu najmu jest zawarcie między stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być uregulowany w pieniądzach bądź też w świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony uregulowany stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła.

Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

Z treści tego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wydatki poniesione w celu uzyskania przychodów bez względu na fakt, czy w wyniku poniesienia konkretnego wydatku wystąpił określony przychód czy też nie. Kosztami uzyskania przychodów będą w związku z tym również takie wydatki, które w danej chwili nie przyczyniają się do uzyskania konkretnych przychodów, jednak skutkiem ich poniesienia może być przychód uzyskany w przyszłości.

Należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na osiągnięcie przychodów.

Z przedmiotowej sprawy wynika, że na podstawie umowy cywilnej strony uzgodniły, iż przychodem z tytułu najmu mieszkania jest każda kwota zapłacona przez najemcę (zarówno czynsz jak i niedopłaty z tytułu rozliczeń licznikowych oraz prąd i gaz) przy czym Wnioskodawca jako wynajmujący przekazuje całą należność zarządcy nieruchomości. Tut. organ zgadza się ze stanowiskiem Zainteresowanego, iż cała należność z tytułu najmu zapłacona przez najemcę jest dla Wnioskodawcy przychodem, natomiast cała płatność należna zarządcy nieruchomości jest dla Niego kosztem uzyskania przychodu, bowiem wynika to z ww. umowy.

Również prawidłowe stanowisko jest w kwestii rozliczania najmu wyłącznie przez Wnioskodawcę, jeżeli złożył On stosowne oświadczenie.

Nie można jednak zgodzić się z Zainteresowanym w kwestii nie wzięcia pod uwagę amortyzacji wynajmowanego mieszkania w przypadku jego sprzedaży, bowiem art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Mając na uwadze ww. uregulowania prawne oraz przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, że Wnioskodawca prawidłowo rozlicza przychody z tytułu najmu, natomiast w sytuacji sprzedaży przedmiotowego mieszkania nieprawidłowo wyraził przychód uzyskany z jego sprzedaży poprzez różnicę między tym przychodem a kosztem nabycia ww. lokalu mieszkalnego w 2008 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Rozstrzygnięcie przedstawionego we wniosku pytania odnoszącego się do stanu faktycznego dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ulgi odsetkowej, zawarto w interpretacji indywidualnej z dnia 9 marca 2009 r. nr ILPB2/415-799/08-2/ES.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje