Istota interpretacji:

Czy sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

1. Sprawa dotyczy działki ewidencyjnej o nr 59/1 położonej we wsi N. G., gmina R., powiat p., województwo m. Działka o nr 59/1 w N. G. o powierzchni 551 m2 powstała w wyniku podziału działki nr 59 zatwierdzonego decyzją z dnia 06 grudnia 2005 r. sprostowanej postanowieniem z dnia 13 grudnia 2005 r. Działka o nr 59 była własnością Skarbu Państwa do 2005 roku. Następnie przeszła na własność Gminy R.
2. Wnioskodawczyni współużytkownik ww. działki otrzymała wraz z mężem Panem Waldemarem M. pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego typ W-0306 dnia 06.06.1990 r. decyzją Naczelnika Gminy R. o nr 82/90 (pozwolenie na budowę BUA-.....), tym samym nabywając prawa do legitymowania się tytułem do dysponowania nieruchomością (posiadania).
3. Dnia 15.08.1998 r. wykonano inwentaryzację budowlaną ww. budynku, która potwierdziła, iż budynek był realizowany w technologii tradycyjnej systemem gospodarczym w latach od 09/1991 do 08/1998.
4. Dnia 19.01.1999 r. decyzją Gminy R. o Wnioskodawczyni i współmałżonek Pan Waldemar M. dostali zezwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego położonego we wsi N. G. przy ul. xxx, zrealizowanego na podstawie wyżej wymienionego pozwolenia na budowę z dnia 06.06.1990 r. Od tego też czasu Wnioskodawczyni wraz z mężem zamieszkiwali w nim wspólnie z trójką dzieci.
5. Gmina R. nabyła prawo własności nieruchomości gruntowej, położonej we wsi Nowe G. przy ul. xxx, powiat p., województwo m. z mocy samego prawa z dniem 27 maja 1990 r. na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 maja 1990 r. - przepisów wprowadzających ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191 ze zm.), co potwierdzone zostało decyzją numer 62811, wydaną w dniu 4 stycznia 2005 r. przez Wojewodę M.
6. Gdy Gmina R. nabyła prawo do własności nieruchomości gruntowej o nr 59/1 Wnioskodawczyni wraz z mężem Panem Waldemarem M. zgadnie z art. 207 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zażądali oddania nieruchomości w drodze umowy w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem nieodpłatnym pobudowanego przez nich budynku mieszkalnego jako, że byli oni jego posiadaczami w terminie wyznaczonym przez powyżej wspomnianą ustawę (w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawali nimi nadal w dniu 1 stycznia 1998 r.).
7. Urząd Gminy R. w dniu 16 października 2006 r. ustanowił na rzecz Wnioskodawczyni i współmałżonka Pana Waldemara M. prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanej nieruchomości położonej przy ul. xxx, stanowiącej własność gminy R., opisanej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr 59/1 z obrębu N. G., o powierzchni 551 m2 wraz z nieodpłatnym przeniesieniem własności budynku mieszkalnego usytuowanego na tym gruncie (pismo nr xxx). W powyższym dokumencie Urząd Gminy R. stwierdził, iż:
   
   

• celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste był dotychczasowy sposób użytkowania, tj. zabudowa mieszkaniowa, zgodnie z zapisami planu miejscowego;

• własność budynku mieszkalnego przeniesiona została nieodpłatnie ze względu na jego wybudowanie ze środków własnych posiadaczy, sposobem gospodarczym, za zgodą właściwego organu nadzoru budowlanego;

• cenę netto wyżej opisanego gruntu o powierzchni 551 m2 ustalono w wysokości równiej jego wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 52.984,00 zł (słownie: pięćdziesiąt dwa tysiące dziewięćset osiemdziesiąt cztery złote), tj. w przybliżeniu w wysokości 97,97 zł za 1 m2;

• wartość nakładów poniesionych na wybudowanie budynku została określona przez rzeczoznawcę majątkowego w wysokości 178.017,00 zł (słownie: sto siedemdziesiąt osiem tysięcy siedemnaście złotych).

8. Dnia 02 listopada 2006 r. został podpisany akt notarialny pomiędzy Gminą R. a Panem Waldemarem M. i Wnioskodawczynią o oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i nieodpłatne przeniesienie własności ww. budynku

9) Dnia 21 sierpnia 2007 r. został podpisany akt notarialny między Gminą R. a Panem Waldemarem M. i Wnioskodawczynią dotyczący sprzedaży nieruchomości gruntowej, położonej we wsi N. G. przy ulicy xxx, gmina R., powiat p., stanowiącej działkę gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 59/1 o powierzchni 551 m2.

10) Dnia 10 grudnia 2008 r. został podpisany akt notarialny między Wnioskodawczynią oraz współmałżonkiem Panem Waldemarem M. a X., dotyczący sprzedaży nieruchomości w skład której wchodzą: działka o nr 59/1 o powierzchni 551 m2 oraz budynek mieszkalny jednorodzinny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Wnioskodawczyni wraz ze współmałżonkiem uważa, że przychód ze sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ:

• budowa nieruchomości trwała prawie 10 lat, od początku lat 90-tych. Przeprowadzana była sposobem gospodarczym, a Wnioskodawczyni wraz ze współmałżonkiem byli jedynymi inwestorami, posiadaczami, użytkownikami domu w tym okresie,

• budowa nie miała charakteru spekulacyjnego, ani nie była nastawiona na zysk. W trakcie mieszkania, w miarę finansowych możliwości przeprowadzone były potrzebne wykończenia,

• ograniczenia prawne oraz niemożność wcześniejszego wyprowadzenia własności działki pozwoliły jedynie na posiadanie budynku mieszkalnego wybudowanego z prywatnych środków oraz na użytkowanie gruntu Skarbu Państwa (a następnie Gminy). Użytkowanie miało charakter dobrej woli i przebiegało za pełną zgodą i akceptacją Gminy R.,

• gdy tylko pojawiła się możliwość uregulowania stanu prawnego nieruchomości, bezkonfliktowo, Wnioskodawczyni wraz ze współmałżonkiem nabyli prawo do jej własności, zgodnie z zaleceniami i wskazówkami Gminy R.,

• pobudowany budynek stanowi dorobek całego życia Wnioskodawczyni i jej męża, wieloletnią inwestycję dochodów ich pracy i w związku z tym uważają, iż nałożenie na niego podatku, w momencie kiedy jego posiadaczami byli prawie 10 lat (a właścicielami, jak tylko pozwoliły na to zasady prawne), jest krzywdzące i niesprawiedliwe.
  
  

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a) - c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 roku.

Dla ustalenia zatem jakie przepisy mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie istotne jest ustalenie daty nabycia zbywanej nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W pewnych wypadkach określonych w przepisach, niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe. Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności. Przepisy szczególne określają przy tym relacje tego prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. W aktualnym stanie prawnym za względu na treść art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika. W takim przypadku w myśl art. 50 Kodeksu cywilnego w związku z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku jest jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym częścią składową tego prawa. Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Źródłem przychodu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, jeżeli jest wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Bieg terminu pięcioletniego określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, należy więc liczyć odrębnie dla gruntu będącego w wieczystym użytkowaniu i odrębnie dla budynku wybudowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 02 listopada 2006 r. został podpisany akt notarialny pomiędzy Gminą R. a Wnioskodawczynią i współmałżonkiem Panem Waldemarem M. o oddaniu gruntu położonego we wsi N. G. przy ulicy xxx w użytkowanie wieczyste i nieodpłatne przeniesienie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego wybudowanego przez Wnioskodawczynię i jej męża ze środków własnych, sposobem gospodarczym. Następnie w dniu 21 sierpnia 2007 r. został podpisany akt notarialny między Gminą R. a Wnioskodawczynią i jej współmałżonkiem Panem Waldemarem M. dotyczący sprzedaży nieruchomości gruntowej, położonej we wsi N. G. przy ul. xxx, gmina R., powiat p., stanowiącej działkę gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 59/1 o powierzchni 551 m2.

Przedmiotową nieruchomość, w skład której wchodziła działka o nr 59/1 o powierzchni 551 m2 oraz budynek mieszkalny jednorodzinny Wnioskodawczyni sprzedała aktem notarialnym w dniu 10.12.2008 r.

Biorąc pod uwagę powyższe unormowania prawne należy stwierdzić, iż za datę nabycia nieruchomości, w skład której wchodzi zarówno gruntu, jak i wybudowany na tym gruncie budynku mieszkalnego uznać należy dzień nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z nieodpłatnym przeniesieniem własności budynku mieszkalnego, czyli dzień 02 listopada 2006 r. Moment przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie podpisanego w dniu 21.08.2007 r. aktu notarialnego jest tylko zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania. Podkreślenia po raz kolejny wymaga bowiem fakt, że prawo własności gruntu rozciąga się na budynki trwale z tym gruntem związane, a budynki nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności.

W związku z powyższym, stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy. W związku ze sprzedażą podatnik składa deklarację PIT-23.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży wyłącznie na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., czyli:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  
  

oraz na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy:

• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
  
  

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na
   a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
   - przeznaczonych na cele rekreacyjne
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.
   
   

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 2a ustawy przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b

W myśl art. 28 ust. 3, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub c) - podatek płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
   
   

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży w 2008 r. przedmiotowej nieruchomości gruntowej wraz ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym, będzie w całości podlegał opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z treścią powołanego art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu ustawy obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. i osiągnięty przez Wnioskodawczynię przychód może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania pod warunkiem, że kwota uzyskanego przychodu zostanie wydatkowana na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy dodatkowo wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pani, jako występującej z wnioskiem. Nie chroni natomiast Pani męża.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedmiotowym stanie faktycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.