Istota interpretacji:

czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony na zakup działki przeznaczonej pod budowę domu podlega zwolnieniu z opodatkowania w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni, wraz z mężem w dniu 23.04.2007 r. złożyła w Urzędzie Skarbowym oświadczenie o zamiarze wydatkowania osiągniętych przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych lub wybudowanych przed dniem 01.01.2007 r. objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W dniu 06 sierpnia 2007 r. małżonkowie dokonali zakupu działki przeznaczonej pod budowę domu. Z dokumentów Starostwa Powiatowego wynika, że są to pastwiska trwałe.

W 2007 roku Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem wystąpiła do Urzędu Miasta o wydanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania. Z przedmiotowego dokumentu wydanego w dniu 21.11.2007 r. wynika, że jest to teren zabudowy siedliskowej z możliwością zabudowy.

W miesiącu listopadzie małżonkowie zamierzali złożyć w Urzędzie Skarbowym akt notarialny zakupu działki potwierdzający wydatkowanie kwoty przychodu. Do złożenia ww. dokumentu nie doszło ponieważ Wnioskodawczyni została poinformowana, że działka nie może stanowić podstawy do rozliczenia kwoty przychodu, gdyż nie jest działką budowlaną. Z uzyskanych informacji, jakie uzyskała Wnioskodawczyni wynika, że nawet gdyby Wnioskodawczyni przed upływem dwóch lat od daty złożenia oświadczenia o zamiarze wydatkowania osiągniętych przychodów otrzymała decyzję o wyłączeniu działki z produkcji rolnej oraz otrzymania pozwolenia na budowę to i tak wydatek nie będzie mógł być uwzględniony w rozliczeniu przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Do wniosku o wydanie interpretacji Wnioskodawczyni załączyła kopie następujących dokumentów:

1. aktu zakupu działki
2. wypisu z planu zagospodarowania
3. wypisu z rejestru gruntów
4. wypisu z księgi wieczystej

w celu zobrazowania zaistniałej sytuacji.

Ponadto Wnioskodawczyni nadmieniła, że działka jest położona w miejscu gdzie większość innych działek znajdujących się w okolicy jest zabudowana domami jednorodzinnymi, co jest przedstawione na załączonej do wniosku kopii mapy.

Ponieważ przedmiotowy wniosek zawierał braki formalne, pismem z dnia z dnia 27.02.2009 r. Nr IPPB2/415-1607/08-2/MK Wnioskodawczyni została wezwana do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez wskazanie:

• co było przedmiotem sprzedaży np. grunt, nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, prawo wieczystego użytkowania gruntów (z podaniem tytułu własności)

• odstawie jakiego tytułu nastąpiło nabycie (spadek, darowizna, zakup, zniesienie współwłasności)...

• ełnienie stanu faktycznego poprzez podanie daty nabycia (jeżeli w drodze spadku to należy datę śmierci spadkodawcy, w przypadku darowizny należy podać datę darowizny, lub datę zakupu oraz datę sprzedaży).

• zypadku nabycia w drodze zniesienia współwłasności należy podać czy wystąpiły spłaty i dopłaty...
  
  

Wniosek uzupełniono prawidłowo w wyznaczonym terminie wyjaśniając, że:

• przedmiotem sprzedaży była nieruchomość stanowiąca własność współmałżonków o pow. 8600 m2 z wybudowanym na niej budynkiem w stanie surowym o pow. 148 m2 .
• nabycie sprzedanej nieruchomości wraz z naniesieniami nastąpiło na podstawie umowy darowizny w dniu 28.11.2003 r. (aktem notarialnym - darowano 1/3 całości Wnioskodawczyni wraz z mężem, natomiast 2/3 nieruchomości pozostało własnością teściów) oraz w dniu 19.12.2003 r. na podstawie zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat (aktem notarialnym teściowie znieśli współwłasność z 2/3 na rzecz Wnioskodawczyni i jej męża),
• Z tytułu dokonanej darowizny Wnioskodawczyni wraz z mężem uiściła podatek od spadków i darowizn.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Wnioskodawczyni wnosi o odpowiedź na następujące pytania:

1. czy zakup działki może być uznany jako wydatkowanie kwoty przychodu na cele mieszkaniowe...(stan faktyczny z momentu zakupu działki)
2. jeżeli odpowiedź na pytanie Nr 1 będzie negatywna, to czy po wyłączeniu działki z produkcji rolnej wydatek będzie mógł być uznany...
3. jeżeli na powyższe odpowiedź brzmi również "nie" to czy po otrzymaniu pozwolenia na budowę ta kwota będzie mogła być rozliczona...
4. Przy założeniu, że wyłączenie z produkcji rolnej i decyzja o pozwoleniu na budowę będzie wydana przed upływem dwóch lat od momentu złożenia oświadczenia.

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Zakup działki jak najbardziej może być zaliczony, jako kwota wydatkowana na rozliczenie przychodu ponieważ:

1. w załączonym do wniosku oświadczeniu, w pkt 3 jest napisane, że " wydatkujemy kwotę na grunt lub udział w gruncie przeznaczonym pod budowę budynku mieszkalnego", a zakupiona przez Wnioskodawczynię i jej męża działka jako grunt siedliskowy z prawem zabudowy może być przeznaczona pod budowę budynku mieszkalnego,
2. w załączonym oświadczeniu jest tylko informacja, że do rozliczenia nie mogą być brane zakupy budynków lub gruntów rekreacyjnych, a zakupiona działka nim nie jest,
3. w całej treści oświadczenia nie ma wzmianki na temat nie zaliczania wydatków na grunty rolne lub siedliskowe,
4. w okolicy nie ma pól uprawnych, ani rozległych łąk, tylko znajdują się domy jednorodzinne w dość dużym skupisku, gdyż średnia wielkość działki to 800 m2 (od dawna wybudowane i zamieszkałe).

Wnioskodawczyni uważa, że ten wydatek powinien być uznany nawet wtedy, gdy przed upływem dwóch lat nie wyłączyłaby działki z produkcji rolnej oraz nie uzyskałaby pozwolenia na budowę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zm.) źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1. uchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. dzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. a wieczystego użytkowania gruntów,

• li odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) - przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomosci. Jednakże zgodnie z art. 7 ust 1 ustawy z dnia 16 listopada r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w art. 28 ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lata licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości.

Z powyższego wynika, że złożenie oświadczenia w ustawowym terminie o zamiarze przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele powodujące zwolnienie od podatku wyłącza możliwość wydania przez organ podatkowy decyzji określającej wysokość zobowiązania podatkowego podatnika, który takie oświadczenie złożył.

Wyłączenie to istnieje w okresie, w którym podatnik ma prawo wydać uzyskany przychód na cele preferowane zwolnieniem podatkowym.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sadową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 28 ust. 2a) zasada o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit e).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. zwolnieniu z opodatkowania podlegają przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego, lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na zakup gruntu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Ponadto przepis art. 21 ust. 2 pkt 1 i 2 lit. a) ww. ustawy określa, iż art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32 lit. a) nie ma zastosowania do podatników, jeżeli sprzedaż budynków i lokali jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika, przychód ze sprzedaży jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem w 2007 roku dokonała zbycia nieruchomości nabytej w dniu 28.11.2003 r. w 1/3 w drodze darowizny natomiast w 2/3 w drodze zniesienia współwłasności.

Zatem odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia jej nabycia i winno być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na to, iż 1/3 sprzedanej nieruchomości została nabyta przez Wnioskodawczynię i jej męża w drodze darowizny, to na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) przychód uzyskany z jej sprzedaży w tej części będzie zwolniony od podatku w całości.

Natomiast w stosunku do 2/3 przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. nieruchomości w części nabytej w drodze zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni i jej mąż mogą skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego pod warunkiem wydatkowania go nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele wymienione w wyżej powołanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e).

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości małżonkowie przeznaczą na zakup gruntu z przeznaczeniem na budowę. W momencie zakupu działki była ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako teren zabudowy siedliskowej z możliwością zabudowy.

O ile przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wprost przyznaje prawo do ulgi w przypadku wydatkowania uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego środków, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego oraz gruntu związanego z tym budynkiem, o tyle w zakresie nabycia samego gruntu, przepis uzależnia przyznanie prawa do zwolnienia od przeznaczenia gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.

Stosownie do przepisu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o "działce budowlanej" - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntowa lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. W myśl art. 4 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Biorąc wiec pod uwagę cytowane wyżej przepisy, należy stwierdzić, że nabywając działkę objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako teren zabudowy siedliskowej z możliwością zabudowy zostały spełnione wymogi uprawniające do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto organ podatkowy zauważa, że podatnik ma prawo do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości, wydatkowanych na nabycie gruntu, nawet w przypadku gdy w momencie zakupu grunt nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, jeżeli w okresie dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia podatnik uzyska decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z przeznaczeniem pod budowę budynku mieszkalnego.

Reasumując uzyskany przez Wnioskodawczynię i małżonka przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lt. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem go w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie gruntu objętego planem zagospodarowania przestrzennego w takiej części w jakiej zostanie wydatkowana na przedmiotowy zakup.

Nadto, mając na uwadze, iż wskazana we wniosku nieruchomość stanowiła wspólną własność Wnioskodawczyni i męża, zaznacza się, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niniejszej interpretacji przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej - tylko Pani, jako Wnioskodawczyni.

Natomiast mąż, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna indywidualnie wystąpić z wnioskiem o jej wydanie.

Dodatkowo należy nadmienić, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach wydawanych interpretacji indywidualnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.