W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 13.12.2001 r. zakupił Pan wraz z małżonką lokal mieszkalny. Po zawarciu umowy z developerem za zakupiony lokal mieszkalny zapłacił Pan gotówką w całości w dniu 24.12.2001 r. co pozwoliło na uzyskanie upustu od sprzedającego jak również opodatkowanie wg stawki 7%. Został Pan ofiarą pułapki developerskiej, kłopoty zaczęły się w dniu 15.03.2002 r.

Budowa zaczęła przechodzić od jednego właściciela do drugiego. W pewnym momencie budowa stanęła z uwagi na zmiany właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa wynajęła kancelarię prawniczą, która podjęła się bronić praw mieszkańców ( właścicieli mieszkań), którzy w pewnym momencie mogli stracić mieszkania, a tym samym dorobek całego życia. Nie było nawet możliwości odzyskania wpłaconych pieniędzy. Wynajęta kancelaria prawnicza zdołała jednak rozwikłać zarówno zawiłości prawne, budowlane i doprowadzić do sporządzenia księgi wieczystej dla tych mieszkań. Poniósł Pan dodatkowe ogromne koszty w związku z toczącymi się sprawami sądowymi. Nie z Pana winy nastąpiło opóźnienie w sporządzeniu księgi wieczystej dla tego budynku (mimo, że w mieszkaniu mieszkały studiujące w Warszawie Pana dzieci). Ostateczne podpisanie aktu notarialnego nastąpiło w dniu 23.05.2003 r.

W dniu 04.07.2007 r. mieszkanie zostało sprzedane. Z uwagi na to, iż od momentu zakupu do momentu sprzedaży upłynęło 5 lat, był Pan pewien, że nie będzie musiał odprowadzić podatku od sprzedaży (10%). Zaznacza Pan, iż ten przypadek jest szczególny i nie miał Pan na niego żadnego wpływu. Mieszkanie sprzedał Pan ponieważ dzieci skończyły studia i nie mieszkają już w Warszawie.

Jest Pan w posiadaniu wszystkich dokumentów (faktur zakupu, opłat kancelarii prawniczych, aktów notarialnych zakupu, sprzedaży itp.).

Wyjaśnia Pan również, iż w Urzędzie Skarbowym złożył Pan wraz z małżonką oświadczenie o sprzedaży ww. lokalu.

Prosi Pan o interpretację przepisu dotyczącego opisanego przypadku i wyjaśnienie czy jest możliwość zwolnienia Pana wraz z małżonką z obowiązku płacenia podatku z chwilą nie wykorzystania sumy uzyskanej ze sprzedaży lokalu. Jednocześnie informuje Pan, że jest Pan z małżonką w wieku emerytalnym i chce Pan część tych pieniędzy przeznaczyć na zabezpieczenie Państwa przyszłych emerytur.

Pismem z dnia 12.09.2007 r. Nr IPPB2/415-36/07-2/AZ wezwano Pana wraz z małżonką do uzupełnienia wniosku poprzez :

• wskazanie oznaczeń przepisów prawa wraz z nazwą aktu prawnego do zaistniałego stanu faktycznego,
• wskazanie czy data 23.V.2003 r. zawarta we wniosku jest datą nabycia gruntu wraz z tytułem własności do lokalu mieszkalnego,
• dokładnego sprecyzowania pytania przyporządkowanego do przedstawionego stanu faktycznego.
  
  

Ponadto z uwagi na to, iż złożył Pan wraz z małżonką wspólny wniosek i dokonaliście Państwo wspólnej opłaty, zostaliście wezwani do złożenia wniosku przez drugiego małżonka na wzorze oznaczonym ORD-IN oraz dokonanie stosownej opłaty.

Wniosek na wzorze oznaczonym ORD-IN złożył Pan w dniu 25.09.2007 r. wraz z uzupełnieniem do wniosku Pana małżonki, w którym powołano się na oznaczenie aktu notarialnego, jednocześnie poinformowano, iż Pan wraz z małżonką jest współwłaścicielem działki. Do uzupełnienia wniosku dołączono załączniki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy jest możliwość zwolnienia Pana z tego podatku w oparciu o opisany przypadek?
2. Dlaczego musi Pan zapłacić podatek od całej sumy uzyskanej od sprzedaży lokalu a nie tylko od różnicy ( pomniejszonej o wartość zakupu mieszkania) ?
   
   

Zdaniem wnioskodawcy:

Wobec opisanego przypadku uważa Pan, że powinien wraz z małżonką zostać zwolniony z płacenia podatku, gdyż jak widać po przeanalizowaniu załączonych dokumentów nie wyniknęło to zupełnie ani z Pana winy ani z winy Pana małżonki.

Jeśli nie ma możliwości zwolnienia z płacenia tego podatku to uważa Pan, że logiczne jest zapłacenie podatku od różnicy wartości między kupnem a sprzedażą lokalu (czyli od zysku jaki w tym przypadku osiągnąłby Pan wraz z małżonką).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Ustawodawca rozróżnia wyraźnie dwa pojęcia: nabycie i wybudowanie.

O wybudowaniu można mówić tylko w sytuacji, gdy np. osoba będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, uzyskuje pozwolenie na budowę.

Natomiast nabyć nieruchomość można np. zakupując ją, bądź pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż zanim nabył Pan lokal mieszkalny został Pan ofiarą pułapki developerskiej. Budowa zaczęła przechodzić od jednego właściciela do drugiego. W pewnym momencie budowa stanęła z uwagi na zmiany właścicieli. Poniósł Pan dodatkowe ogromne koszty w związku z toczącymi się sprawami sądowymi. Nie z Pana winy nastąpiło opóźnienie w sporządzeniu księgi wieczystej dla tego budynku (mimo, że w mieszkaniu mieszkały studiujące w Warszawie Pana dzieci). Ostateczne podpisanie aktu notarialnego nastąpiło w dniu 23.05.2003 r.

Jak wynika ze stanu faktycznego, sfinalizowanie transakcji zakupu, tj. ostateczne podpisanie aktu notarialnego nastąpiło w 2003 r., kiedy to nabył Pan wraz z małżonką lokal mieszkalny.

W Pana przypadku zatem, 5 - letni termin o którym mowa w art.10 ust.1 pkt 8 ww. ustawy liczony będzie od końca 2003 r. i upłynie z końcem 2008 r.

Z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Tym samym w Pana przypadku będą miały zastosowanie przepisy ustawy obowiązującej przed dniem 01.01.2007r.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, stosownie do brzmienia art. 19 ust. 1, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Tym samym przepisy prawa obowiązujące do dnia 31.12.2006 r. pozwalały pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia jedynie o koszty odpłatnego zbycia, do których zalicza się między innymi: opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami w wysokości faktycznie poniesionej przez podatnika.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r., ustawodawca stawia szereg warunków, o których powinni pamiętać ubiegający się o zwolnienie. Katalog zwolnień określony w tym artykule jest zbiorem zamkniętym i warunkiem skorzystania z tego zwolnienia jest wyłączne wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej:

• budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lu udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
• w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
  
  

Biorąc powyższe pod uwagę, aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości powinien Pan uzyskany przychód ze sprzedaży wydatkować w ciągu 2 lat na cele wymienione w cyt. wyżej artykule.

Natomiast jeżeli nie spełni Pan tego warunku obowiązany jest Pan do zapłaty tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - nie przewidują możliwości zapłaty podatku od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), od różnicy, tj. sumy uzyskanej ze sprzedaży lokalu pomniejszonej o wartość zakupu mieszkania.

Dopiero ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) ustawodawca zmienił zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dotyczy to jednak nieruchomości nabytych, wybudowanych po 01.01.2007 r.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Jak precyzuje art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Krańcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Pana do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto w kwestii możliwości zwolnienia Pana wraz z małżonką z obowiązku zapłacenia podatku z chwilą nie wykorzystania sumy uzyskanej ze sprzedaży lokalu, właściwym do rozstrzygnięcia będzie Naczelnik Urzędu Skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.