Pytanie:

Od jakiej kwoty będzie liczony podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości (nabytej w lutym 2007 roku) w przypadku jej odpłatnego zbycia przed upływem pięciu lat od daty nabycia, jeżeli po weryfikacji organ podatkowy podwyższy jej wartość?

W dniu 7 maja 2007 roku wpłynął do tut. Organu podatkowego Pani wniosek (uzupełniony w dniu 11 czerwca 2007 roku) z zapytaniem od jakiej kwoty będzie liczony podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości (nabytej w lutym 2007 roku) w przypadku jej odpłatnego zbycia przed upływem pięciu lat od daty nabycia, jeżeli po weryfikacji organ podatkowy podwyższy jej wartość.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 06 marca 2007 roku nabyła Pani wraz z mężem na własność nieruchomość stanowiącą działkę gruntu ornego nr ...... obszaru ............ha położoną w ........ za cenę ............. zł. Nabycia dokonano do majątku wspólnego. Przedmiotową nieruchomość chcą Państwo sprzedać przed upływem pięciu lat od nabycia. Pani zdaniem, w przypadku podwyższenia wartości przedmiotowej nieruchomości przez organ podatkowy i uznaniu jej przez obie strony umowy sprzedaży - przy określaniu podatku ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia, do szacunku różnicy zakupu i sprzedaży będzie brana pod uwagę podwyższona wartość nieruchomości, a nie faktyczna cena, wykazana w akcie notarialnym sprzedaży.

Ustosunkowując się do przedstawionego stanu faktycznego tut. Organ informuje:

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) poprzez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Natomiast przepis art. 158 ustawy - Kodeks cywilny stanowi, iż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Według stanu prawnego obowiązującego w 2007 roku w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 roku Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, stanowi źródło przychodu, jeżeli nie następuje ono w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 19 ust. 1 w/w ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, tj. koszty związane z czynnością sprzedaży, a więc będą to m.in. koszty notarialne, związane z zawarciem transakcji sprzedaży, poniesione przez sprzedającego, zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych oraz koszt pośrednictwa w sprzedaży. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Opodatkowanie przychodu z w/w źródła następuje według zasad określonych w art. 30e ustawy, który stanowi, że dochodu z tego źródła nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł, a podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, tj. dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększonymi o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie (art. 30e ust. 4 ustawy). Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c w/w ustawy).

Z aktu notarialnego Rep. A Nr ........ z dnia 06 marca 2007 roku wynika, że przedmiotową nieruchomość nabyła Pani wraz z mężem na własność za cenę .......... zł i zgodnie z oświadczeniem zawartym w niniejszym akcie notarialnym taką kwotę Państwo przekazali sprzedającym. Zapłacona przez Państwo kwota .......... zł, stanowi zatem faktycznie udokumentowaną wartość transakcji, potwierdzającą przedmiotowy zakup. Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia, licząc od końca roku podatkowego - do obliczenia podstawy opodatkowania tj. dochodu z jej odpłatnego zbycia, należy przyjąć cenę wykazaną w akcie notarialnym zakupu. Cena ta będzie stanowiła udokumentowany koszt nabycia, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym.