Pytanie:

Czy odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2006r., przeznaczonego na zakup działki z rozpoczętą budową i jej dokończenie, podlegają odliczeniu od dochodu?

Ze stanu faktycznego przedstawionego przez podatnika we wniosku z dnia 16.11.2006r., uzupełnionym w dniu 04.12.2006r. (data wpływu do tut. Organu) wynika, że zamierza Pan wspólnie z żoną zakupić działkę budowlaną z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego. Sprzedający jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej. Na moment zakupu dom będzie doprowadzony przez sprzedających do stanu surowego otwartego. Na ten cel zamierzają Państwo zaciągnąć w 2006r. w banku kredyt hipoteczny w walucie obcej. Moment podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność budynku jest przewidziany na koniec 2006r. z zastrzeżeniem przez sprzedającego możliwości przesunięcia tego terminu na 2007r.

Pana zapytanie dotyczy możliwości skorzystania z ulgi odsetkowej od kredytu hipotecznego przeznaczonego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych, tj. zakup działki z rozpoczętą budową i jej kontynuację.
Pana zdaniem przysługuje Państwu prawo do skorzystania z ulgi odsetkowej, gdyż kredyt ma na celu sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Pomimo, że dokonujecie zakupu od osoby fizycznej, jest to transakcja rynku pierwotnego, gdyż nieruchomość nie została oddana do użytku.

Stwierdzając, że stanowisko wnioskodawcy jest nieprawidłowe, tut. Organ oparł się na następującym stanie prawnym:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 27 ustawy z dnia 16.11.2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588) z dniem 01.01.2007r. został uchylony przepis art. 26b.

Jednakże na podstawie art. 9 tej ustawy - podatnikowi, któremu w latach 2002-2006 został udzielony kredyt (pożyczka), o którym mowa w art. 26b ustawy wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r., przysługuje na zasadach określonych w tej ustawie oraz w ustawie wymienionej w art. 2, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r., prawo do odliczania wydatków na spłatę odsetek od tego kredytu (pożyczki), do upływu terminu spłaty określonego w umowie o kredyt (pożyczkę) zawartej przed dniem 1 stycznia 2007r., nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2027r.

W myśl art. 26b ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm. - w brzmieniu obowiązującym w 2006r.) od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1, odlicza się, z zastrz. ust. 2-4, faktycznie poniesione w roku podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi, o którym mowa w art. 3 ust. 1, na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z:
1) budową budynku mieszkalnego albo
2) wniesieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
3) zakupem nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
4) nadbudową lub rozbudową budynku na cele mieszkalne lub przebudową (przystosowaniem) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.

Zgodnie z ust. 2 art. 26b w/w ustawy odliczenie, o którym mowa w ust. 1, stosuje się, jeżeli m.in.
1) kredyt został udzielony podatnikowi po dniu 1 stycznia 2002r.,
2) kredyt (pożyczka) został udzielony przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek), a z umowy kredytu (pożyczki) wynika, że dotyczy on jednej z inwestycji wymienionych w ust.1,
3) inwestycja wymieniona w ust. 1 dotyczy budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych na terytorium RP przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu - określonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej na podstawie obowiązujących ustaw,
4) inwestycja wymieniona w ust. 1 dotyczy budynku mieszkalnego, którego budowa została zakończona nie wcześniej niż w 2002r., a ponadto w przypadku inwestycji:
a) o których mowa w ust. 1 pkt 1 albo pkt 4 - zakończenie nastąpiło przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym uzyskano pozwolenie na budowę, nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne lub przebudowę (przystosowanie) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne i zostało potwierdzone określonym w przepisach prawa budowlanego pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania - zawiadomieniem o zakończeniu budowy takiego budynku,
5) do zeznania, o którym mowa w art. 45, składanego za rok, w którym po raz pierwszy dokonuje się odliczenia, o którym mowa w ust. 1, podatnik dołączy oświadczenie, według określonego wzoru, o wysokości wszystkich poniesionych wydatków związanych z dokonaną inwestycją w tym o wysokości wydatków udokumentowanych fakturami wystawionymi przez podatników podatku od towarów i usług niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku,
6) odsetki, o których mowa w ust. 1:
a) zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot wymieniony w pkt 2,
b) nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku,
c) nie zostały odliczone od przychodów na podstawie art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym,
7) podatnik lub jego małżonek nie korzystał lub nie korzysta z odliczenia od dochodu (przychodu) lub podatku wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, przeznaczonych na:
a) zakup gruntu lub odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
b) budowę budynku mieszkalnego,
c) wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej,
d) zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej,
e) nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne,
f) przebudowę strychu, suszarni albo przystosowanie innego pomieszczenia na cele mieszkalne oraz wykończenie lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku mieszkalnym do dnia zasiedlenia tego lokalu,
g) systematyczne gromadzenie oszczędności na rachunku oszczędnościowo kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach.

Z opisanego przez Pana stanu faktycznego wynika, że zamierza Pan wspólnie z żoną zakupić od osoby fizycznej działkę budowlaną z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego, którą zamierzacie Państwo kontynuować. Na ten cel zamierzacie zaciągnąć kredyt hipoteczny w walucie obcej. Notarialne przeniesienie własności nieruchomości nastąpi w 2006r. lub 2007r.

Odnosząc się do przedstawionego przez Pana stanu faktycznego tut. Organ podatkowy zauważa, iż z brzmienia cyt. wyżej art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odliczeniu od dochodu podlegają jedynie wydatki na spłatę odsetek od kredytu udzielonego podatnikowi na sfinansowanie inwestycji, o której mowa w tym przepisie. Prawo do odliczenia odsetek związane jest więc z konkretną umową kredytu udzielonego na inwestycję mieszkaniową wymienioną w ust.1 art.26b.

Wśród tych inwestycji wymieniono m.in. budowę budynku mieszkalnego lub zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zauważyć należy, że w w/w przepisie jest mowa o wybudowanym budynku zakupionym od osoby prowadzącej działalność gospodarczą w tym zakresie lub od gminy.

Ponadto przepis art. 26b ust. 3 pkt 6 stanowi, że odliczeniu nie podlegają odsetki od kredytów wykorzystanych na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z inwestycją wymienioną w ust. 1.

Zatem odsetki od tej części kredytu, która zostanie przez Państwo przeznaczona na zakup działki z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego (która w myśl przepisów prawa budowlanego, jak również Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - nie stanowi budynku mieszkalnego) nie będą podlegały odliczeniu od dochodu ze względu na przeznaczenie kredytu na cele nie objęte przedmiotową ulgą.

Odliczeniu od podstawy opodatkowania w sytuacji przedstawionej przez Pana podlegałaby więc jedynie spłata odsetek od tej części kredytu, która zgodnie z umową kredytową będzie przeznaczona na dokończenie budowy budynku mieszkalnego, pod warunkiem spełnienia wszystkich warunków przewidzianych w art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z umowy zawartej z kredytodawcą musi wynikać, że kredyt dotyczy jednej z inwestycji ujętych w art. 26b ust. 1 pkt 1-4, w Państwa przypadku - budowy budynku mieszkalnego.
Należy mieć również na względzie, że w przypadku inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednym z warunków skorzystania z omawianej ulgi jest zakończenie inwestycji przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik uzyskał pozwolenie na budowę i fakt ten został potwierdzony pozwoleniem na użytkowanie, określonym w prawie budowlanym lub w przypadku braku obowiązku jego uzyskania zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Ponadto należy mieć na uwadze, że zgodnie z ust. 5, 6 i 7 art. 26b odliczenia, o którym mowa w ust. 1, dokonuje się najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja. Odsetki, o których mowa w ust. 4, zapłacone przed rokiem określonym w ust. 5, mogą być odliczone od podstawy obliczenia podatku za rok podatkowy, w którym podatnik po raz pierwszy odlicza odsetki. Odsetki, o których mowa w ust. 4, zapłacone przed rokiem określonym w ust. 5 mogą być odliczone od podstawy obliczenia podatku również w roku podatkowym bezpośrednio następującym po roku następującym po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczył odsetki; w tym przypadku odliczeniu podlega wyłącznie różnica między sumą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik dokonał pierwszego odliczenia.

Biorąc powyższe pod uwagę Naczelnik tut. Urzędu stwierdza, iż stanowisko podatnika zawarte we wniosku z dnia 16.11.2006r., uzupełnionym w dniu 4.12.2006r. jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę.
Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 w/w ustawy - nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może zostać zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.