Pytanie:

Jak należy rozliczać dochody z najmu lokali?

Działając na podstawie art. 14a par. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja Podatkowa - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2004 r. (Dz. U. Nr 137 poz. 926 ze zm.) w odpowiedzi na Pani zapytanie z dnia 1 grudnia 2004 r., o udzielenie pisemnej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego - w sprawie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodów z tytułu najmu lokali - Naczelnik Urzędu Skarbowego informuje:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. nr 14 poz. 176 ze zm. - zwana w dalszej części updof) w art. 10 wymienia źródła przychodów, do których przepisy ustawy mają zastosowanie. Przedmiotem opodatkowania jest m. in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Updof nie zawiera ani pojęcia, ani odrębnych unormowań do najmu "w trybie szczególnym", czy najmu lokali "kwaterunkowych czy też z czynszem regulowanym". Pojęcia te, jak też zasady ustalania czynszów nie wynikają z przepisów prawa podatkowego.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, a dochodem ze źródła przychodów, zgodnie z art. 9 ust. 2 updof, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Przychodami z najmu są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń (art. 11 ust. 1 updof). Kosztami uzyskania przychodu z poszczególnego źródła, zgodnie z art. 22 ust. 1 updof, są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Wskazany art. 23 updof zawiera katalog wydatków definitywnie wyłączonych z kosztów uzyskania oraz wydatków, co do których istnieją szczególne uregulowania. Przychód oraz koszty uzyskania przychodu są dwoma podstawowymi elementami mającymi wpływ na dochód jako przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym.
Przepisy updof nie obligują podatników osiągających dochody z najmu do prowadzenia ksiąg rachunkowych czy też podatkowej księgi przychodów i rozchodów na podstawie których ustalany byłby dochód. Zatem przychody i koszty uzyskania, których wysokość wpływa na dochód, ustalane są na podstawie dowodów, którymi w świetle art. 180 Ordynacji podatkowej jest wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

Podatnicy osiągający dochody z najmu są obowiązani do deklarowania i wpłacania zaliczek na podatek dochodowy w ciągu roku według zasad określonych w przepisach art. 44 ust. 1, 3 i 6 updof, a po zakończeniu roku podatkowego w terminie do 30 kwietnia złożyć zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu lub poniesionej straty - art. 45 ust. 1 updof.

Nadmienić należy, że zgodnie z art. 9 ust. 3 updof, o wysokośći straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym, że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.