Istota interpretacji:

Czy w przypadku opodatkowania dochodów z najmu na zasadach ogólnych można uznać za koszt uzyskania przychodu: - odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przeznaczonego na wynajem, - podatek od nieruchomości, - czynsz administracyjny, płacone przez Wnioskodawczynię za wynajmowane mieszkanie ze środków uzyskanych z tytułu najmu?

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni - osoba fizyczna - w grudniu 2007 roku zaciągnęła kredyt na zakup nieruchomości na rynku wtórnym. Kredyt został zaciągnięty na 30 lat. Ze środków z kredytu zostało nabyte przez Wnioskodawczynię mieszkanie. Od przyszłego roku Wnioskodawczyni zamierza je wynajmować, a dochód uzyskany z tego tytułu opodatkować na zasadach ogólnych. W umowie najmu zaznaczone zostanie, że najemca obowiązany jest do zapłacenia wynajmującemu określonej kwoty tytułem czynszu za wynajem. Koszty eksploatacyjne i administracyjne - w tym za zużycie wody, wywóz śmieci, koszty zarządu, fundusz remontowy - regulowane do wspólnoty mieszkaniowej - zwane dalej "czynszem administracyjnym" oraz podatek od nieruchomości ponosić będzie Wnioskodawczyni jako wynajmująca. Na dostawę energii elektrycznej najemca zobowiązany będzie podpisać stosowną umowę z operatorem.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku opodatkowania dochodów z najmu na zasadach ogólnych można uznać za koszt uzyskania przychodu:

• odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przeznaczonego na wynajem,
• podatek od nieruchomości,
• czynsz administracyjny,

płacone przez Wnioskodawczynię za wynajmowane mieszkanie ze środków uzyskanych z tytułu najmu...

Zdaniem Wnioskodawczyni, każdy ze wskazanych powyżej wydatków może być uznany za koszt uzyskania przychodu z tytułu wynajmowania mieszkania.

Dla celów podatku dochodowego przychody z tytułu najmu zaliczane są do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). Opodatkowaniu podlega dochód, czyli nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Zgodnie z art. 22 ust. 1 powołanej ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy.

W przepisie art. 22 ust. 1 - jak podaje Wnioskodawczyni - ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Aby więc można dany koszt uznać za koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione łącznie dwie przesłanki:

• musi istnieć związek przyczynowy pomiędzy tym kosztem, a osiągnięciem przychodu tego typu, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu,
• koszt taki nie może być wyłączony na mocy art. 23 ww. ustawy.
  
  

W przypadku odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, związek tego kosztu z osiąganiem przychodu z tytułu najmu jest oczywisty. Gdyby nie zaciągnięty kredyt nie zostałaby nabyta nieruchomość, a więc nie byłoby przedmiotu najmu i możliwości uzyskania przychodu z tego tytułu. Stąd - zdaniem Wnioskodawczyni - od momentu rozpoczęcia wynajmowania mieszkania może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu kwotę odsetek płaconych od kredytu zaciągniętego w celu zakupu mieszkania przeznaczonego na wynajem. Możliwość odliczenia odsetek pojawi się od miesiąca, od którego Wnioskodawczyni rozpocznie wynajem mieszkania.

Związek przyczynowy istnieje również pomiędzy osiągnięciem przychodu z tytułu najmu, a obowiązkiem uiszczenia przez Wnioskodawczynię comiesięcznego czynszu administracyjnego za mieszkanie i podatku od nieruchomości. Uiszczenie tych opłat będzie niezbędne w celu korzystania z wynajmowanego mieszkania, a zgodnie z treścią umowy najmu - tego typu koszty powinna ponosić Wnioskodawczyni. Jednoznacznie więc wynika, że koszty te będą ponoszone w celu uzyskania przychodu z tytułu najmu, a tym samym powinny być zaliczone jako koszt uzyskania tego przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Kosztami uzyskania przychodu są zatem wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z oceny związku z prowadzoną działalnością winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła.

Zatem, aby określony wydatek mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, musi być faktycznie poniesiony i spełnione winny być łącznie dwie przesłanki:

• wydatek służy osiągnięciu przychodu, czyli został poniesiony w celu jego osiągnięcia oraz
• nie może to być wydatek wymieniony w zamkniętym katalogu, nie uznawanym ustawowo za koszt podatkowy.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Natomiast w myśl art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Stosownie natomiast do treści art. 23 ust. 1 pkt 33 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów: odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Zaznaczyć jednak należy, że zgodnie z art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeśli odsetki od kredytu zostały naliczone i zapłacone do dnia przekazania środka trwałego do używania, to zwiększają one wartość początkową tego środka trwałego i poprzez odpisy amortyzacyjne mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, iż od przyszłego roku Wnioskodawczyni zamierza wynajmować mieszkanie, na które w 2007 roku zaciągnięty został kredyt. W związku z przyszłym źródłem dochodu jakim jest najem, Wnioskodawczyni będzie ponosić koszty związane z funkcjonowaniem mieszkania i możliwością korzystania z niego tj.: odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania przeznaczonego na wynajem, podatek od nieruchomości, oraz czynsz administracyjny (zużycie wody, wywóz śmieci, koszty zarządu, fundusz remontowy).

W związku z powyższym Wnioskodawczyni stwierdziła, iż pomiędzy ww. kosztami a uzyskiwanym przychodem z jego wynajmu będzie istniał związek przyczynowo-skutkowy, a zatem wydatki te będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w oparciu o wyżej powołane przepisy.

Kosztami uzyskania przychodów będą więc ww. udokumentowane kwoty ponoszone przez wynajmującego na utrzymanie mieszkania, o ile wynika to z umowy najmu. Niemniej jednak podkreślenia wymaga, iż wydatki te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie przez najemcę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.