Pytanie:

Czy odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania pod wynajem stanowią koszt uzyskania przychodu i czy prawidłowe jest rozliczenie kwoty odsetek według faktycznego comiesięcznego naliczenia przez bank i przeliczenia na PLN?

Czy odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania pod wynajem stanowią koszt uzyskania przychodu i czy prawidłowe jest rozliczenie kwoty odsetek według faktycznego comiesięcznego naliczenia przez bank i przeliczenia na PLN?

Stan faktyczny:Podatniczka w lipcu 2006r. nabyła mieszkanie w celu najmu. Część ceny zakupu zostało sfinansowane kredytem na 20 lat pod hipotekę tego lokalu, denominowanym we frankach szwajcarskich. Od 1 października 2006r. w/w lokal został wynajęty. Przychód z tytułu najmu pomniejszany jest o amortyzację mieszkania, koszty zarządu częścią wspólną nieruchomości (za zużyte media w lokalu płaci bezpośrednio najemca) oraz odsetki od kredytu według faktycznego naliczenia, dokonywanego co miesiąc przez bank kredytujący, w kwocie w PLN faktycznie pobieranej z konta. Zgodnie z umową kredytową raty kredytu oraz odsetki przeliczane są na PLN wg kursu średniego NBP ogłaszanego w przeddzień płatności.

Stanowisko wnioskodawcy jest następujące:Według Podatniczki na podstawie art. 23 ust. 1 pkt. 1 pkt 8 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991r. nie uznaje sie za koszty uzyskania przychodu spłatę kredytów z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek, zaś na podstawie art. 22 ust. 1 w/w ustawy koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu. Podatniczka bez częściowego sfinansowania zakupu mieszkania kredytem nie mogłaby go nabyć, a tym samym uzyskiwać przychód z najmu. Zatem istnieje bezpośredni związek pomiędzy przychodem z najmu a kosztem jego uzyskania w postaci odsetek od kredytu.

Ocena prawna w/w stanowiska wnioskodawcy -Zgodnie z ogólną definicją zawartą w art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z poźn. zm.) kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Zatem należy spełniać dwa warunki: wydatek musi być poniesiony w celu uzyskania przychodu lub zabezpiczenia źródła przychodów oraz nie może to być wydatek wymieniony w zamkniętym katalogu negatywnym (art. 23 w/w ustawy).

W myśl przepisów art. 23 ust. 1 pkt 8 lit a cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa sie za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Tak więc w świetle w/w przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości przeznaczonej następnie na wynajem stanowią koszt uzyskania przychodów z najmu. Natomiast koszty poniesione w walucie obcej przelicza sie złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.